的概念。台湾小说网
www.192.tw它是一种对客户无微不至的服务精神与态度，其表现应该融入到对客户服务与关怀行动的方方面面，每一个细节，而且越细越好。
商业运作需要想象力与创造力，才能有创新，这与写文章是相通。但是，写文章可以天马行空，上下五千年，纵横九万里；越是这样，越是文采飞扬，激情彭湃。李白可以“兴酣落笔摇五岳，诗成笑傲凌沧州”；苏东坡可以“谈笑间，樯橹灰飞烟灭”；李煜可以“问君能有几多愁，恰似一江春水向东流”；吴承恩还可以让孙猴子一个筋斗飞十万八千里。这些都让人感到畅怀，也津津乐道。
但经商没有那么多浪漫情怀，要讲究整合，讲究踏踏实实地去做。
房地产商之所以有存在的必要就是因为房地产商可以整合大量的社会资源，利用这些资源为业主服务。很多事情开发商做起来要比一家一户的业主容易得多，也更有效。开发商能替业主想到并做到，那这个开发商就一定能获得市场的认同，获得消费者的追捧。这是房地产商战中看似简单而最有效的一个道理，是一切营销手段的出发点和落脚点。只有这样，营销策略或者促销手段才能让业主买账。
一个文人的地产江湖第二部分无地何以称大1
“2001年对北京楼市来说具有毋庸置疑的里程碑意义，在市场需求出现阶段性饱和的同时，新一轮地产扩张却以近乎疯狂的圈地运动为标志开始，在诸如概念炒作式的玩虚活已经不再能够脱颖而出并真正卖出房子的时代，以资金和土地为砝码的实力较劲成为楼市新时代的特征。这种踏踏实实的作风多少让人对未来楼市稳健运行保持乐观；并且人们相信这种较劲只能是大佬之间的游戏。显然，当2001年报章上充斥着除了地产纠纷便是圈地新闻时，那些一掷亿金动辄圈下数千亩土地的大亨们已经取代以潘石屹为代表的项目精英而成为新时代下的地产英雄。来自广州珠江地产的董事长谢强以圈地230公顷的成绩显示出了这种英雄气概。”
这是财经时报上的一篇专题新闻谢强：大盘时代的圈地英雄中开篇的一段话。
2001年，我提出一个口号：“无地何以称大”。土地是有限的，地段更是被李嘉诚钉在了地产价值的十字架上。因此，地产商的竞争首先是抢地盘。
土地储备对开发商来说就是生命线。没有土地储备，就仿佛做面包的找不到面粉。在一定时期以内，楼市的竞争最大的砝码就是土地资源，谁能在土地储备上取得先机，谁就能首先占领阵地的制高点。
明白了这一点，我就知道我的劲该往哪里使了。当初，我曾向朱老板承诺，我要让珠江地产5年内进入北京的前三甲，为了这个目标，我得使劲往前冲，我得拼命，我得在京城开展好我的圈地运动。
拿到骏景那块地以后，我们把它做成了珠江的发动机。骏景收回的钱很多我都用在了买地上。我在苦心经营珠江骏景的同时，经过2001这一年的圈地运动之后，我帮珠江系拿下了北京五块大型开发用地。除丰台区永外果园的煤炭二厂项目珠江骏景外，先后又取得朝阳区青年路煤炭一厂项目占地21公顷、开发面积55万平方米的珠江罗马嘉园；朝阳区建国路梆子井项目占地24公顷、开发面积36万平方米的珠江绿洲；位于通州区永顺镇占地2000多亩的土地，可开发面积将超过100万平方米的珠江国际城；还有朝阳区西大望路化工实验厂项目占地34公顷、开发面积90万平方米的珠江帝景。在短短1年左右的时间内，珠江系在北京开发项目用地就已超过230公顷，总开发面积达到300万平方米。
外界多评价我为拿地高手，也许没有谁是天生的拿地高手。栗子小说 m.lizi.tw路是一步步走出来的，在这个地产江湖里面，必须要去闯，才有出路。
签珠江罗马嘉园那块地其实和珠江骏景的地有一定的联系。不光是实际运用了骏景赚回来的钱，还用到了开发骏景而带来的信任。通过木樨园骏景项目的合作，煤炭总公司与我之间已经产生了很深的理解和信任。因此，他们也希望我来拿这块地。但是我提出地价太贵了，要求能在价格上有所优惠。毕竟我们在珠江骏景项目合作得很好，他们也知道我这个人讲诚信，可交。最后他们同意价格降到33亿。为了让这次合作的基础更加牢靠，我提出先给他们2000万诚意金，如果8个月内无法顺利通过方案的话，退给我们1500万，500万算作对我们的罚金。可以说，我是冒了风险的。但我很看好这块地，我认为值得。它的价值空间是可以预期的。珠江总部的人也来看过这块地，看后很高兴，也认为这是一块好地。但我在看地时发现一个问题，地表水比较高，是个低洼地，这种情况在挖土、开槽时施工成本会提高。因此，我提出再降500万，最后的价格就是325亿。
一个文人的地产江湖第二部分无地何以称大2
可是，这块地是有很大风险的，如果我们方案通不过，我们将损失500万。
到了临签合同的时候，很多人提出了反对意见，包括朱老板在内。他们认为拿500万去赌这块地风险太大。
我推心置腹地跟老板去解释，我说，如果方案不成功我们是有损失，但是，我们现在拿500万去赌一个3亿多的项目。如果他们自己就能做好方案，我们可能只给人家这点钱吗现在才拿了2000万，就能做方案，拿500万去赌有什么不可以难道不值得么
后来，直到这块地动工，直到样板间都做出来以后，我们才付给煤炭一厂4000万。因为签合同时我提出，方案通过后，做前期准备，所以半年才付2000万。其实当初冒了500万的风险，而方案成功通过后争取来了一年多的时间，这一年多的时间和机会成本该怎么算呢，这都是500万所含的价值啊。老板明白了这一点后才认同了我的做法。
临到签字时，煤炭总公司也不是十分干脆了，他们也有点犹豫。我告诉他们我第二天就要出国，要签的话只能当天。后来终于在那一天把这份合同搞定了，老板也很高兴。回头来看，3个多亿买到那块地，绝对是捡了便宜，同行也都说太值了。
2001年初我从京通路经过的时候看到了在二外和原来的广院对面的地块，我觉着这块地的位置和环境都不错，有心拿下这块地。可当时苦于找不到切入点，后来我找到了土地方的人，当时他们要价很高，超出了我们的接受范围。朱老板得知后不知从哪介绍来一个人，据说和土地方人很熟。我到人家那边一问，说不认识。后来还有人冒充某某的儿子，某某某的女儿，我一看这情况，有点灰心了，太复杂了，不想谈了。我回去做汇报时，一个部门经理说认识一个朋友，也在介入这块地。我问这个人，你跟土地方熟么他当面给那边打了个电话，确实熟。彼此熟识就好谈多了，彼此多了一些信任后，我们第一次谈就把价格基本定下来了。
这块地原来是绿化带，加上旁边有4所大学，根本不让搞大规模开发。因为申请盖大学生公寓，25公顷地里除了绿地，建设用地只给了9公顷，包括大学生公寓还占了24公顷，实际上建筑用地还不到7公顷。虽然面积没多大，但是环境非常好，交通也很方便，紧邻地块就有一个地铁站，距离通惠河也只有几百米，而且25公顷的地块里面有17公顷的绿化地，地块品质非常高。栗子网
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面对优点如此突出的地块，砍价的过程就变得愈发艰难。砍价就是在谈判，谈判的要领就是适当的妥协，为了能把价格砍下来，我允诺对方，如果价格能有所优惠，我们将会在别的方面支持他们，我们可以帮他们把大学生公寓建起来。我给他们算了一笔帐，算了算建这个大学生公寓要花多少钱，对方这才松了口。我为了给他增加一些心理筹码，许诺道：我们签约的话，签约当天，什么时候签约我什么时候立即就付钱。我知道他们正急着要钱，这项目拖了一年多做不下去，中间换了4个单位。我还说，我给你写个承诺，如果我不能履约，你可以去法院告我们。他们开始犹豫，想来想去，后来终于允诺，但有些勉强，只是说基本上可以这样，需要回去开会讨论一下才能最后决定。
于是，我开始了艰难的等待，但很久没有回话。难道是心理战等待的滋味真不好受啊，心里没着没落的。但我给公司的弟兄们说，谁也不能给他打电话，坚持住，等着他给我们打。终于，到最后他们也熬不住了，将近10天的等待之后，他们给我打了电话，问价能不能再涨涨。我没有直接回答，推说正在看其他的地，这下他们才紧张了，说那就晚上一起碰碰吧。那晚一碰，这事就定下来了。我当时其实也很着急，大学生公寓9月1号就要交钥匙。我对他们说，这项目给我们做的话，9月1号那天我们肯定能把钥匙交给你。当时都2月底快3月了，还不定下来的话，我想做都做不出来了，因为工期肯定就不够了。
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跟他们签合同那天我很讲信用，当时就把支票给他带了过去。就这样，这块地终于尘埃落定，并入了珠江的版图。这块地成就了后来的珠江绿洲，为珠江在京城站稳脚跟起到了重要的作用。但也就是这块地，让我险些得罪了一个故交好友。
那是西安来的一个乡党，买卖干的也很大，来北京找项目，正巧也看上了这块地。他很有把握，想让我念及交情把地让给他做，找了我多次，他不但说他也能做，而且还说要私下给我500万，只要我让给他。500万，对我来说绝对不是小数目，足以让我心跳加速，这个数跟老板给我的月薪比较，那就足可以称为天文数字了。但我还是硬生生让我的心跳平稳下来，我想到了“职业经理人”这几个字，尤其是“职业”二字，我觉得还挺神圣的，还是算了，这样拿了钱会让人不安心的，我还是板着脸拒绝了。拿下这块地后，这位仁兄又找过我多次，我还是没让他如愿。
原则问题上我必须坚持，但在拿地谈判中处处要懂得拿捏与变通的妥协处理关系。
2001年4月，我又签下了珠江在京城最倚重的一块地珠江帝景地块，当时心情很快慰，想象着帝景未来的恢宏气势和市场的征战攻伐感到豪情满怀。
珠江帝景地块的价值是显而易见的。当时帝景是cbd东部边缘一线最大的项目，争那块地的人很多。这块地的谈判过程非常富有戏剧性。
首先是价格，最初土地方开价93亿，包括土地的出让金返还的分配。那时对污染扰民企业都有一项政策，那就是“四委”北京市经济委员会、北京市发展与改革委员会、北京市规划委员会、北京市市政管理委员会批复后，土地出让金可以返还给企业的政策。这块土地按政策大约有3亿多元的返还金额我们可以分配。凭着多次和这些企业打交道的经验，我知道这种返还往往会有很多变数，倒不如不参与出让金返还分配而更为保险，于是我提出把出让金返还提前揉进总价款中，即原价格减去155亿，经过反复商谈后他们也同意了，这样就谈到了775亿。到签约前谈判的焦点集中在首付款、拆迁款和铁道边没有土地证的25公顷地等几个问题上。
最后一次谈判是2001年4月23日，约定签约的日子是定在4月16日，所以这次谈的结果将决定26日到底是否签这份合同。
我们约定了下午3点谈判，但我没有出席，我知道这次的谈判意味着什么，但我须避开对手的锋芒，于是我在公司楼下6层的阳光咖啡厅里呆坐着。那天的阳光炽白而热烈，照得我身上暖洋洋的，如同我内心热血地涌动。我下意识想掩饰我内心的不平静，随手拿起本画报来翻看，手却在发抖。我让公司一个副总带着律师几个人去，交待了他们一些要领，主要是要谈的9个问题中，哪个可以轻描淡写，哪个要坚决咬住，哪个要留给我最后拍板。
到下午5点的时候，律师打来电话说有两个问题谈不下来，一个是2000万的拆迁款，还有一个是首付款先付5000万，后付2个亿的付款方式。我交待说，你们先谈点别的吧，等我过去。
这时已谈得剑拔弩张了，我过去之后先放松了下谈判的氛围，然后表态说，9个问题中7个问题全让你们啦拆迁款折中，2000万全给你，但我付给你1000万，另外的1000万算你们先借给我的。首付款的问题，我说先给你4000万，其中包括1000万的拆迁费，然后再给2个亿。他们并没有同意。这样，我又提出了分段实施的方案：我们先付4000万，“四委”批复全办下来再付17亿其中包括1000万拆迁费。随后两月再付15亿，他们在约定的时间内拆平地块后，我们再付15亿，他们交付土地后，我们再将余款275亿分6次付清。最后我们就按这个方案拍板签的合同。我为什么要这样做呢因为我们要力争用有限的钱办更多的事。
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律师很佩服我的谈判策略。我跟他们说，谈判的艺术就在于有张有弛，游刃有余。
在2001年底，谈珠江国际城地块时，谈到一定的阶段，我就不谈了，我们去吃饭。吃饭时我跟土地方的人说，我们这样谈不行，都只是各站在自己的角度。我说你有没有考虑过我们这样一个大盘进来后，会给当地的发展带来什么样的效果，这其实是互惠互利的。饭后我们再接着谈时他就变得爽快得多了。最后算下来28万一亩，应该说是相当划算的，现在在通州类似的地块可不知要高出多少了。
我在珠江两年内签下了5500亩地，总开发面积370万平方米，扩张速度之快，京城未有第二家房地产企业能望其项背。一时间，珠江地产在北京形成了前所未有的强力冲击波，从此珠江在北京也站稳了脚跟。另一个南方开发商深圳万科当时在北京已经经营了10年，开发了3个项目，开发面积不过100多万平方米，而且项目位置比较偏远。其实城里的地不是他们不想拿，据我了解他们还是在这方面投入的精力不够，毕竟拿地不能只靠机缘巧合，还要靠实实在在的跑和不厌其烦的谈，我那时就常常一天要看块地。万科当时有一个制约因素就是他们人力的派遣制。当时万科公司的部门经理都要从深圳派来，他们不实行本地化，北京当地的员工想做到部门经理都很难。这样的话谁去帮他拿地土地是一种稀缺而很特殊的资源，你必须能整合和利用很多社会资源、公共资源才能够实现对这种资源的再利用，产生一系列的经济和社会效益。万科当时不具备这些资源，所以徘徊了很久没有进入到北京的主流房地产市场。
另外有一点也很关键，那就是朱孟依对我的信任和对事的放权。拿地的事项几乎交给我完全主导，他只是过问一下关于地块的交易总价和付款方式，然后亲自去看一眼地，觉得行就立刻拍板。去谈地的时候也往往就我和一个经验丰富、熟悉地产业务的随行律师俩人。这样的机制就使我们在决策速度上抢到了很多先机，相对于北京其他的大型房地产企业，尤其是国资背景的企业，这一点优势就显得更加明显。而且参与拿地的人数少、决策速度快也保证了拿地工作的保密性，不至于引来更多的竞争者，可以达到兵贵神速和出奇制胜的效果。另一方面，参与人员少，参与人精力更集中，责任心更强，整个拿地工作更加系统化，也不容易出现纰漏。因此我在珠江时拿到的这些地块，到现在也没有出现一起关于土地权益的纠纷和诉讼，这应该说是比较难得的。
珠江地产进京以后能够迅速风生水起不能不说是得益于手中的土地。在不到两年的时间内，珠江系横扫京城，很快就在京津两地拿下了逾两万亩的土地储备，这也为珠江系在华北的拓展奠定了基础，也赢得了江湖地位。在2009年北京珠江地产老员工10周年聚会时，很多老员工，包括现在仍在珠江供职的人也都在感慨，这些地块的价值珠江至今还在卖。
这些大项目、大地块的签订和入市迎来了京城地产大盘时代的来临，也有人称为“新造城运动”。那是一次崭新的城市运动，是一场建立国际化都市的造城运动，启发良多，意义非凡：政府在城市化进程中应该扮演什么角色，开发商应该如何应对，大盘开发应该怎样启动，看不见的市场之手与看得见的政府之手应该如何跳和谐的双人狐步舞凡此种种，大盘时代的来临给中国房地产业带来了很多新的课题。圈地过程充满了艰辛也充满了变数，由于那些变数可以改变一个区域发展轨迹，带来一块土地的新生，给人，给城市都带来新的希望。另一方面，在这个过程中也充满了考验、陷阱、欺诈和一些肮脏的东西，如果没有一个洁身自好的态度很容易就走上歧途。因为土地下马的官员和身陷囹圄的商人已屡见不鲜。
我很幸运，在给珠江购买的所有土地中没有遇到任何黑箱操作，也没有见不得光的私下交易，甚至也没有一分钱的中介费用。现在，我想起当我后来离开珠江时，一个给我做离职审计的财务老总对我说的话。他说：谢总，你的帐目清晰明白，而且没有任何以权谋私的问题。
虽然当时我有足够的权力，人、财、物、产、供、销，其实就是我和时任珠江董事长的曾加勤二人签字就全妥了。可我，真的没有丝毫的贪念，我觉得骨子里还是文人的气节给了我坚定的力量。
一个文人的地产江湖第二部分裸泳的代价1
巴菲特说：只有退潮了，才知道谁在裸泳。在房地产开发热潮中，裸泳者不乏其人，裸泳倒是省钱、省事，而且有时感觉还挺爽，但很多人未曾想到，不按规矩乱来那是要付出代价的。
在这场圈地运动中，最引人注目的除了我所在的珠江地产的激进扩张之外，就要数卓达大学城的违规圈地事件了。
2000年11月1619日在中国国际展览中心举办的迁喜房博会上，来自河北的卓达集团进入人们的视野，其一下就包揽了80个展位，带来了石家庄、北京、河南等地40多个项目沙盘，引起了各界人士注目。不久后，“卓达大学城”属违法项目的报道见诸报端，引起一片哗然。其宣传资料曾宣称：第一，占地面积最大，占有1122平方米的展览面积。第二，投入最大，斥千万巨资宣传，组织，筹划此次展会并提供包括别墅、公寓等大奖，总价值达到400余
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