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www.xsz.tw第三，展示招商項目最多。卓達集團分別展現其北京卓達、三亞卓達、河北卓達、呼盟卓達的實業。項目群多達30余個，行業涉及房地產開發、教育投資、旅游、商貿、服裝加工、文化投資諸多領域。第四，概念最新。首次推出跨區域性房地產概念。常規房地產具有很強的地域性，而卓達集團的項目群貫穿南北，銷售遍及全國，提供異地置業，營造家園的機會。倡導生活、工作在北京，休閑度假在呼盟、在三亞。再者，推出21世紀“52”的生活方式，推崇工作在城里，生活在郊區的生活新時尚。其三，提倡高尚的生活品質，在三亞、北京，河北卓達集團相繼建造院士園，與院士共同生活，提高素質，發展事業，創造真正的高尚社區。第四、享受真正的完美生活。宣稱在三亞您將呼吸著負氧離子8倍于北京的新鮮空氣，享受著陽光的沐浴和椰汁的營養，大海的波濤；在呼盟，您將感受草原綠色和冰雪的純潔。第五，商業機會最多。在招商展示的30個項目群中，每個項目群都將延伸出無數的商業機會，把握先機，創造未來等等。
如此熱鬧確實很有吸引力，但熱鬧背後的現實令人大跌眼鏡。
卓達在北京市昌平區馬池口西南有一個號稱萬畝的超大社區“卓達大學城”，以其宏大場面，唱了一台招商、銷售的“大戲”，著實吸引了不少參觀者和買家。
與以往的商品房別墅賣法不同，該項目的銷售人員稱，其別墅、四合院可以擁有“私家超大花園”，其花園大小可以依購房人的意願以“畝”為單位花錢購買，從一畝園到十畝園，甚至百畝園。“花園”雖名為學者、院士、將軍之家，但買房人不需有相關專業資格、軍籍等身份證明，給錢就賣。其園內可以建造豪華泳池、私家網球場、跑馬場等。
在土地資源寶貴的北京，自1995年起，由于政府對開發高檔別墅土地的限制，5年來已經嚴格限制批準新開別墅用地，當時能夠擁有如此大土地面積的私家住宅實為少見。該項目一推出便吸引了不少有意要圓別墅夢的購房人。在既無規劃，又沒有國有土地出讓手續的情況下，人們曾向開發商提出，該項目是否得到政府的批準、是否有規劃、是否能拿到北京市的產權等問題。在該項目的銷售人員對外做出了種種動听的承諾之後，房子賣得很火。
北京市房地產局征地處的有關人士曾評論說，那幾年北京的房地產市場趨熱，有不少開發企業紛紛在尋找新的土地資源，但還沒有見到像卓達公司這樣如此瘋狂圈地的。
一個文人的地產江湖第二部分裸泳的代價2
該項目試圖采用先上車後補票的超常規的打法進行運作。此開發商當時的做法是︰先把房子按國有土地的價格賣出去，把土地圈下來，等購房人都住進去時，各項手續也基本上辦好了，那時業主自然會拿到市里的產權證。其銷售處的人還說，盡管購房人要等3年拿到市產權，但在承擔這份風險的同時也多住了3年房子，等于得到了73年產權，並不吃虧。其實這個項目當時所佔的土地屬于鄉產權，土地征用手續還沒辦，他們便大規模地、堂而皇之地開始銷售，還承諾給予市產權，實際上是違章操作。當時這麼搞的不止卓達一家。在北京周邊有的郊區縣這種違規開發比較普遍。後來在所謂“小產權房”問題逐漸嚴峻之後才引起了國家的重視，政府的監管力度也不斷加強。
卓達大學城項目後來被認定為非法項目。但是，開發商在市政府責令其停建期間，仍繼續擴大建設規模，短時間內，從幾百畝擴大到上萬畝。他們的做法已嚴重違反了國家的土地規劃和城市規劃，而他們在項目準備期間，就大肆進行銷售，更是給市場帶來了很壞的影響。小說站
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國務院和北京市為了加強土地管理，切實保護耕地，曾經在1995年和1997年，多次發文強調要嚴格控制征用耕地，禁止耕地出讓土地使用權，並明令禁止耕地、林地和宜農荒地出讓土地使用權用于高級別墅區等高檔房地產開發建設。卓達大學城事件也促使北京市政府做出決定，要對1999年以後的違法用地項目進行清查處理。對1999年1月1日以後出現的，佔地不符合土地利用總體規劃，在非建設區內的建設項目都要一律拆除；對總體規劃建設區內的違法建築，將由政府全部沒收、拍賣，從根本上剎住這股圈地風。
通過這件事政府還警示消費者購買違法房產政府將不再寬容。20世紀90年代初，在北京市房地產市場初期階段曾經出現過一些違規項目，政府考慮到當時由于法律法規不夠完善，剛剛走入市場化的購房人尚缺乏對違規項目的鑒別力，因此，在1997年以前曾將包括亞北15個項目在內的部分違規項目作為歷史遺留問題做了清查和經濟處罰，為保護購房人的利益而將項目保留了下來。1997年以後，國家的各項法規已經逐步得到完善，市場已步入成熟期，有關購房的各種宣傳也已深入人心，但仍有少數購房人明知道有的項目是違法項目，卻抱著有朝一日政府能給補辦手續的僥幸心理冒險買房。對此，政府將不再寬容，政府對買違法房的購房人將不再負任何責任。購房人由于購買非法項目或因政府沒收、拍賣造成的經濟損失只能向開發商討還或通過司法手段來解決。
當然，很多人還是心存僥幸，認為政府在這方面不會動真格，直到後來影響力更大的“天涯名流別墅事件”，很多人才開始警醒，開發商和消費者的法制意識也隨之提升了一個高度。
“45幢總價值5000萬元歐式別墅，一夜之間被夷為平地成為一片廢墟”。當我還在日思夜想如何買到更好的地，如何蓋出更漂亮的樓時，我被這樣的一條新聞嚇了一跳。事件發生在北京市海澱區上莊鄉河北村稻香湖畔。據規劃部門說，拆除別墅的原因一是佔用耕地，二是沒有審批手續，拆除後原別墅區將用于永久性綠地建設。
這一事件給當時的圈地熱中的違規行為敲響了警鐘，很多人至今仍記憶猶新。那塊地方我後來還去過幾次，每次去眼前都能浮現起那些別墅變成瓦礫堆的情景。
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被拆除的這片別墅名為“天涯名流別墅”，資料上說其共45幢，佔地面積40余畝。名流別墅的建築現在看來可能並不十分先進，但其地處稻香湖畔的優越地理位置使其具有了獨特賣點，北京彌足珍貴的秀麗水鄉風景讓很多買主爭著掏了腰包。
然而，就在業主們即將享受別墅的高品質生活時，卻做夢也沒有想到，一切美好的想象將在塵土飛揚中隨著瓦礫一起破滅。2001年4月的一天，海澱區規劃局以佔用耕地和未辦理審批手續為由申請法院動用了近20台建築機器用了近3天時間強行拆除了這一片看上去挺美的別墅區。眼睜睜地看著多年的血汗錢眨眼間化為烏有，業主們欲哭無淚
海澱區規劃局把名流別墅認定為違章建築，下達拆除通知後，業主們紛紛向有關部門申訴，但最終回天無力。他們覺得最大的委屈就是在買房時是相信政府才買的房，到頭來卻又被政府拆除，這樣的結果不應由他們來承擔。申訴無果，他們只好分別向海澱區法院提起民事訴訟，要求上莊鄉政府和天涯天集團一並返還房款和相應的利息。其實在那個年代，大家早就習慣了認紅章，認為只要是有政府的紅章就一定萬事大吉，就可以無視相關法律法規，就可以特事特辦。台灣小說網
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據媒體報道，上莊鄉人民政府將這一別墅區作為招商引資的項目，于1998年6月18日委托給天涯天集團開發建設。而事實上天涯天集團的經營範圍中根本就沒有房地產項目。隨後天涯天集團與西郊農場四分場、河北村農工商合作社簽訂了土地使用合同，雙方約定使用期70年，甲方河北村農工商合作社根據乙方天涯天集團要求，分期分批辦理了由鄉級人民政府主管部門核發的建設工程許可證、房屋產權證、土地使用證等相關合法有效證件及建房必備的有關手續。上莊鄉人民政府土地規劃科不僅在該合同的落款處蓋章，還和上述兩單位共同為天涯天集團開具了土地使用證明，明確天涯天集團有權將該土地、房屋出租、出售、抵押等。
後來，海澱區上莊鄉人民政府土地規劃科原科長被司法機關依法拘留了。
事件已經遠去了，但很多人都難以忘懷。現在稻香湖以及上莊水庫附近已經成了市民郊游的好去處，故地重游時人們還時常能回想起天涯名流別墅當年的氣派。然而氣派歸氣派，最終也未能改變被拆除的命運。當年很多人都認為這別墅肯定拆不掉，認為有關部門的想法一定是想盡量減少損失，只要采取補救措施，懲罰有關的責任人就算完了。時過境遷，很多人都會感嘆當時有關部門的果斷。可能有關部門真正感覺到了事態的嚴重性︰在愈演愈烈的圈地運動中，如果對此手軟就是對違規佔地的縱容。用媒體的話說就是，“不拆不足以整頓建築市場秩序”。
這種方式產生的結果就是看起來拆除的處理方式可能會造成很大的直接損失，但就整個社會來說，這種威懾是必不可少的。這種損失也是一種合理的成本，不然就會使得很多人產生僥幸的心理，認為生米煮成熟飯別人就奈何不了。這樣就是對社會規則的一種破壞和傷害。當時類似這樣的違章建築其實還有很多，也正是因為這樣，政府才不得不動了真格下了猛藥。
這一事件最終通過司法程序得以解決，法院判決天涯天集團和上莊鄉政府承擔連帶賠償責任，而對業主提出的賠償其房款利息的請求，因法院認定業主方也存在過錯，故未支持。
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事件已經塵埃落定，但那些遺憾和鬧心肯定要需要相當長的時間才能消除。從這件事也可以更加明確一點︰市場經濟要健康快速發展，法制意識和法制保障也必須跟上。這件事本是最近10多年樓市發展中的不和諧之音，但確實起到了巨大的警示作用。讓人不得不再度回顧。
我另外還想起了馮侖的那本野蠻生長。這個書名取得有趣。其中就有一層含義是從細微處著手，從大歷史的角度著眼，用案例式方法展現過去二三十年間的中國民營企業原生態，以及中國社會商業制度演進的軌跡。與成熟的西方資本主義文明比較，中國在破與立之間摸索前進。對于民營企業家，和同樣也管理著重要社會資源的職業經理人，國內不夠健全完善的制度以及公平性缺失的商業環境不僅提供了稍縱即逝的經濟機會，同時也是遍地荊棘，危機四伏，頗像一片野蠻味道十足的叢林和沼澤。
過去10余年前的中國，是一個商業價值回歸過度的社會，人們拼命地“圈地”、“圈錢”，不放過每一個稍縱即逝的政策和改革實驗所帶來的創造超額利潤的“制度機會”。100年前的美國，沒有反壟斷法，因而有了洛克菲勒、卡耐基、摩根和梅隆，他們也以冒險精神和商業遠見而壟斷了重要的行業，大賺特賺了一把，結果是千夫所指，“原罪”深重。很長一段時間以來，中國由政府控制著戰略資源和行業，民間沒有機會染指，因而也沒有這些“原罪”。而近10年，有些民營企業家選擇了與作為第一生產資料的土地相關的產業，選擇了關系社會穩定，事關國計民生的房地產行業，靠“開拓”蠻荒之地產而“野蠻生長”，一不留神卻碩果累累，並且集中了相當可觀的資本和社會資源，自然成為了中國式“原罪”的承擔者。但是，與此同時，正是這種“野蠻生長”，使中國社會逐步形成了一個扎實的“有恆產”的新階層城市居民有了自己的恆產房子。“有恆產者有恆心”。這個結果為中國地產界從野蠻走向文明的搭起了合理的台階。
我們有理由相信，在未來的歲月里，中國正在給更多的安分守己之輩，遵紀守法之人群提供著相對明晰、穩定和公平的商業制度和法律體系以及人身和財產的保障，也許新一代的地產商和其他行業的企業家們都可以少一點江湖味和賭徒心理，平心靜氣、心無旁騖地憑商業智慧和商戰技能創業，累積光明正大的財富，建立長期穩定經營的預期，享受陽光下的“文明生長”。
馮侖創業時的“皮包公司”已經基本上絕跡了，王石的“不行賄”也將成為一種樸素而自然的道德觀念，不必再被社會奉為商業倫理的範例。在那種不行賄辦不成事，也就是不犯法做不了生意那樣的環境下求生長，也許不野蠻不行。但野蠻生長的原罪和代價是不會那麼輕易消失的，注定要有人去承擔。很慶幸，在這一路走來，我沒有違背一個文人的自持。我無愧于心，走得雖不算很輕松，但安心、踏實。
我相信，未來的中國，將會逐漸呈現出一個以人為本的大格局。正直、誠信和有才智的人將影響和主導中國發展的大趨勢。在社會的演進中，中國會更加開明，更加開放，更加公平。我們的地產業也將更加陽光和健康，讓安居樂業的人更幸福。
一個文人的地產江湖第三部分名噪一時的“三角戀”1
在我干得熱火朝天，領著珠江的弟兄們四處擴張地盤的時候，華遠的任志強卻宣布要“閉關修煉”。
當整個市場都在為即將進入“世貿”航程而打造各自的航空母艦時，“任志強不玩了”。令很多業內人士感到匪夷所思。
這時已是2001年歲末。對任志強來說，這段日子無疑是一段特殊的日子，他在這時做出了一個驚人之舉︰宣布辭職，並將自己所持的18股份轉讓給華潤，但回收華遠品牌。他要與親密合作6年之久、共同創下融資奇跡的資本方華潤集團緣盡分飛。消息傳出後，一時間輿論嘩然。
在此之前，2001年7月初的時候，時任華遠集團董事長兼總經理的任志強就曾在媒體上放出了華遠集團將成立新房地產公司的風聲。而在2000年，中國地產界名頭最響的萬科與京城地產勁旅華遠在華潤這個共同的東家門下剛剛做了同門，這才剛過去1年左右的時間，華遠就要鬧分家，開始另立門戶，讓當年的地產江湖震動異常。
這件事還要從萬科的“婆婆”說起。萬科曾有一個磕磕踫踫維持了將近17年關系的老東家深圳經濟特區發展集團公司，也就是常常被人們提起的“深特發”。王石在那幾年考慮得最多的就是如何能夠給萬科換個“婆婆”，能夠打通國際融資渠道，與一流的房地產公司實現強強聯手。萬科在1988年股份制改造後，就擺脫了與“深特發”的上下級關系，不過，萬科股權極度分散，“深特發”在2000年前一直都是萬科的第一大股東。而就在2000年8月10日，這種關系結束了。“深特發”和萬科同時公布，原“深特發”持有的萬科股票轉讓給中國華潤總公司。也曾听說在此之前，萬科就差點能夠“改嫁”到華潤，只不過最後一刻“深特發”臨時變卦，而中途擱淺。而當時代表華潤直接到深圳為萬科“改嫁”送錢去的正是還在華潤體系內的北京華遠董事長任志強，“深特發”的臨時變卦讓這地產界響當當的大佬被放了鴿子。
其實經過十幾年的發展，萬科當時已成為國內房地產界的第一品牌，為何在這個時候王石急于賣掉“深特發”的股份呢其實萬科與“深特發”的關系完全是改革開放進程中的產物。最初萬科借用了“深特發”這個國企的一個“殼”，而實際操作，王石可不想按國企的計劃經濟的一套去做。如此一來，王石與“深特發”逐步產生了諸多矛盾。
1991年，萬科在深圳上市，成為上市公司。然而與“婆婆”的“斗爭”卻仍在繼續，“深特發”是萬科的全資控股公司。萬科的經營各方面已經形成職業經理人制度，經營權和所有權都已經分離。萬科要發展，就要擴股融資，但“深特發”既不想投資，又不想股權被稀釋，經過幾輪斗爭，萬科終于通過幾次擴股融資近18億元，這在國內上市公司中名列前茅。而“深特發”雖然還保持了第一大股東，但股權已下降到9。
此時，萬科不僅已是一個公眾公司，而且股權結構對經營者來說非常有利︰股權分散，這更有利于經營者有“話語權”。
但這一局面有一致命缺陷︰因股份分散，大股東不願配置優質資產，也不願意擴股融資而失去第一大股東的地位。
從1996年，王石就開始了被媒體認定的“賣掉萬科”的漫長過程。在別人眼里，仿佛王石的目的是擺脫國營公司控制。但恰恰相反，王石所想的是，由于東家所佔股權太小，所以它才會置萬科的利益于不顧，只考慮保住它的地位。如果讓東家將資本投進來，它才會考慮如何發展萬科。當時最為頭痛的是，因為“深特發”只有9的股權，在董事會沒有發言權，但在股東大會上，由于一般只有30的股東來參加大會，所以深特發的9一下就可“上漲”到30左右，受9的利益驅動，左右100的萬科，這才是東家對萬科的危害。
一個文人的地產江湖第三部分名噪一時的“三角戀”2
當年，“深特發”手中有上百萬畝土地，這正是萬科所稀缺的，王石希望東家“以土地換股權”，使東家成為真正的“一枝獨秀”的大股東，“你投了大錢進來你與萬科就有了共同利益。”據說“深特發”老總當時是一口答應的，但他臨陣又突然反悔了。這時王石才想到要另找東家。誠如人們所知道的那樣，第一次談妥後，老任他們帶著支票已在飛機上了，“深特發”老總又一次反悔。
雖說萬科當時已經成為國內房地產界的第一品牌，但王石認為這個“第一”有點虛，因為沒有把國營開發商計算在內。王石當時認為，萬科的核心競爭力正面臨挑戰，市場營銷與物業管理方式很容易被模仿，萬科需要再形成新的核心競爭力，首先要形成規模，形成區域市場壟斷。在那時的中國房地產市場中，品牌還不是最重要的東西，但是，土地和資金絕對是任何地產公司在任何時候最基本的要素。萬科覺得在這兩方面萬科都還有所欠缺。所以王石為了萬科能更好地發展，就不得不考慮換掉大股東了。
就在這時，華潤浮現在了王石的眼前。華潤之名源于**的字“潤之”，1948年成立于香港，屬于國務院直屬企業，成立的初衷是解決新中國建立政權後黨的經費來源，2000年其總資產已達到500億港幣。最重要的是，華潤在香港聯交所還有5家上市公司。而且，早在1994年華潤就通過收購北京華遠切入了北京房地產市場。
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