量每年都会产生规模化的征地、投资、设计、策划、采购钢材、水泥、设备、装饰材料、装饰工程、建筑、安装、装修、销售、交易、融资等房地产产业链上的各种需求。栗子小说 m.lizi.tw通过建立中诚房网进行大量的网上信息传播、招标、交易等方式，整体降低投资开发成本，提高效率，提高房地产行业的运营水平。这样的构想，以冯仑、王石、胡葆森他们在中国房地产市场中的地位完全有这个号召力和领导力，只是由于互联网的运用速度尚未跟上人们的思维与想象的速度，同时全球资本市场中的投机分子在互联网中的投资实施战略推出，纳斯达克指数骤降，互联网降温，冯仑他们才调整战略，将中诚房网“btob”模式改造成了由资本联结的紧密合作与战略联盟结合的合作模式。
“121”文件的出台提高了房地产开发商的开发成本，即在土地使用证等相关文件没有办完之前不能开工，银行不予提供贷款，x工程没有封顶之前不能销售。这个文件的出台表面上看起来是将1997年启动的鼓励发展房地产业的政策作了改进，降低了开发商的杠杆使用比率，原来只需要不到全部投资的30的资金就可以操作的房地产项目现在要提高到50以上。许多自有资金实力不够的小型房地产开发企业立刻遇到困难。这种市场环境下，房地产开发商的过桥融资模式立即产生。许多开发商拿到了土地，但因为没有获得土地使用证、建筑规划、建筑施工许可证贷不了款。只需要一个短期融资机会。获得融资，办完手续后，银行贷款很快下来，项目就可以启动了。而德隆旗下金融机构最大的业务就是委托理财这种较高成本的产品。开发商此时最需要的就是这个，一笔三个月到半年的短期过桥借款，可以获得1520甚至更高的回报。而德隆金融委托理财的平均成本也只有12左右。所以，友联与中诚联盟的单一合作空间也就出来了。但我的战略则是希望友联与中诚联盟建立更为全面的房地产金融联盟。中诚联盟是中国最大的市场化房地产联盟，友联是银行、信托、证券、保险、金融租赁等各种金融机构、金融产品最齐全以及丰富的综合服务平台。友联拥有了中诚联盟，就拥有了整个中国房地产最大客户群体，而中诚联盟本身和联盟成员都可以通过友联获得十分专业的全面金融服务。
第五章悲壮的探行者27
在我的战略中，也是早有准备了。2002年，来自武汉的毕业于房地产金融的王珊被推荐来友联工作时，我就告诉她：房地产金融的研究生很少，你现在来也没有用武之地。先学习友联模式，平时有机会多搜集各国关于房地产金融的信息、资料，研究中国房地产金融的运作模式。你的专业在友联这个平台上迟早会派上用场的。王珊毕竟年龄太小，后来做了我的秘书，当时还没有更多的商业意识。
但“121”文件的出台，我认为是中国房地产市场商业模式转型的开始。我立即起草报告，向唐万新申请在产品总部内部成立房地产金融部。这个报告立即得到唐万新的批准，并且告诉我：你现在没有这样的专业人才，很难做，但成立起来先研究吧，边研究边做。有几个重要环节，一个是政府的土地储备中心的金融服务怎么做，另外一个空白市场是：银行的按揭率只有70左右，我们能不能做剩下的30，买房子就可以做到百分之百的按揭。这个市场大得很。
我很快就成立了房地产金融部，成员只有两个，一个是侯素林，另外一个就是房地产金融研究生王珊。侯素林来友联前曾在新疆建设银行工作，对银行业务很熟悉，对房地产也有些了解。进入友联以来，在友联这样一个市场化、专业化水平很高，战略前瞻性很强，模式超前领先而所有成员都有饱满的工作激情的环境里，他身上旧有的一些观念、方法很快就消失，迅速跟上了友联的步伐。栗子网
www.lizi.tw再加上他原有的工作基础、自身能力以及工作认真、性格直爽的特点，他是当时房地产金融部负责人最合适的人选。
房地产金融部成立后，马上着手了解全球房地产业发展和房地产金融的状况，同时开始结合国内房地产市场和友联模式的特点，研发友联房地产金融的产品，研讨与中诚联盟的合作模式。
通过研究发现，发达国家，房地产与金融的关系是非常紧密的。房地产实际上是金融资产的一部分。房地产从投资开发到管理运营都非常成熟，产业链条上的运作模式和中国现状比较起来千差万别。最大的区别在于，中国土地不能私有化，中国房地产的土地环节由政府主导，产业环节由开发商主导，而资金链环节，则完全由银行主导。这几个特点是今天中国房地产市场价格调控不见成效、开发商暴利、地方政府与中央博弈、银行千方百计要占有房地产市场等不良现象的根源，也是房地产债券、房地产资产证券化、按揭证券化、房地产投资信托基金reits以及各种和房地产相关的创新金融产品与服务发展不起来的根源。越是初级就越有机会。团队成立后，很快就为重庆渝能房地产、云南建工集团、青岛银都集团、成都市青羊区政府提供房地产金融服务。但早期也只能提供一些初级的服务。认识不断深化后，再开展一些由工具、平台加专业能力的房地产金融产品。
半年之后，我们就对中国房地产市场有了全面认识，对开展房地产金融业务也有了一些专业性准备。我们利用友联的平台设计了符合房地产项目投资开发流程的房地产金融财务模型。这一模型的特点是在对房地产项目的投资规模、资金需求的量与时间关系的精确计划的基础上，通过银行、信托、保险、金融租赁等金融机构，设计出特定的金融产品，对项目现金流进行精确的流程化管理。这是一个非常专业、非常系统的财务模型，它既可以帮助开发商解决资金问题，又能提高现金使用效率，降低财务成本，控制相关风险。但这样一个庞大、复杂的财务模型要实施起来也很困难，涉及到许多金融政策、专业水平，要求很高。只可惜，当我们即将对重庆著名开发商，也是中诚信托联盟成员的重庆协信集团的一个大型项目执行这一产品的交易时，德隆危机爆发了。
就在德隆危机爆发之时，2004年4月18日，在北京由建设部组织的中国首届房地产金融高峰论坛上，我代表德隆集团所作的主题发言还获得了满堂喝彩。我记得当时我讲完之后，主席台上不知是哪位领导的评价是：“我们这个房地产金融论坛，听了两天，才发现这个演讲才算得上是真正的房地产金融。”我在峰会上第一次介绍了美国成熟的房地产金融产品：房地产投资信托基金reits，听众几乎没有听懂是怎么回事。我演讲结束后，也有听明白的，那就是北京城建集团的一位副总。他当场表示，他们集团准备拿10亿人民币来按我讲的模式投资，愿意和我讨论合作。但那个时候，德隆已经病入膏肓了。
第五章悲壮的探行者28
我的演讲是4月18日，而正好4月14、15、16三天，是“德隆系”湘火炬、合金、新疆屯河三只股票跌停的三天。这是德隆系全面崩溃的信号。4月17日上午，德隆系的主要负责人在大厦多功能厅已开紧急动员会。我告诉主持人李强，说早约定了，明天在北京有一场代表德隆的公开演讲，是参加还是放弃。
李强充满自信地告诉我：继续参加。越是这个时候，越要表现德隆人的信心和坚强。
当我4月18日出现在北京京瑞饭店数百人的演讲大厅主席台上的时候，我相信所有人的眼光都是惊讶的眼光。台湾小说网
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我上台后首先坦然地告诉听众：“大家今天一定对我的演讲感到好奇，因为大家都知道，这几天中国经济领域最受关注的事件就是德隆系的所有股票连续三天跌停，德隆崩盘的传言四起。如果按照中国大型民营企业的以往惯例，这个时候德隆的高级管理人员不是被抓起来了就是躲起来了或者是跑掉了。而我呢，从上海跑到了北京，来到了这个讲台上。第一是要为今天的演讲安排负责，第二证明德隆还没有像传言一样混乱不堪。”
这段话引来了全场的掌声和支持的呼声。我的眼圈一阵湿热，一种莫名的悲壮涌上心头。几经深呼吸，才控制了情绪，仍然激情四溢地留给了会场一场关于房地产金融的精彩演讲，也是德隆奉献给市场的最后一次绝唱。
当2005年海南博鳌21世纪房地产论坛上我第一次用20分钟介绍了reits这样一个房地产金融产品，并且后来在21世纪经济导报连续发表系列关于“reits”的专业文章，掀起中国reits热被业内成为“中国reits第一人”时，我们在德隆研究reits已经有两年多时间了。
2003年下半年，我们又成立了一个专业产品团队，那就是结构融资部。
结构融资作为一个以资产和未来现金流作为支持而进行融资的产品在海外金融市场非常普遍，是一个常规的金融产品。但是在国内，也是一个需求巨大的“零市场”。
我们由海归李祥生领衔创建了这个团队。李祥生是国内投资银行界的老江湖了。这位生于江苏，毕业于英国著名院校的金融才子在上世纪90年代初就加盟了大名鼎鼎的香港投资银行百富勤。后来被梁伯韬派到了北京，出任百富勤北京首席代表，和梁伯韬一起参与了大量的中国红筹股香港上市计划，是梁伯韬成“红筹股之父”的重要功臣，后来被提拔为百富勤融资有限公司的董事高位。不幸的是，1997年亚洲金融风暴毁灭了亚洲华人创办的一个伟大投资银行的美好前程，也毁掉了李祥生顺畅的投资银行家之路。
李祥生在亚洲金融危机之后一片萧条中的亚洲金融市场闯荡江湖，艰难跌宕，几经周折，因为市场环境而没有走出困境。三年之后，又是互联网的巨大魅力将李祥生从漂荡之中网了回来。中国证券界的后起之秀，时任西南证券总裁的孙兵与李祥生一拍即合，创办了旨在进行网上交易的飞虎网，要打造一个基于互联网进行交易的网络证券公司。然而，好梦不长，轰轰烈烈一阵之后，中国证监会终于没有给网上交易发放通行证，飞虎网遭遇生存之忧。
正在四处搜罗国内投资银行人才的我，听向宏说，可以推荐李祥生来德隆，我十分高兴。早在1992年我就在中国企业到香港上市的论坛上了解了百富勤，也见过梁伯韬，也一直将百富勤、梁伯韬当成我在亚洲的偶像。我也很早就认识了李祥生，在1996年创办万盟时，与李祥生有几次交往。当时想通过百富勤讨论将万通集团拿到香港去上市。
我向唐万新报告后，唐万新当即告诉我，这样的人才一分钟都不要等，赶快约到上海来见面。
我和李祥生联系后，他很快到了上海和唐万新见面。他们两人也几乎有些一见钟情。看得出唐万新很喜欢李祥生。招待李祥生吃饭时，唐万新对李祥生说：“我就喜欢小眼睛，长着一双小眼睛的人就会赚钱。王宏就是一双小眼睛，你们看多厉害。男人长一双大眼睛只会放电，讨女孩喜欢，不会赚钱。”
李祥生的来意和我们的意图不一致。当时飞虎网前景不妙，钱也快烧光了。如果证监会不发执照，飞虎网的业务模式就生存不了。李祥生希望德隆系能够收购飞虎网，借用德隆巨大的金融平台支持飞虎网的生存。唐万新也认为有意义，指示德恒证券负责对飞虎网尽职调查，拿出建议。德恒证券派出专业人士对飞虎网调研后得出的结论是：不宜收购。原因是飞虎网不能**生存，德隆并购后也不能解决盈利。中国证监会如果发给执照还可能生存，政策不明朗就有风险。
第五章悲壮的探行者29
唐万新接受了德恒的意见，让我转告李祥生，能不能来德隆工作而不扯上飞虎网。李祥生也很为难，但他提出愿意和德隆就金融业务展开合作。
在唐万新主持下，我们建立了和李祥生的一个合作机制。由我和李祥生、中企东方行研方面的金融专家余文波博士，还有前光大银行湖北分行副行长一起组成了一个金融零售产品研发小组。李祥生的团队定期来上海交流。
友联的金融混业模式是以客户需求为中心来设计金融产品、组织金融机构、建立产品团队、建立客户经理队伍并提供服务的。我们把客户分成机构客户和自然人客户。机构客户的产品和服务由我负责，自然人客户的零售金融产品当时是空白，还没有成立部门，也没有开展业务。一方面是工作浩大，要循序渐进，另一方面，开展零售业务必须有全国性商业银行的网点。但是在唐万新的战略思想中，金融零售业务的工作一刻也没停，早就开始做研究准备了。
大约经过半年左右的研究，零售金融产品研究小组提出了一个系统的业务思路，交给友联执委来进行讨论。这个业务思路是首先对目标客户进行市场细分，然后建立目标客户的个人数据库，通过市场营销，建立客户个人资产负债表，指定专业的私人银行客户经理，对个人资产负债情况进行需求分析与专业化设计，为个人提供最佳的理财计划，提供科学的理财产品。建立这套庞大的系统需要很多外在条件，如个人信用体系的建立，而个人信用体系最重要的环节是实名制。
这项业务与私人银行不完全相同。最近几年，海外的大型金融机构针对中国公民的私人银行业务非常活跃。尤以瑞士信贷银行、花旗银行、德意志银行、汇丰银行为甚。由于人民币尚不能自由兑换，这些机构多将目标锁定在拥有较大规模个人外汇的高端客户群。特别是大量在境外上市的中国民营企业老板们。这个不小的市场几乎100被外资银行占有。而友联要开展的业务首先是人民币，同时不仅针对高端，更是面向大众个人财富管理市场。
鉴于若干内部条件与外部条件的不成熟，整套体制还难以实施，但大量准备工作是可以开始的。当时唐万新就希望李祥生能够加盟友联，成立友联金融零售产品总部，由李祥生出任总经理。但李祥生与西南证券的关系还没结束，飞虎网的事情虽然已经明朗，不可能再有发展，但李祥生还是不希望出任这个职务，反而提出可以做一些具体的业务，金融零售等待时机成熟。唐万新同意李祥生的意见。
几个月后，经过几轮讨论，李祥生提出创立一个结构融资部和我对接，对外以金新信托投资公司副总裁的名义开展工作，部门保持相对**性。就这样，李祥生成了我们的同事，我和唐万新也为又一个既熟悉国际资本市场，又熟悉国内情况的高水平海归人才的加盟感到非常高兴。
李祥生很快将团队组织起来。我为了支持他的工作，也将我从英国学习金融衍生产品回来后的助手夏莹支援给他当助手。李祥生也按友联的要求设计了结构融资产品的产品手册、交易流程。
结构融资在中国有很大的市场空间，单一金融机构不太适合做，在金融混业条件下开展结构融资业务具有很大的优势。结构融资是盘活存量资产的很好方式，将存量资产和增量资金相结合可以加速资金流动，提高资金使用效率，而且项目规模大，风险低，容易操作。
他们报的第一个项目是与爱立信和中国电信合作。作为电信设备制造商，爱立信每年有大量的电信设备出售给中国电信，而这些产品出售后老是形成应收款。结构融资产品是利用友联旗下的新世纪租赁从爱立信手上将这些设备租赁给中国电信，中国电信改货款支付为租金支付，爱立信的贷款银行提供资金。新世纪租赁还可一次性将未来的租金收益出售给银行或发行信托计划从市场融资，通过市场的直接投资转换成间接融资。这种产品对参与各方都有好处。项目推进很顺利，但是一到关键环节就被卡住。因为银行、银行监督管理部门本来就不愿承担金融风险，对金融创新一直谨慎，更何况是德隆系在干这样的混业业务，再好的交易行为都被拒之门外。除此之外，李祥生团队设计的沪杭高速收费权的结构融资项目以及其他项目都推进不了，不论客户质量有多高，不论交易结构的设计有多巧妙，无论交易的信用评级可以达到什么等级，只要是德隆系涉及的，一路都是红灯。直到2003年国庆以后，我们才大体知道我们所处的窘境。
第五章悲壮的探行者30
2003年7月，新疆民营企业控股的上市公司啤酒花事件披露出来。啤酒花被掏空10多亿人民币，同时引发新疆上市公司之间的担保链，其中涉及到德隆系的公司，实际控制人艾依克拉姆失踪。这件事情是德隆危机爆发的导火索之一。监管部门担心啤酒花事件导致的系列问题给脆弱的新疆地方经济带来系统性金融风险，开始关注、调查德隆系在全国的信贷情况。这一调查使金融系统全面封杀德隆，德隆的所有企业都遇到了银行的只收不贷的问题，由此涉及到委托理财业务，整个资金链开始趋紧。
除此之外，周正毅的事件也对德隆有不小的影响。2003年5月，周正毅控制的香港两家上市公司分别暴跌。随后，国内开始调查。到9月，周正毅被上海警方正式逮捕。周正毅事件也是引发德隆事件系列原因之一。
我们手上开发的一些需要投资、融资的项目仍然无法实施。我们的角色定位遇到很大的挑战。委托理财任务的加重，也让客户经理的精力完全用到了完成理财指标上面去了，无暇顾及其他产品的营销。产品团队的工作热情也受到了严重影响，每个团队都有开发出来的项目实施不了。鉴于这样的状况，我和当时分管我们的执委李强协商，建议在2003年9月份开一次全体会议，总结一下今年以来的工作，研究友联模式的相关问题，讨论2004年工作计划。
由于唐万新的工作状态，那段时间唐万新很少找我们，也很少开会，我只有重要事情或者重要客户来了才去找他。因而，许多事情都是和李强商量后执行。
2003年9月13日，我们整个友联金融产品总部和各产品团队以及和金融混业模式相关的战略、行研、法律、投资、财务、人力资源等部门代表近100人来到了上海郊外的度假休闲地太阳岛召开2004年工作务虚会。一方面征求各方面意见，另一方面也借太阳岛的湖光山色给全体成员一个休息的机会。
经历了一年多的创立、策划、调研、筹备、试运行和全面展开，我们走了一条十分艰难，从未走过又充满激情的路。我们十分有必要一边走，一边回过头看看走过的轨迹是不是清晰，停下来想一想，将要往下走的一步又一步是不是符合我们要行进的路线。
我在会上作了主题总结，同时又对2004年的计划作了展望。在许多条件都不具体的情况下，我
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