到要自己花钱买的、生活成本相对较高的商品房的项目不多。小说站
www.xsz.tw人们越来越懂得“物有所值”，相信新世纪吸引购买者的先决条件并不是低价位，而是那些高品质、高附加值的精品住宅。
时间总比想象中要过得快。来年的春天，在生气盎然的钓鱼台国宾馆15号楼，我和土地方正式签定了土地转让合同，此时，离我披雪看地的那一天不过4个月。当时我感觉签的不仅仅是一份商业契约，更像是一份军令状。
但我这份军令状并不被外界看好。有媒体甚至宣称，“老外”谢强和外地企业珠江注定会成为南城开发的“革命先烈”。
不过我倒未曾有过任何动摇，始终对木樨园这个项目满怀自信。我很清楚，南城在传统意义上处于下风下水，区域整体形象比较落后，在南城开发房地产具有相当大的市场抗力。然而，城市的发展是动态的，绝不会一成不变。
从政策层面上看，北京市政府1998、1999年的“两会”都把南城的发展当作重要问题提了出来，政府对南城的投入也在逐年不断增加，我坚信，南城在经济地位、整体形象等方面肯定在几年后有大的变化。
由于政府投入的不断加大，南城的交通状况，市政配套等都已大大改善。项目东边是120米宽的南中轴路，从这条路通往**，只有45公里，南面有一条河，与通惠河贯通，直达通州。政府计划从2000年开始投资40个亿，将它改造成为城市观光水道。因此，这块地未来的增值空间很大。
而且我获悉珠江骏景周围有北京城市少有的地热资源，它刚好处在北京的温泉带区。打一口温泉井，可以实现温泉入户，项目的品质就将大大提升。
战斗就要打响了
一个文人的地产江湖第一部分焦头烂额的江湖大哥1
就在我在南城厉兵秣马之际，京城北边的万科却发生了点变故。
这个中国地产界的第一大门派，当时进入北京已经6个年头了，而这6年的路他们走得却并不顺利。
早在1993年6月，北京万科第一任总经理谭志伦在京郊顺义拿下第一块地，这就是后来的万科城市花园。对于谭志伦其人，现在北京房地产界或许已经没有什么印象了，但是很多人对1990年代初期北京房地产市场的第一轮开发热潮仍然记忆犹新。当时一大批看好北京地产发展空间的香港、深圳地产商纷纷过江，兵临城下。在很多人看来，也就是那个时期北京房地产开始真正走向市场化。而那时也正是万科这个带头大哥开始打磨品牌利器，睨视群雄逐鹿中原之际。
可是当初自命不凡，勇闯京师的这些先头部队几乎都损兵折将，有的还受到重创，香港开发商是如此，万科也没好到哪去。城市花园从入市之初就成了一块烫手的山芋。半年之后，谭志伦黯然离场，姚牧民接手之后也没有找到起死回生之术。姚牧民坐镇深圳遥控指挥，接二连三委派几个常务副总经理，处理现场日常事务，但都如同走马灯般没干多久就离开了，后来也就吕葵以北京万科第三任总经理身份一直干到1996年底，虽然位子坐得比较稳，但仍未能阻止北京万科第一次危机的总爆发。
在北京万科频频换帅的同时，万科在这个泥潭中也越陷越深。到了1996年底，北京万科城市花园的客户与万科的矛盾彻底激化。原因无他，质量问题。那时候房地产消费还比较初级，购房者对园林、装修、服务要求都并不高，只盼着房子质量别出问题就万事大吉了。可万科城市花园却出现了严重的漏水问题，售出的900余户中就有500多户有过维修的记录，最高记录的一户修了20多次；另外，管道煤气等配套也没有跟上；连续两个冬季暖气供应出问题；销售许可证迟迟办不下来直到1999年11月才补办；桃花园逾期交房达200多天在那个年月，房地产开发可能遇到的麻烦无非也就是这些麻烦，而万科城市花园几乎全部遇到了。栗子网
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到1996年底时，王石飞赴北京与城市花园的业主对话，希望能够解决北京万科危机。然而近百名业主还没有平息愤怒，对话变成了批斗会，业主们在对话会上强烈要求撤换北京万科的班子。王石在业主们的围攻下焦头烂额，但仍努力和业主进行沟通，并保证尽快解决业主们的问题，同时撤换了当时万科在北京的总经理吕葵。
原任万科物业副总经理的王晓文几年后到珠江供职，据他讲，那段时间里，王石至少有几天早上都要顶着凛冽的寒风站在院门口亲自送业主们早上外出，业主们常常连喊带骂毫不留情，而王石依然会保持着微笑，非常有耐心地把业主送到进城的大巴上，希望能用自己的诚意来打动业主，可业主们却不为所动。
无奈之下，王石打电话到上海，急调万科“救火队长”林少洲增援北京。林少洲在上海就曾使经历了大起大落3个月里旺销4200套，两年里退回2500套后长时间陷入低谷的上海万科城市花园重新崛起。这次进京，林少洲再次创造了个奇迹，仅仅半年时间，危机便一一化解，后来北京万科城市花园项目曾一度连续6个月排名万科全国销售冠军。由此，北京万科进入了林少洲时代。走出泥潭的北京万科开始了大步流星的拓展之路。
一个文人的地产江湖第一部分焦头烂额的江湖大哥2
北京万科借刚刚在香港上市的北辰集团急需现金收入作盈利的财务报表之机，以每平方米不到2000元的熟地价格含“七通一平”和出让金买下了星园的土地，开始了万科在北京多项目同时开发的时期。万科星园项目对万科而言，可以说是一种生命的跨越。
之前，万科进京六七年间一直发展缓慢、项目单一，品质也无特别之处，且项目都在城市边缘的城乡结合部。用当时地产界人话说：万科还没进入北京的主流市场。但万科星园让人看到了万科要占领高地的决心。此时，正值全国推进住房市场化改革，随着北京市旧城改造力度的加大，核心区域土地逐渐推向市场，林少洲力主万科在北京应该进入主流市场。
据他回忆，他曾计划拿出2000万元设立土地基金，用以跟进10个项目，北京万科曾有机会在万柳等区域取得很好的地块。但是这一计划没能获得王石的支持。
江湖大哥的命运总是充满戏剧性的变化。1999年底的时候刚刚把北京万科带上良性发展轨道的林少洲突然宣布辞职，北京万科的发展前景再一次扑朔迷离。
实际上在林少洲离开万科之前也有一些职业经理人离开，之所以没有引起社会上的这么大的反响，一方面是因为林少洲的关注度较高，另一方面是因为他在离开之前采取了一些比较高调的方法，开了个新闻发布会，把整个地产圈的目光都吸引过去了。
这一举动让很多人感到疑惑，很多人无法理解其背后的原因，也有很多人从感情上对林少洲表现出同情，因为他看起来不像跳槽，没有什么明显的退路，很多人猜测也许仅仅是气不顺。
林少洲应该算是个文人，他在进入万科后做了两年的万科周刊的主编，成功地让一本企业办的内刊影响力波及到全国，甚至在全国深沪两地上市公司的高层中几乎达到了人手一册。万科周刊的外部影响力之大反过来影响了万科本身。在万科，大家暗地里认为万科周刊是公司的黄埔军校，因为几乎每届周刊主编离任后都得到了重用，万科在北京、天津等地分公司的总经理都曾担任过周刊主编。栗子小说 m.lizi.tw
万科周刊的空前成功，使得不少媒体都慕名而来，其中包括当时国内最牛的财经报纸中华工商时报，林少洲当时特别希望万科能够走多元化发展的道路，出资收购该报，从而打造一个万科传媒集团。后来其也曾公开表示在万科的前4年，主要是为传媒集团的梦想在奔波。对于后来其就任上海、北京的总经理，解决当时万科危机的方法，他也曾做过总结：那就是坦诚地面对消费者，勇于承担责任，然后认真地去解决业主的具体困难。正是这种置之死地而后生的精神使他得以带领北京万科走出了困境，走上了正轨。此时突然离职，外界颇感意外，也无法理解，也许这就是文人的不同之处吧。
对于此事，万科掌门人王石也很无奈，事后他曾通过媒体公开表态，他认为万科在企业管理方面一直致力于强调培养职业经理队伍，林少洲在万科做了9年的时间，离开了公司，他在职期间公司是作为职业经理人培养他的，他在万科也尽了他的责任，做了贡献，但是既然林少洲认为自己更适合到万科以外发展，更发挥自己的作用，作为职业经理人他是有选择权的。林少洲和一些职业经理人离开万科去发展，从职业经理自由选择来讲，那是他们的选择。
我想，林少洲对于万科也是有百般不舍，毕竟那里曾凝聚了他的汗水和智慧，承载了他的梦想和追求，而且还有王石的知遇之恩。所以临走，林少洲也留下了一句耐人寻味的话：“如果我离开万科，半年之内万科没有什么改变，那肯定是我错了。”也许他是想通过离职的行为来表达一种对万科的提醒，也许他在表达对万科的失望。企业、老板、经理人，这三个角色看来总会有些故事无法得到详解。
林少洲离开万科后在北京太合房地产公司担任总经理并成功操作了亚运村“欧陆经典”项目，但没过多久又选择了离开，去做他自己的厚土机构。他这次给大家的交待是不满足于“职业经理人”的定位，需要“更广阔的发展空间”。树挪死，人挪活。有抱负、有能力的职业经理人往往也需要更适合他们发挥的空间。我想，职业经理人的自我实现也就是在于他所拥有的舞台是否是他所满意的吧。
通过万科的困局，通过林少洲出走的变故，我也感觉到了一种压力。我不知道我这个角色除了承担这样的“军令状”之外，还有多少戏份在等着我。
这里是江湖。英雄辈出，恩怨丛生。
一个文人的地产江湖第一部分谁成就了老潘1
进入2000年，大家都在为迎来一个新纪元而欣喜，我也祈望自己的事业能掀开崭新的一页。北京的1月正是天寒地冻，我仍要为做好项目和寻找新地而四处奔走。夜晚，我经过被冷风吹得显得有些寂寥的长安街，走到soho现代城时却看到人头攒动、长队如龙的景象。
这让我大为吃惊。我没想到潘石屹做的这个“怪胎”竟然能如此火爆。听同行的人说soho现代城开盘这几日每日销售额都近亿元人民币。说实话我有点难以置信。
因为我前阵子才听说老潘刚经历了一劫。那是在1999年8月下旬，潘石屹正在**进行休整，因为高原反应，因头疼“像猪一样”哼哼着。等他回到北京，才知道出大事了。负责销售的总经理说现在大概50多个销售人员一个都没了，全都不见了。
而给销售人员们打电话不是关机，就是不接，更有甚者就是接了电话，也很明白地告诉潘石屹，“不陪你玩了”。后来才知道，是对面中国第一商城的邓智仁已经将现代城的精英销售人员高薪挖走了。
潘石屹面对这突然而至的一出“哗变”惊魂，确实有点发懵。据说，老潘站在大望路向西望，心中无比惆怅，老潘也差点因此“歇菜”，这是老潘成名前的第一个项目，现在回头看看，如果当时这一炮哑火，不知是否还有今日之老潘否。当时我得知这种情况以后也是很替老潘担心，想打电话过去慰问一下，却没有人接。
那时北京市场还停留在毛坯房的时代，老潘推出的现代城是北京内销住宅中第一个全精装，今天，精装修在市场早已是家常便饭，但在当年一度曾引起市场的非议。这种真正含义是“alloffice，hooffice”的产品从一诞生就被“口诛笔伐”，很多人认为这种产品非驴非马，难以持久，而有的人又祭起创新的大旗大加追捧，总之这成了一个吸引人眼球和唾沫星子的项目。就是这么个热闹的项目突然之间6支销售队伍开走了4支，最要命的是6位副总监中的4位和数十名员工集体跳槽到另一家相邻的房地产项目此前并不为人所知的中国第一商城。这事不得不在热闹之上又添了把火，很多人都在聚精会神地等着看老潘的热闹。
其实这是一次有组织有预谋的“哗变”。作为离开现代城的补偿，4位副总监每人获得1825万元不等的补偿费。重金挖人，集体跳槽，现代城“哗变”的员工与现代城一时成剑拔弩张之势。更引人注目的是，曾一起合作过万通新世界广场、现代城项目的原香港利达行老板邓智仁和现代城总经理潘石屹这一对欢喜冤家也因此事再度遭遇，二人为此展开了一场舌战，之后“哗变”人员还表示要起诉现代城，以讨回被现代城扣压的佣金。
现代城“哗变”事件在京城房地产圈内引起广泛的关注和议论，至今很多人也都还有印象。后来老潘回顾往事时也常说起，不过心态却很平和。他说：“这两年我们最感谢的人有两个，一个是邓智仁，另一个是任志强。这两个人虽然一开始都来者不善，但最后都帮了我们的大忙。”
邓智仁在北京乃至上海房地产史上，都是一个传奇人物，创造出多个房产销售奇迹，被誉为中国内地房地产营销“教父”。可以说他曾经是潘石屹的启蒙老师。1995年他帮冯仑搞营销，仅一个万通新世界广场，他就赚进将近1亿元的佣金。几年间，经他手卖出的外销房，销售额达100多亿元。后来潘石屹离开万通去搞现代城，邓智仁代表香港至祥入股现代城并代理其策划、销售工作，为正缺钱的潘石屹救了急。1999年3月，邓离开现代城。1999年10月邓受聘为中国第一商城总顾问。当然，后来很多人对老邓的事也比较了解了，他最后还是深陷玫瑰园功败北京，连自己的加长轿车也抵给了我的朋友张奎云。我至今仍记得我从我那朋友手里借来他那辆车，开在西单大街上，引来路人注目，我当时还想象了一下“教父”曾经的范儿，那时何等的风光再和我后来见到他没落之后，因交不起房租而和我那朋友哭穷，商讨以车相抵的情景，我感到这真是个江湖，真的是风云诡谲，变化无常。同时，恩恩怨怨、分分合合轮番上演，如波涛连绵，无止无休。
一个文人的地产江湖第一部分谁成就了老潘2
当年潘石屹做项目还没有多少经验，营销这一块本来全凭邓智仁及其销售团队，尽管他和冯仑等人曾经经历过海南的房地产热潮，但就真正意义上的房地产开发销售，他们的经验还远远不足，因此，从万通新世界邓智仁就给老潘当上了老师。当潘石屹着手开发现代城，他又想起了老搭档邓智仁。而邓智仁在经历了玫瑰园的惨败后也希望借这个机会东山再起。毕竟，万通新世界广场的辉煌，是两个人内心深处共同的美好回忆。但是，时过境迁，市场对于他们这次的合作并没有给予足够的面子，在日趋激烈的市场竞争下，现代城的销售让他们很是失望，两人的分歧也是越来越大，当与现代城相隔仅1公里之遥的通惠家园项目以4500元平方米近乎现代城一半的价格上市时，邓智仁更加意冷心灰，于是选择了离开。
老潘单独上阵后，引进了竞争机制，对销售人员推行“末位淘汰”，销售搞得有声有色。而邓智仁的倒戈以及这次销售人员的“哗变”确实给了老潘一个不小的打击，所有营销中层被一举抽空，对于一个正在热销的楼盘来说的确让人很难接受。
老潘对离开的那些人做了很多工作，但还是无法挽回，人家大都不买账。这些刚刚毕业的销售员，面对人家一下给他付上的十几万二十几万的现金，诱惑力难以抗拒。但实际上对于房地产的宣传费用来说，这是一个比较小的数字。房地产广告的宣传都是上千万的数字。所以第一商城想，把这些销售员挖走以后他们马上就开新闻发布会。潜台词无非是说我们强有力的竞争对手已经垮了，他们所有的人全都跑过来了。然后让购买他们房子的人赶紧去退房，再来购买第一商城的房子。这有点像电影中的情节，对峙中的竞争者以特别手段突然发力，使对方陷入困境，以图挤垮对方。可这次“哗变”并没有使老潘倒下，反而让老潘更加稳住了根基，也许还是“事在人为”，往往在关键时刻，人的处事能力才能够起到关键作用。
在邓智仁开了新闻发布会指责老潘的对销售员实行残酷的“末位淘汰制”之后，老潘就写了一封公开信，发表在京城主流媒体的广告版面。这封信的题目是现代城的4名副总监被高薪挖跑了。最后有一段话：“现代城的员工，无论我们成功还是失败，无论我们受到竞争对手什么样的打击，千万不要忘记我们做人的准则，不要忘记我们的使命，也不要忘记客户对我们的期盼。”从而老潘变被动为主动，博得了很多人的同情与理解，更多的人也把关注的目光投射到老潘的项目上。
因为这个事情在全国的影响比较大，媒体报道的量也相当大。事情做完以后，给现代城带来的最大的收获是现代城一下子凸显出来了。1999年年底，全年的销售额达到189亿元。当年万科全年销售额在3个亿左右，万通可能4个多亿，华远可能大一点，就10个亿。
现代城热销之后，潘石屹邀请任志强前来现代城参观soho样板间。任志强来是来了，却没给老潘捧场，而是毫不客气地对其项目进行了批判。
任志强和老潘的关系也可以说是源远流长。当年的万通新世界就是从任志强手里拿到的。比起万通，拿地对于身为国企的华远来说，是一件相对容易的事情；而当时华远集团刚完成对旗下的西城区华远建设开发公司的股份制改造，创立北京市华远房地产股份有限公司后急需发展的资金，来自政府的拨款不能完全解决问题这让双方的合作水到渠成。但那次与任志强的谈判，让潘石屹并不愉快。在他向任志强请教一些房地产的有关问题时，任毫不留情面地指责潘什么都不懂，并给了一顿劈头盖脸的教训。甚至曾在公开场合揭潘石屹当年“不懂七通一平”的老底。在发生了“哗变”事件后，潘石屹想请任志强来拉架、评理，却被任志强称为是“狗咬狗两嘴毛”。当这对欢喜冤家再次相遇的时候，又是把“争吵”当作了主要沟通形式。
一个文人的地产江湖第一部分谁成就了老潘3
任志强回去以后，洋洋洒洒写了一封万言书朋友之间的交流潘总请我看现代城样板间在媒体上发表。内容写得非常
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