在这个变革的时代里，时间本身就是一项重大的成本，许多事业和产业随时可能会因为错失了机会而踏上殊途。台湾小说网
www.192.tw
1998年初，新一届政府把实现我国国民经济的健康快速增长作为首要任务，住宅建设成为了新的经济增长点。于是乎，从1998年开始，房地产热在全国蔓延开来，这个过程始于时任国务院总理的签发的一份国务院令，也就是后来被看作房改纲领性文件的国发［1998］23号文件，以“取消福利分房而实现居民住宅货币化、私有化”为核心，这项已经讨论了多年，并在天津等城市先期试点的住房制度改革正式启动了。那年，香港的楼价正一落千丈，亚洲金融危机席卷而来。启动在风口浪尖之际的房改，实际上是领导下的政府实施“积极拉动内需政策”的重要措施之一，尽管中国没有受到直接冲击，但仍然不可避免地出现了内需不足、消费不旺的局面。“加快住房建设,促进住宅产业成为新的经济增长点”于是被明确为房改的指导思想。
其实在1998年的时候，中国的经济发展速度并不快，中央把拉动经济增长放到了第一位，启动房改的最初动机就是要使房地产业成为国民经济发展的支柱产业，这在那时，目标很清楚。买房以后，要花很多钱装修，要买家具、买家电，这又带动了很多行业，前期后期都带来这样一个产业链效果，既可以从投资角度拉动经济增长，又可以从消费角度拉动经济增长，可谓是双重拉动。1998年6月，全国城镇住房制度改革与住宅建设工作会议召开，福利分房制度被终结，市场化的住房体制得以确定。只不过，当时人们的消费能力很有限，房价收入比过高，还难以把个人培育为住房市场的消费主体。很多人还没有从单位出钱建房、买房的思维中转过神来，都等着分房。正是基于让多数人买得起房的考虑，1999年2月，一条由中国人民银行下发的关于开展个人消费信贷的指导意见，第一次提出了“积极开展个人消费信贷”的概念，提前消费、贷款买房、按揭等陆续登陆中国内地。也正是这个意见造就了多年后的成千上万的所谓的“房奴”。人们逐渐从福利分房的习惯里走了出来，买商品房成为了一种都市生活的新潮流，人们的购买热情逐渐激发起来，外地开发商也逐渐盯上了北京这个特殊的市场。此时的地产江湖，表面上波澜不兴，其实已经是暗流涌动。
1998年北京全年房地产住宅投资达到了168亿元，并确定了19片经济适用房项目。到1999年，相对于上一年而言，市场形势又有了新的内容，从当时国家住房制度改革的进程看，在1999年取消实物性分配的住房分配形式已是大势所趋，未来家庭的住房需求只能依靠市场手段来解决。这从客观上推动了人们的购房行为，商品房市场需求的总量也必然随之扩大，我明显感觉到了对于地产江湖中人而言，这些意味着什么。
在那个年代，很多企业都开始向全国拓展，企业界的品牌意识开始觉醒。很多企业，尤其是南方的企业都号称要做品牌、做品牌企业、做全国性品牌企业。但这些由谁来定义或者说，所谓全国性品牌企业，需要具备什么条件内地地产商在香港上市，已经是国际化企业了，算不算全国性企业都不一定。上市公司在异地拓展，是形成全国性品牌的一个重要条件。如果能够拓展到北京市场，那么，大家似乎就可以承认，它应该属于全国性品牌企业。也就是说，进入北京市场是一个至关重要的因素，上市公司异地进入北京市场，即完成了品牌企业的质的飞跃。北京之于品牌企业，是一个必要条件。这就是全国性知名地产商都要来北京的原因只有到了北京，它们才称得上名副其实的知名地产商。栗子小说 m.lizi.tw房地产企业得京城者才可得天下
作为地产江湖第一门派的深圳万科很早就意识到了这一点，因而，其在1994年就杀进了北京，现在看来更显其眼界不凡。而这次珠江也来了，赶在了这个北京地产业空前热闹的时刻。此际，政府不仅大力宣传房地产作为中国新的经济增长点和新的消费热点，中央政府也好，北京市也好，都打开了热闹的局面。政府更是一口气改写了土地、开发、建筑、个人贷款、房改等相关各方面的大政方针。一系列土地管理法规的实施使一直嚷嚷拿不到好地才去郊区开发项目的万科，终于从顺义后沙峪镇进城，在亚运村北开发万科星园；有关开发企业管理法规的实施使北京市建委首次对开发企业做了一次彻底的资质年检，处理了一批违法违章项目；建筑法的实施迎来了北京的第20届世界建筑师大会，北京也新添了国贸二期工程以及贝聿铭设计的中国银行大厦；有关贷款规定的实施使建行北京分行个人贷款额首次出现半年翻番的现象，北京市个人购房率上升22，达到全部购房者的60；房改政策的实施终于推动了北京二手房市场的开放，已购公房及经济适用房全面上市
1998年后的北京楼市一派欣欣向荣的景象。我也越发感觉到了时间的紧迫。虽然我已在“君士地产”混迹了4年，但现在面对这么一副重担还是有些心悸，“既然做了就做好它”，我常这么思忖，那就一切从零开始吧。
一个文人的地产江湖第一部分剑走偏锋首战南城1
我开始组建自己的团队。一位副总，一位办公室主任，一位打字员，租来的一辆旧奥迪，这就是我最初的全部人马和装备。我们租了一个办公室，立马开始公司的筹备。
首要的工作是注册公司。“北京珠江房地产有限公司”像一个孕育中的婴儿，即将诞生。
可是在工商局核名时发现，“珠江”二字已被丰台一家建材公司注册，怎么办手下说，给公司另起名吧。“不行”我坚定地说，“北京珠江与广州珠江一脉相承，不然名不正言不顺，珠江二字是铁定了。”
那怎么办
“去想办法吧，哪怕把这家公司买下来。”我说。
结果如我所愿，虽然颇费周折，最后我还是注下了“北京珠江房地产开发有限公司”的名号。
对于开发商而言，首要的工作就是拿地了。所谓“地盘，地盘，有了地才能开楼盘啊”。
我决心在两个月内拿下我的第一块地，立马启动公司的第一个项目。
这时又加盟了三位同事，一位是王砚白，当时任我的助理，一位是邱仲恒，分管前期开发，还有吴之军，负责销售。我的队伍壮大到了7个人，然后开始分头跑，没日没夜的。北京的冬天说来就来，我们的那辆破奥迪在凛冽的寒风中穿行，跑遍了繁华闹市，跑遍了偏僻街巷。
我们在寻找着珠江的未来和希望。
到了12月底，北京已下过两场雪。1999年即将过去了，我们已谈过大小数十块地。一段缘分伴着雪花终于落下来。我的司机小张曾在煤炭二厂附近的武警某支队当兵，他说那里有个挺大的煤厂，看着铁路都废了，没准会卖地呢。当我们一行人懵懵懂懂地穿过两排临建，走进了木樨园这个大院时，看着纷纷扬扬的大雪覆盖着煤炭二厂圈起来的那块大场地，空旷而又洁净，像在静静等待着我。
我第一眼就喜欢上了它。这里原来是个国营老厂，自1952年建厂以来，一直担负着南城地区的生产、生活用煤供应任务，是北京市主要的煤炭供应单位之一。小说站
www.xsz.tw其经营销售烟煤和无烟煤，先后建有5条铁路专用线，7条加工生产线，煤炭产地以山西大同、内蒙和京西为主，年销售煤炭170万吨，为保障北京市的煤炭供应做出了贡献。
自1990年代中期，北京市环境治理工作力度不断加大，对北京市的燃煤和供暖结构进行了根本性的调整，以煤炭为主体的结构体系已经不适应总体规划的要求，煤炭市场急剧萎缩，煤炭销量大幅度下滑。
面对大环境上的不利形势，这家国营企业也和很多国企一样经历了艰难的转产开发过程。自1997年以后，在继续保留煤炭经营的同时，将精力主要集中到市场开发上来，按照当时的国企改革潮流，以多元化经营来拓展企业的发展道路。
找到煤炭二厂的李副厂长，我递上自己的名片。“珠江房地产没听说过。”我解释珠江是广州的地产公司，刚来北京做项目。
“你们有钱吗首创也在争这块地，你们之前已经有18家了。”看得出，他并不相信我们的实力。于是我向他们介绍了珠江在广州地产界的影响力，介绍珠江做过的项目。我的诚恳打动了他，他考虑了一会儿，说：“那你回去报个价吧。”
我松了一口气，因为我拿到了第一张“准入证”。
公司仅有的7个人立马行动。3天我给了大家3天的时间，来做地块的市场调研。大家顶着雪花出去了。3天后，所有人都回来了，满脸疲惫。
一个文人的地产江湖第一部分剑走偏锋首战南城2
这个地方没法做项目。这是他们3天市调的结论。对此，我并不感到惊讶，我比他们心里更清楚，木樨园地处南三环外，当时在一般人印象里，北京的南城犹如俄罗斯的西伯利亚。提起南城，人们的记忆里就会闪现“天桥的把式”，“龙须沟的脏乱”。就在1990年代末的北京，南城仍汇居着大量外地民工和小本生意人，甚至有不少拾荒者扎堆在南城又脏又破的窝棚里。南城没有知名的企业，也没有富足的人群，在南城做项目，难度和风险可想而知。
听完他们更具象、更悲观的汇报，我没有表态。
当晚，我向朱掌门汇报工作。我介绍了南城的房地产市场状况，也介绍了木樨园这块地的情况。我强调了工作的难度，没有刻意隐瞒，也没有刻意渲染。
听了我的汇报，他也沉吟片刻，然后问我的意见。
我注视着他，坚定地回答：“我想珠江在北京的发展就从木樨园开始。我认为越是难做的地方越是打品牌的地方。”
我看着朱掌门，等待他的决定。其实我心里明白，珠江在广州做地产的经验就在于对城市的发展具有相当的前瞻性，因此擅长做城乡结合部的项目。项目前期运作时，区域市场并不见好，但等到项目开始推广时，区域市场可能已经开始成熟。
果然，朱掌门与我想到了一处。他很平静地说：“我同意你的决定。”但是，他话锋一转，眼光中闪过一丝严肃，“这是你的第一把火，赢了，我将为你庆功，如果赌输了，你就得走人。”
就这样，我的江湖第一镖就从木樨园出发了。听说“木樨”是桂花的古称，这里原本应该是桂花香溢的浪漫之地。如今即将成为我的一个战场。第一炮很重要，必须要打响。我决心把木樨园项目做成珠江地产在北京房地产市场的“播种机”和“宣传队”。
当然，首要的还是拿地。
我约首创的吴总吃晚饭。我知道他也在和我竞争木樨园这块地。我们谈了很久。我推心置腹地和他交流这块地的情况，以及珠江在北京的发展计划，希望他能退出竞争。老吴不同意，说我们朋友归朋友，商业上该怎么着还怎么着。我们彼此互探了一下报价，老吴建议我报3个亿，他说他们最多报3个亿，说不定只报28亿。
然而，竞标时，我报了32亿，首创最后报了31亿。我知道，老吴够哥们，起码没有玩太阴的。也许，事实上首创也没想和我们力争这块地吧。
然后是难熬的等待。
3天后音讯来了。李厂长打来电话，告诉我珠江是3家入围的公司之一。另外两家一家是外企，一家是北京某大型国有房地产企业。很意外地，首创没有入围。
李厂长提出他们总公司领导和厂里领导要去广州考察珠江地产。我明白，这块地已非我莫属了。1999年的北京房地产比广州最少落后10年。珠江地产在广州地产界位居三甲。在不到10年间，珠江与合生联手，在广州成功开发了骏景、帝景、南景，鸿景和华景等10多个项目，早已在地产界盛名远播。由于珠江合生定位是面向中间消费人群的中高端产品，产品品质堪称一流，其南派独特的产品创新、生态园林、主题会所等开发实力和能力的展现可以令很多北京的地产同行为之惊叹，很多都是见所未见。
果然，煤炭二厂一行领导在“珠江”考察时大开眼界，靓丽而精致的南派楼盘如一股清风令人耳目一新。自然，他们对珠江系的实力更是心悦诚服。
一个文人的地产江湖第一部分剑走偏锋首战南城3
在千禧年到来之前最后的这段冬日，伴着澳门回归祖国的喜庆，木樨园这块地已经与我愈加亲近起来，每每凝望她都多了一份理解与疼爱。我的目光穿透积雪，已将希望的种子埋了进去。我对自己说，以后就要在这张大“纸”上作文章了。
1999年于我是特别的，于整个地产江湖也是特别的。这是房地产市场颇具转变性的一年，也是最令发展商心动的一年。因为这一年的房地产市场是从集团消费彻底转向个人消费的一个转折点，而在这一转变中，发展商真正体会到了市场到底是怎么一回事。
自1994年国家进行宏观调控以后，发展商的心跳一直都十分缓慢。因为市场没有什么可让人激动的，集团消费仍在，只要房子建的位置好，不愁卖不出去。然而自1998年国家宣布进行房屋体制改革，取消福利性实物分房的措施出台后，市场着实乱了一通，火了一通，用当时的话就是要“赶末班车”。然而“末班车”过后，市场又险些成为一潭死水。0
0
刚刚进入1999年，中国人民银行开始了第7次降息，降息后贷款利率比1996年13年期减少了一半以上。随后又降低了住房贷款利率。接着，以北京为例，建行北京分行将原来首付款的比例由原来的30降到20，北京地区的政策性贷款额度更是将标准放宽，首付款的比例降到了10，而且可以轻松贷到25年期，单笔贷款最高额度上限也由原30万元上浮到39万元。
北京是个最典型的“机关城市”。由于过去集团购房，将北京的房价炒了起来。房价位居全国首位，而且越高越好卖。取消福利分房后，在当时看起来很高的房价让许多准购房者望而生畏。然而，贷款买房给房价打了至少7折，将购房的“门槛”降了一大截，使更多的人可以买房，从而加速了发展商的资金周转，降低了开发风险。银行的7次降息，不仅调动了人们的购买积极性，同时也对房价的降低起了积极作用。而这一年新推出的楼盘大都是1996年以后报批立项的，我国第一次开始大规模降息也就是从这时开始的，这对于主要靠银行贷款进行开发建设的发展商们来说，终于减轻了成本包袱，可以轻装上阵，降低价格来吸引买房人了。也就是从第7次降息开始，利好消息不断从政府方面传出。在全国，房改政策陆续出台，住房补贴制度开始建立；允许已购公房和经济适用房上市的消息从南向北传来。最后，就连房改最难的北京，政策也已出台了。已购公房占有整个房屋市场的23，如果能够将这批房子上市出售，对于那些希望改善居住条件的人来说，卖了旧房再买新房成为可能。发展商听了这个消息更是喜上眉梢。
由此，北京开始越来越像一个大工地，无论走到哪都可以看见施工的围挡、塔吊以及外装半遮半掩的高楼。市场上卖老楼盘忙，推新楼盘更忙，差不多平均3天就开盘一个新项目。并且价位一个比一个低，智能化的房屋一个比一个“聪明”，怎能不使开发商心烦意乱呢年初，北京劲松地区的“二华”位于东三环边上的华腾园、华辉苑两个项目，以4000元平方米左右的价格开盘，引发了地产市场的价格战。在亚运村地区，“绿色家园”以4500元平方米的起价将“万科星园”的开盘起售价从6900元平方米拉回到5200元平方米。
一个文人的地产江湖第一部分剑走偏锋首战南城4
除了价格，当时的项目已经开始互相比试硬件设施及服务，而不像曾经只是相互攀比电梯谁家的好；项目的户型和小区环境的设计开始有人性化取向出现，有的开始考虑厨房里要装几个插座了；在服务上，万科最先建立了客户俱乐部后，“华远”也对购买“华远”旗下住房项目的客户推出了加入客户俱乐部可以差价换房的服务措施；“朝阳园”将入住客户的孩子全部送入位于亚运村的“小牛津双语幼儿园”等等，开发商开始在专业性上有所发挥了。
大部分售楼处都是卖房的哈着买房的，而在天通苑，却不是。原因是，买房的人实在太多，售楼小姐实在是太忙。那一年北京人听说的最多的莫过于“天通苑”、“回龙观”这两个项目的名字，这也是让其他开发商十分眼热的两个名字。在北京政府拨地建设的21个经济适用房项目中，这两个项目卖得最火，“天通苑”是当时北京第一个可入住的经济适用房项目。
这个著名的经济适用房项目对有些商品房也造成了冲击。除了价格之外，其他标准也没比商品房经济多少，其主力户型与商品房基本相同，约在140平方米左右。每天看房、买房、交款的人将售楼处挤得满满的。这让有些商品房的开发商觉得不公平，认为把经济适用房的福利乱用了。他们认为，能买得起经济适用房中大户型的人绝对买得起商品房。让这部分人享受了免土地出让金及税收，是一种浪费。
商品房的买卖是一种“劫富济贫”的交易，因为这部分人买的商品房越多、买的面积越大，要交的钱就越多。要交土地出让金，要交好多税费这样，政府财政收入也就越多，政府再拿这些收入去进行旧城改造，去为低收入家庭提供生活保障用房，这是地产市场的良性循环。如果将经济适用房做大，并对购买人的经济实力没有限制的话，那就是“劫贫济富”，与经济适用房的初衷相违背。经济适用房中大户型好卖本身就说明了问题，并且把许多商品房的买家吸引过去了，大有消灭商品房之势。
在红红火火的市场背景下，我们的地产江湖迎来了新千年的开始，这是让人充满美好希望的一年，对于发展商来说更是如此。因为，这一年各项房改政策的实施将步入正轨，这对地产市场将起到极大的促进作用。但应该能感觉到，那时买房人的购房热情还是有些压抑着，他们只是手里拿着钱冷眼观潮，令开发商也因此忧心忡忡：购房者的这种态度是否会持续到来年因为，毕竟地产市场上能吸引大家舍掉福利性的、生活成本低的公房住
...