作者：谢强
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一个文人的地产江湖
一个文人的地产江湖第一部分序一我看到的谢强
任志强
我与谢强的第一次相遇时收到了一份礼物，就是他的文学著作。台湾小说网
www.192.tw当时出书还是一件少有的事，他在我心目中的第一印象，“这是个文人、诗人”。
当我关注这个从文人、诗人进入了地产行业的人物时，更多地了解到这位曾经是首长秘书的人物，是从政府官僚体制中随着小平先生改革开放的步伐进入到市场经济之中的。
更令我惊讶的则是不久，谢强就从一个中国知名的“珠江合生”地产企业中的高级管理人员的位置上辞职了。正当我对这位有经验的管理者产生兴趣并希望其能加入华远的团队时，他成为了中国另外一个知名企业“富力”的北方区总经理。
历史上中国没有职业经理人这样一个精英群体。改革开放和市场化让“现代企业”开始在市场经济框架的建设中崭露头角，于是大量的精英从旧体制中被释放出来，成为了委托代理制中的管理层，并逐步建立了职业经理人这个市场经济不可或缺的队伍。
如果中国最出名的职业经理人是以唐骏为代表的一群人，那么谢强可以说是地产界中横跨了多个著名地产企业的职业经理人代表。人生角色的转换并非是一件容易的事。正像成思危前副委员长所说的，“人生有两张脸：一张在做自己不得不做的事，另一张脸在做自己想做的事，角色也在多张脸中体现。因而人生的选择中就不得不同时面对各种复杂的局面，既要做好自己不得不做的事，又要做好自己想做的事。”
谢强从一个公务员、一个诗人、文人变成一个职业经理人，进行了多次人生角色的转换。从一个知名企业跨入另一个知名企业，又经历了动荡的地产10年，深深地卷入了调控政策变化背景之下的市场之争的大浪之中，同时也深陷于尚未成熟的委托代理制的环境背景之下，股东、雇主与经理人决策的权力之争的角斗之中。这种亲力亲为的内幕通常都难以暴露于光天化日之下，也必然会引发各种各样的争论。
其实，市场经济之中个人功过难以用眼前的一得一失来衡量，人生选择中的对与错，大多数的验证是在多年以后。然而人们又无法让时光倒流，回到从前的情境之中再实践和交易一次。于是他人的经验就成为了一种最好的借鉴，让这种不可能从头再来一次的难题提前被解剖，可以让不了解这个圈子的人和即将进入这个行业的人透过迷雾看到真实，避免人生选择中的弯路。
谢强是个职业经理人，也称得上是地产界的大腕级人物，而其与这些被称为是腕级的人物们的交往和轶事都从一个更新的角度解读着许多不为人知的旧事。本书让这个被许多人称为是“恶势力”的地产行业增加了鲜活的色彩，还了其真实的灵魂本质，让无数张冰冷的面孔不被粉饰地露出了一丝暖意，展现出文人墨客的浪漫主义情怀。
市面上大多数的地产案例都出自于外行之笔，他们将网上、报纸上的许多新闻组合成了一个个“成功”的案例。但只有亲自深入其中操刀的人才知道决策的难度和“突围”的痛苦。这种有血有肉的挣扎才真正能体会出其中的酸甜苦辣之滋味。
谢强就成为了勇做第一个吃螃蟹的先行者，用一个职业经理人的眼光来剖析地产的10年。
一个文人的地产江湖第一部分序二“刻他一部稿”的谢强
冯仑
谢强兄前一段告诉我，他在商务繁忙的同时，终于完成了一个心愿，把他的对于房地产行业的观察以及心得结集成册，我一口气读下来，发现确实是一本很有特点的著作。栗子小说 m.lizi.tw
谢强与其说是个商人，不如说其气质更多具备了人文情怀。他原来在海南日报做编辑、记者，琴棋书画样样来得。在他的书里处处都可以看到反映文人情怀的观察、感想和人生感悟以及对内心观照，他将这些东西作为一种文化养分和读者分享，这既愉悦了精神，也使我们对生命的理解更加快乐。
但谢强毕竟是一个商人，堪称地产界的豪杰。在书中他自然会结合地产行业这10多年的变化以及亲身经历的故事，对于中国特殊时期、特别行业中的特殊事件和人物有所描述和评论。这些描述对于我们研究、观察、了解这个行业是特别好的素材，也是特别好的角度。
房地产行业最近10多年来，一直成为媒体、公众、消费者和同行中密切关注的焦点，究竟怎么看见仁见智。大部分人也都瞎子摸象，摸到哪儿是哪儿，谢强这次摸到哪儿，是脸、是鼻子，还是大象的大象很大，所以即使是也能够让大家反复地看很久。我相信谢强在他的商旅人生中对房地产的观察是非常有价值的。当然，作为一个有人文情怀的商人，他在房地产和商业生活中也留下了很多对自己的观照和省思，这些一定能引起相同背景、相同经历的朋友和读者的共鸣。
古人云，士大夫必有四好“戴它一顶帽，刻它一部稿，娶它一个小，坐它一座轿”。谢强的人文情怀令他手不释卷，终于也刻起稿来，实在又被古人言中，可见，一定要听古人言，呵
我很愿意跟大家来分享谢强的商旅人生和地产人生。希望谢强兄能够在未来，继续用人生的智慧和观察与我们分享这个世界的精彩。
是为序。
一个文人的地产江湖第一部分序三人生三好：朋友，文学，书法
朱鸿
谢强居于北京，是我年轻时候的朋友。当时我们一伙都二十出头，喜欢文学，经常呼啸聚之，落英散之。朋友分住西安各处，没有电话，无法联络，便骑着自行车莽撞而去，或南四府街，或大莲花池巷，或糖坊街，或园。社会生活不像现在这样繁杂，朋友多窝在房子读书练笔，虽然没有联络，也能准确地逮住他。一拢二，二拢三，终于成群结队，讨论半宿。人生出路极少，只有文学还有成名成家的侥幸，遂用功颇大。那是风华正茂的季节，虽然一穷二白，不过有理想，热血沸腾，激情四射，人也清朗并高尚。
谢强好文学，好书法，但他却更好朋友，总是以情分为重。他一直说：“为朋友办事就是为自己办事。”1988年夏日，海南开发，西安一批人离乡而去。谢强先到，并得以立足，他的家立即便成了诸朋友的中转站或根据地。和谷和子页都在那里住过很久，直到有了工作。有了工作也会频繁聚会，作东的总是谢强。慷慨真诚，无人能争过他。
在北京发展壮大了，他也不弃故人。杨永进少为伙伴，善丹青，擅山水，想突围西安，冲出潼关，谢强就说：“到北京来吧”遂把自己的宅第辟开一间，作杨永进的画室，又四处奔走，为其寻找美术界的岗位，以使之乘风扬帆。在年轻时候，谢强有一度痴迷小提琴，便认识了作曲家纪溪坪、牧江、陶龙。泛舟沧海，凌云巫山，经过了屡屡事变，然而交往不绝。多年之后，由谢强搭桥，陶龙与电视片出品人葛鹏燕得以合作，成绩斐然，不亦乐乎刘教授的儿子在北京购房，托人给谢强捎话，希望帮忙，让房地产老板予以优惠。一日为师，三生有恩，谢强何敢推辞，遂东西追索，南北探究，终于大海捞针似地约到了老板。台湾小说网
www.192.tw遗憾老板是上海人，拒绝通融，当然也不给空间。谢强灵机一动，便拿出几千元交给了物业公司，让人转告刘教授的儿子称：事以变通的方式办了，免去两年的物业管理费。他还再三叮咛，暗中帮忙才是德行，所以千万不要让刘教授知道。
谢强多才，当知识青年下乡陕西省永寿县之际，便经常拉小提琴参加一些演出，并以流行的弦音换得馒头或锅盔充饥。永寿县革命委员会的负责人梁西平好务板胡，见谢强小提琴拉得高妙，还会写话剧，编相声，就想把他留在永寿县剧团，不过谢强志存高远，遂笑着向梁西平一鞠躬致敬。1976年，谢强在陕西省戏曲剧院眉碗团交响乐队工作，大约此间，他认识了陶龙，图谋在音乐界携手同行。可惜事不如其愿，不久以后，谢强便挥手告别了眉碗团的交响乐队，图谋新路。然而他一直留恋小提琴，看到它便情不自已。他偶尔还会想起永寿县革命委员会那位负责人。有一年，传言称每当夕阳西下，黄昏成暮，已经退休的梁西平便提着马扎，往渭河边上弄其板胡，谢强还约我寻找过这个人。
实际上文学变成了谢强的主攻，尤其好散文。他把王羲之的序抄在本子上，他背诵李白的诗和苏轼的词，他还研究鲁迅的文章，在其文集上，留有很多眉批和行批。人生不易，或海南从政，或长安从商，皆事所逼，尽管杂务纷至，迁家移居，然而一直未断写作。他的散文沿袭了中国诗教，温柔敦厚，常有善意。风格清正优雅，质性自然，读之若夏茹冷品。成书十册，其累累收获，没有发奋忘食，乐而忘忧，显然不能得。字字句句，皆心血情绪所凝。曾经受阎纲、周明及和谷的推崇，并获冰心散文奖。
谢强早就读贴，临帖，久习欧阳询和褚遂良之楷，以后又出秦之篆，入汉之隶，浸染石门颂碑之风骨，迷恋王右军之草，累日成年，路遥千里，渊深万丈，有了一番化境之体验，遂归之于行。其书法的独有风度是清而不飘，柔中藏骨，润而不媚，圆中含方，并氤氲着一种文化气息。
谢强在书法上用功博厚，最早，也最久，但他拿出来却最迟，只是这几年，才应约在燕赵及长安故地见诸报刊，不过似乎有频然纷然之势。欧阳中石先生是书法学博士研究生导师，著名书法家，有一天，国家京剧院三团团长张建国与谢强结伴见欧阳先生，先生看了谢强的书法，沉吟而言：“灵秀，很有前途。”
谢强应该是房地产界最好的散文家，书法家，是兼具散文家和书法家身份的企业经理人，是有血有肉或有根有叶的儒商，然而他一向低调，内敛，反对张扬。工作之余，他坚持写作，并时有散文发表。无日不挥毫，有暇即泼墨，一直是他的习惯，而且经常向书法家赵普先生请教，遂日新为进，生生其变。谢强高堂在西安，回家省亲，他总会抽空儿往碑林去读几方老石。读欧阳询的皇甫诞碑，每每喟然赞叹：“又有峻利，又有温润，难得一个势如削玉啊”读褚遂良的同州圣教序，往往目光出神，颜色凝重，悄然伸手于腹前，运气食指，默然划之。
谢强兄生于20世纪50年代末，经历过60年代的折腾和70年代学生的由城入村运动，之后兴改革开放，其应运而动，得以立功成器。他广交朋友，慷慨并真诚以待，朋友对他当然也敬而爱之。他几十年如一日，孜孜以求于文学之道与书法之道。贫而无怨，富而有礼，自强不息，厚德不损，这些孔子所提倡的品质，谢强兄始终慕而仰之，真是难得而可贵。
2009年2月25日于窄门堡
作者系陕西省作家协会副主席、陕西师范大学教授
一个文人的地产江湖第一部分隐龙过江图谋京师1
1999年9月底的一个上午，秋阳朗照，阳光很好。我驱车驶上长安街，眼前的一切都很标准，也很熟悉。大概是建国50年大庆阅兵临近，街上有些空旷。这条跟一个国家形象紧密联系起来的马路常常让人生出一些敬畏，也常常会因此又生出些莫名的豪气来。坐落在**与王府井之间的王府饭店一度是北京豪华饭店的标志，它一边是代表了首都经济繁荣的王府井，一边是让世人仰望的**、紫禁城。就在这里，我见到了朱孟依。
他个头不高，显得有些瘦小，穿着也很朴素，如果在田间地头遇到他，一定把他当作地道的农民。看着他我更感觉到这家饭店的豪华。果然是深藏不露的主儿，很难让人与其叱咤风云的名头联系在一起。对这位广东地产界的传奇人物，我早有耳闻。
当初，朱孟依不过是挂靠在某工程公司名下的一位小建筑商，通俗的说法，包工头一个。但是朱孟依凭借他超人的智慧和非同寻常的手腕，创建起一个自己的地产王国，其掌控的珠江、合生系在不到10年的时间里，一跃成为广州城的地产大鳄，跻身广州地产前三甲，并成为最早在香港上市的地产派系之一。此人虽然声名显赫，但为人处世相当低调，不像有些刚富起来就总想“红旗招展，锣鼓喧天”的人，听过“珠江地产”和“合生创展”的名头的人可能有很多，但是听过“朱孟依”这三个字的可能位数不多，即便是在富豪榜上见过“朱孟依”这个名字，知道这个人“庐山真面目”的又有多少听说至今其在网上也只能搜索到三张像素很低的照片，其中有两张一看就是朱老板在开会时被“”的，面无表情；另有一张是“大头照”，据说当年合生创展刚在香港上市，香港相关机构找不到朱先生的照片，开口索要，朱孟依“迫不得已”拍了一张给人家交差，顺便完成上市手续。在与这位“见首不见尾”的过江隐龙握手对视时，我隐隐预感到，珠江也许有大手笔正在酝酿，难道他们想图谋京城
我们一见如故。
谈笑间，朱掌门轻描淡写地向我述说了珠江的辉煌与成功。而我也把这一时的地产风云与他评说一番。他很认真地听着，有时还若有所思，有时猝然发问，常常是一语正中要害。看得出他很专业，但对于和广州截然不同的北京地产，他有些陌生。
末了，果不出预料。他告诉我，珠江地产确实正准备进京事宜。但是，一切刚刚开始。我没有感到突兀，我明白，我们在这样的时候坐在王府饭店谈论着北京地产，意味着什么。
第二天一早，我的电话响了，是朱孟依。接通电话的一刹那，我想：也许他只是需要我帮他拿两块地。在电话那头，他邀我再次深谈，马上就去。
再入王府饭店，有一种将翻开一本大书的感觉直入我心里。
我们纵横捭阖，指点楼市风云，在1999年楼市洪波初涌的时刻，在昔日君临天下的皇宫之侧。
日将过午，我们谈兴仍浓。朱掌门提出一起用午餐，这时他的司机敲门进来，拿进来一鹅黄麻纸小包裹，我定睛一看：竟然是烤红薯。他发现了我的惊讶，笑了下说，这是他最爱吃的，接着便毫不客气地大口吃了起来。
随后我们还是到了楼下的自助餐厅落座。刚吃了烤红薯的他不急着用餐，静静端详了我几眼，突然直截了当地问我：“珠江想进京发展，我需要一名总经理，你愿意到珠江来吗”
一个文人的地产江湖第一部分隐龙过江图谋京师2
“朱总，我愿做珠江的开路先锋。”我回答，“但是，要我任总经理必须答应我三个条件。”
朱掌门对我的要求似乎并不感到意外，他莞尔一笑，说：“有条件尽管提。”
于是，我提出了以下3条：“第一，我当总经理的话必须3年以上；第二，要允许我按自己的想法运作媒体，来贯彻我的推广思路；第三，必须实行本土化。”
他略作沉吟，然后果断地回答说：“好，就这样定了”
于是，我们的4只手紧紧握在了一起。他的手相当有力，我能感受到他内心的自信与期待，以及他对我的理解与信任。
握手的瞬间我的思绪开始飘飞。时光穿梭到了4年前，那时我背着行囊初来京城，面对这喧嚣的都市，我想：我只不过是个匆匆的过客。但未曾想，我的事业和生活都将在此扎根。那时我还惦记着我的海南，惦记着我的报纸生涯。只不过“苏三山”报道失误的遗痛总是无法平复。原本一直把新生的特区证券报视作自己孩子和恋人，但未曾想因为我们轻信并刊发了那篇伪造的“苏三山”股权变动的来稿而使她蒙羞。作为一名报人，没有比这更让人心痛了。
这件事仿佛成了我的禁忌，这么多年了，一想到那些熟悉的椰风蕉雨和铅字墨香总会隐隐作痛，而且无法抑制。
当时也握着一双温暖的手，也是期待和信任的目光，不过其中更多的是鼓励。那时我去北京一家医院探望我的一位老领导。我当时还供职于海南的报社，还是从事于我心爱的报纸的一份子。海南让我伤心之后，当时自己对于未来道路的选择感到十分彷徨。北京的朋友发来邀请让我留在京城闯荡，而我对于下海和踏入江湖还没有什么思想准备。就是这位老领导鼓励了我。他说：“路都是人走出来的。人不能总想着退路，而应该寻找新的出路。”
就是这句话让我的内心产生了震动，于是，一个文人开始勇敢地试着向一个商人进行蜕变。
从小时候给打成了“右派”的父亲写申诉信那时起，我就与文字特别亲近，后来越陷越深，终于成为了一个职业写者：写小说、写散文、写诗歌，从一个文学青年到成为了中国作家协会会员，再又投身到了报业。我是个游子，随着“十万人才过海峡”的大潮，从黄土高原漂到了海南岛，可以说真的是从桑田到沧海。环境的变化给了我激荡的生活，也给了我看问题的不同眼界。而当我这次又从海南来到京城时，我感觉到了一种变革的力量。
时代的变革，中国从1978年末开始了波澜壮阔的变革之旅，由此，一个变革的时代造就了我们今天事业和生活。这种力量像看不见的风筝线，牵引着我的航向。在“时间无垠的荒野，没有早一步，也没有晚一步”，这一次我赶上了房地产这一拨儿。
也许，我应该抛弃文人的清高，也许我更不是走仕途的那块料，也许我应该在江湖多趟趟水。终于，我放弃了我曾经认为的光明大道，放弃了我以为将要伴我一生的文字事业，毅然踏入了京城的地产江湖，应了朋友之邀，进了一家名为“君士”的房地产开发公司。这是我江湖旅途的重要一站，我还对这一站名用文字阐释为“以君子之心，度君子之腹；以才士之为，行才士之举”，为自己的“堕落”释怀，同时也对自己的江湖之路进行鞭策与警示。也正是靠着这个信条，我在地产圈交了很多朋友，也许也正是因为这一点，才造就了此时与朱孟依的握手。
一个文人的地产江湖第一部分隐龙过江图谋京师3
过了几日，我以“珠江地产”的名头走进了岭南饭店。不几日，珠江从广州派来了郑曼夏女士和两个行政人员。
我要做的工作千头万绪，因为我站在一个陌生的上，前面是一片荒芜。我必须从这片荒芜中辟出一条新路来，披荆斩棘，而且必须行动迅速。
...
在这个变革的时代里，时间本身就是一项重大的成本，许多事业和产业随时可能会因为错失了机会而踏上殊途。台湾小说网
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1998年初，新一届政府把实现我国国民经济的健康快速增长作为首要任务，住宅建设成为了新的经济增长点。于是乎，从1998年开始，房地产热在全国蔓延开来，这个过程始于时任国务院总理的签发的一份国务院令，也就是后来被看作房改纲领性文件的国发［1998］23号文件，以“取消福利分房而实现居民住宅货币化、私有化”为核心，这项已经讨论了多年，并在天津等城市先期试点的住房制度改革正式启动了。那年，香港的楼价正一落千丈，亚洲金融危机席卷而来。启动在风口浪尖之际的房改，实际上是领导下的政府实施“积极拉动内需政策”的重要措施之一，尽管中国没有受到直接冲击，但仍然不可避免地出现了内需不足、消费不旺的局面。“加快住房建设,促进住宅产业成为新的经济增长点”于是被明确为房改的指导思想。
其实在1998年的时候，中国的经济发展速度并不快，中央把拉动经济增长放到了第一位，启动房改的最初动机就是要使房地产业成为国民经济发展的支柱产业，这在那时，目标很清楚。买房以后，要花很多钱装修，要买家具、买家电，这又带动了很多行业，前期后期都带来这样一个产业链效果，既可以从投资角度拉动经济增长，又可以从消费角度拉动经济增长，可谓是双重拉动。1998年6月，全国城镇住房制度改革与住宅建设工作会议召开，福利分房制度被终结，市场化的住房体制得以确定。只不过，当时人们的消费能力很有限，房价收入比过高，还难以把个人培育为住房市场的消费主体。很多人还没有从单位出钱建房、买房的思维中转过神来，都等着分房。正是基于让多数人买得起房的考虑，1999年2月，一条由中国人民银行下发的关于开展个人消费信贷的指导意见，第一次提出了“积极开展个人消费信贷”的概念，提前消费、贷款买房、按揭等陆续登陆中国内地。也正是这个意见造就了多年后的成千上万的所谓的“房奴”。人们逐渐从福利分房的习惯里走了出来，买商品房成为了一种都市生活的新潮流，人们的购买热情逐渐激发起来，外地开发商也逐渐盯上了北京这个特殊的市场。此时的地产江湖，表面上波澜不兴，其实已经是暗流涌动。
1998年北京全年房地产住宅投资达到了168亿元，并确定了19片经济适用房项目。到1999年，相对于上一年而言，市场形势又有了新的内容，从当时国家住房制度改革的进程看，在1999年取消实物性分配的住房分配形式已是大势所趋，未来家庭的住房需求只能依靠市场手段来解决。这从客观上推动了人们的购房行为，商品房市场需求的总量也必然随之扩大，我明显感觉到了对于地产江湖中人而言，这些意味着什么。
在那个年代，很多企业都开始向全国拓展，企业界的品牌意识开始觉醒。很多企业，尤其是南方的企业都号称要做品牌、做品牌企业、做全国性品牌企业。但这些由谁来定义或者说，所谓全国性品牌企业，需要具备什么条件内地地产商在香港上市，已经是国际化企业了，算不算全国性企业都不一定。上市公司在异地拓展，是形成全国性品牌的一个重要条件。如果能够拓展到北京市场，那么，大家似乎就可以承认，它应该属于全国性品牌企业。也就是说，进入北京市场是一个至关重要的因素，上市公司异地进入北京市场，即完成了品牌企业的质的飞跃。北京之于品牌企业，是一个必要条件。这就是全国性知名地产商都要来北京的原因只有到了北京，它们才称得上名副其实的知名地产商。栗子小说 m.lizi.tw房地产企业得京城者才可得天下
作为地产江湖第一门派的深圳万科很早就意识到了这一点，因而，其在1994年就杀进了北京，现在看来更显其眼界不凡。而这次珠江也来了，赶在了这个北京地产业空前热闹的时刻。此际，政府不仅大力宣传房地产作为中国新的经济增长点和新的消费热点，中央政府也好，北京市也好，都打开了热闹的局面。政府更是一口气改写了土地、开发、建筑、个人贷款、房改等相关各方面的大政方针。一系列土地管理法规的实施使一直嚷嚷拿不到好地才去郊区开发项目的万科，终于从顺义后沙峪镇进城，在亚运村北开发万科星园；有关开发企业管理法规的实施使北京市建委首次对开发企业做了一次彻底的资质年检，处理了一批违法违章项目；建筑法的实施迎来了北京的第20届世界建筑师大会，北京也新添了国贸二期工程以及贝聿铭设计的中国银行大厦；有关贷款规定的实施使建行北京分行个人贷款额首次出现半年翻番的现象，北京市个人购房率上升22，达到全部购房者的60；房改政策的实施终于推动了北京二手房市场的开放，已购公房及经济适用房全面上市
1998年后的北京楼市一派欣欣向荣的景象。我也越发感觉到了时间的紧迫。虽然我已在“君士地产”混迹了4年，但现在面对这么一副重担还是有些心悸，“既然做了就做好它”，我常这么思忖，那就一切从零开始吧。
一个文人的地产江湖第一部分剑走偏锋首战南城1
我开始组建自己的团队。一位副总，一位办公室主任，一位打字员，租来的一辆旧奥迪，这就是我最初的全部人马和装备。我们租了一个办公室，立马开始公司的筹备。
首要的工作是注册公司。“北京珠江房地产有限公司”像一个孕育中的婴儿，即将诞生。
可是在工商局核名时发现，“珠江”二字已被丰台一家建材公司注册，怎么办手下说，给公司另起名吧。“不行”我坚定地说，“北京珠江与广州珠江一脉相承，不然名不正言不顺，珠江二字是铁定了。”
那怎么办
“去想办法吧，哪怕把这家公司买下来。”我说。
结果如我所愿，虽然颇费周折，最后我还是注下了“北京珠江房地产开发有限公司”的名号。
对于开发商而言，首要的工作就是拿地了。所谓“地盘，地盘，有了地才能开楼盘啊”。
我决心在两个月内拿下我的第一块地，立马启动公司的第一个项目。
这时又加盟了三位同事，一位是王砚白，当时任我的助理，一位是邱仲恒，分管前期开发，还有吴之军，负责销售。我的队伍壮大到了7个人，然后开始分头跑，没日没夜的。北京的冬天说来就来，我们的那辆破奥迪在凛冽的寒风中穿行，跑遍了繁华闹市，跑遍了偏僻街巷。
我们在寻找着珠江的未来和希望。
到了12月底，北京已下过两场雪。1999年即将过去了，我们已谈过大小数十块地。一段缘分伴着雪花终于落下来。我的司机小张曾在煤炭二厂附近的武警某支队当兵，他说那里有个挺大的煤厂，看着铁路都废了，没准会卖地呢。当我们一行人懵懵懂懂地穿过两排临建，走进了木樨园这个大院时，看着纷纷扬扬的大雪覆盖着煤炭二厂圈起来的那块大场地，空旷而又洁净，像在静静等待着我。
我第一眼就喜欢上了它。这里原来是个国营老厂，自1952年建厂以来，一直担负着南城地区的生产、生活用煤供应任务，是北京市主要的煤炭供应单位之一。小说站
www.xsz.tw其经营销售烟煤和无烟煤，先后建有5条铁路专用线，7条加工生产线，煤炭产地以山西大同、内蒙和京西为主，年销售煤炭170万吨，为保障北京市的煤炭供应做出了贡献。
自1990年代中期，北京市环境治理工作力度不断加大，对北京市的燃煤和供暖结构进行了根本性的调整，以煤炭为主体的结构体系已经不适应总体规划的要求，煤炭市场急剧萎缩，煤炭销量大幅度下滑。
面对大环境上的不利形势，这家国营企业也和很多国企一样经历了艰难的转产开发过程。自1997年以后，在继续保留煤炭经营的同时，将精力主要集中到市场开发上来，按照当时的国企改革潮流，以多元化经营来拓展企业的发展道路。
找到煤炭二厂的李副厂长，我递上自己的名片。“珠江房地产没听说过。”我解释珠江是广州的地产公司，刚来北京做项目。
“你们有钱吗首创也在争这块地，你们之前已经有18家了。”看得出，他并不相信我们的实力。于是我向他们介绍了珠江在广州地产界的影响力，介绍珠江做过的项目。我的诚恳打动了他，他考虑了一会儿，说：“那你回去报个价吧。”
我松了一口气，因为我拿到了第一张“准入证”。
公司仅有的7个人立马行动。3天我给了大家3天的时间，来做地块的市场调研。大家顶着雪花出去了。3天后，所有人都回来了，满脸疲惫。
一个文人的地产江湖第一部分剑走偏锋首战南城2
这个地方没法做项目。这是他们3天市调的结论。对此，我并不感到惊讶，我比他们心里更清楚，木樨园地处南三环外，当时在一般人印象里，北京的南城犹如俄罗斯的西伯利亚。提起南城，人们的记忆里就会闪现“天桥的把式”，“龙须沟的脏乱”。就在1990年代末的北京，南城仍汇居着大量外地民工和小本生意人，甚至有不少拾荒者扎堆在南城又脏又破的窝棚里。南城没有知名的企业，也没有富足的人群，在南城做项目，难度和风险可想而知。
听完他们更具象、更悲观的汇报，我没有表态。
当晚，我向朱掌门汇报工作。我介绍了南城的房地产市场状况，也介绍了木樨园这块地的情况。我强调了工作的难度，没有刻意隐瞒，也没有刻意渲染。
听了我的汇报，他也沉吟片刻，然后问我的意见。
我注视着他，坚定地回答：“我想珠江在北京的发展就从木樨园开始。我认为越是难做的地方越是打品牌的地方。”
我看着朱掌门，等待他的决定。其实我心里明白，珠江在广州做地产的经验就在于对城市的发展具有相当的前瞻性，因此擅长做城乡结合部的项目。项目前期运作时，区域市场并不见好，但等到项目开始推广时，区域市场可能已经开始成熟。
果然，朱掌门与我想到了一处。他很平静地说：“我同意你的决定。”但是，他话锋一转，眼光中闪过一丝严肃，“这是你的第一把火，赢了，我将为你庆功，如果赌输了，你就得走人。”
就这样，我的江湖第一镖就从木樨园出发了。听说“木樨”是桂花的古称，这里原本应该是桂花香溢的浪漫之地。如今即将成为我的一个战场。第一炮很重要，必须要打响。我决心把木樨园项目做成珠江地产在北京房地产市场的“播种机”和“宣传队”。
当然，首要的还是拿地。
我约首创的吴总吃晚饭。我知道他也在和我竞争木樨园这块地。我们谈了很久。我推心置腹地和他交流这块地的情况，以及珠江在北京的发展计划，希望他能退出竞争。老吴不同意，说我们朋友归朋友，商业上该怎么着还怎么着。我们彼此互探了一下报价，老吴建议我报3个亿，他说他们最多报3个亿，说不定只报28亿。
然而，竞标时，我报了32亿，首创最后报了31亿。我知道，老吴够哥们，起码没有玩太阴的。也许，事实上首创也没想和我们力争这块地吧。
然后是难熬的等待。
3天后音讯来了。李厂长打来电话，告诉我珠江是3家入围的公司之一。另外两家一家是外企，一家是北京某大型国有房地产企业。很意外地，首创没有入围。
李厂长提出他们总公司领导和厂里领导要去广州考察珠江地产。我明白，这块地已非我莫属了。1999年的北京房地产比广州最少落后10年。珠江地产在广州地产界位居三甲。在不到10年间，珠江与合生联手，在广州成功开发了骏景、帝景、南景，鸿景和华景等10多个项目，早已在地产界盛名远播。由于珠江合生定位是面向中间消费人群的中高端产品，产品品质堪称一流，其南派独特的产品创新、生态园林、主题会所等开发实力和能力的展现可以令很多北京的地产同行为之惊叹，很多都是见所未见。
果然，煤炭二厂一行领导在“珠江”考察时大开眼界，靓丽而精致的南派楼盘如一股清风令人耳目一新。自然，他们对珠江系的实力更是心悦诚服。
一个文人的地产江湖第一部分剑走偏锋首战南城3
在千禧年到来之前最后的这段冬日，伴着澳门回归祖国的喜庆，木樨园这块地已经与我愈加亲近起来，每每凝望她都多了一份理解与疼爱。我的目光穿透积雪，已将希望的种子埋了进去。我对自己说，以后就要在这张大“纸”上作文章了。
1999年于我是特别的，于整个地产江湖也是特别的。这是房地产市场颇具转变性的一年，也是最令发展商心动的一年。因为这一年的房地产市场是从集团消费彻底转向个人消费的一个转折点，而在这一转变中，发展商真正体会到了市场到底是怎么一回事。
自1994年国家进行宏观调控以后，发展商的心跳一直都十分缓慢。因为市场没有什么可让人激动的，集团消费仍在，只要房子建的位置好，不愁卖不出去。然而自1998年国家宣布进行房屋体制改革，取消福利性实物分房的措施出台后，市场着实乱了一通，火了一通，用当时的话就是要“赶末班车”。然而“末班车”过后，市场又险些成为一潭死水。0
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刚刚进入1999年，中国人民银行开始了第7次降息，降息后贷款利率比1996年13年期减少了一半以上。随后又降低了住房贷款利率。接着，以北京为例，建行北京分行将原来首付款的比例由原来的30降到20，北京地区的政策性贷款额度更是将标准放宽，首付款的比例降到了10，而且可以轻松贷到25年期，单笔贷款最高额度上限也由原30万元上浮到39万元。
北京是个最典型的“机关城市”。由于过去集团购房，将北京的房价炒了起来。房价位居全国首位，而且越高越好卖。取消福利分房后，在当时看起来很高的房价让许多准购房者望而生畏。然而，贷款买房给房价打了至少7折，将购房的“门槛”降了一大截，使更多的人可以买房，从而加速了发展商的资金周转，降低了开发风险。银行的7次降息，不仅调动了人们的购买积极性，同时也对房价的降低起了积极作用。而这一年新推出的楼盘大都是1996年以后报批立项的，我国第一次开始大规模降息也就是从这时开始的，这对于主要靠银行贷款进行开发建设的发展商们来说，终于减轻了成本包袱，可以轻装上阵，降低价格来吸引买房人了。也就是从第7次降息开始，利好消息不断从政府方面传出。在全国，房改政策陆续出台，住房补贴制度开始建立；允许已购公房和经济适用房上市的消息从南向北传来。最后，就连房改最难的北京，政策也已出台了。已购公房占有整个房屋市场的23，如果能够将这批房子上市出售，对于那些希望改善居住条件的人来说，卖了旧房再买新房成为可能。发展商听了这个消息更是喜上眉梢。
由此，北京开始越来越像一个大工地，无论走到哪都可以看见施工的围挡、塔吊以及外装半遮半掩的高楼。市场上卖老楼盘忙，推新楼盘更忙，差不多平均3天就开盘一个新项目。并且价位一个比一个低，智能化的房屋一个比一个“聪明”，怎能不使开发商心烦意乱呢年初，北京劲松地区的“二华”位于东三环边上的华腾园、华辉苑两个项目，以4000元平方米左右的价格开盘，引发了地产市场的价格战。在亚运村地区，“绿色家园”以4500元平方米的起价将“万科星园”的开盘起售价从6900元平方米拉回到5200元平方米。
一个文人的地产江湖第一部分剑走偏锋首战南城4
除了价格，当时的项目已经开始互相比试硬件设施及服务，而不像曾经只是相互攀比电梯谁家的好；项目的户型和小区环境的设计开始有人性化取向出现，有的开始考虑厨房里要装几个插座了；在服务上，万科最先建立了客户俱乐部后，“华远”也对购买“华远”旗下住房项目的客户推出了加入客户俱乐部可以差价换房的服务措施；“朝阳园”将入住客户的孩子全部送入位于亚运村的“小牛津双语幼儿园”等等，开发商开始在专业性上有所发挥了。
大部分售楼处都是卖房的哈着买房的，而在天通苑，却不是。原因是，买房的人实在太多，售楼小姐实在是太忙。那一年北京人听说的最多的莫过于“天通苑”、“回龙观”这两个项目的名字，这也是让其他开发商十分眼热的两个名字。在北京政府拨地建设的21个经济适用房项目中，这两个项目卖得最火，“天通苑”是当时北京第一个可入住的经济适用房项目。
这个著名的经济适用房项目对有些商品房也造成了冲击。除了价格之外，其他标准也没比商品房经济多少，其主力户型与商品房基本相同，约在140平方米左右。每天看房、买房、交款的人将售楼处挤得满满的。这让有些商品房的开发商觉得不公平，认为把经济适用房的福利乱用了。他们认为，能买得起经济适用房中大户型的人绝对买得起商品房。让这部分人享受了免土地出让金及税收，是一种浪费。
商品房的买卖是一种“劫富济贫”的交易，因为这部分人买的商品房越多、买的面积越大，要交的钱就越多。要交土地出让金，要交好多税费这样，政府财政收入也就越多，政府再拿这些收入去进行旧城改造，去为低收入家庭提供生活保障用房，这是地产市场的良性循环。如果将经济适用房做大，并对购买人的经济实力没有限制的话，那就是“劫贫济富”，与经济适用房的初衷相违背。经济适用房中大户型好卖本身就说明了问题，并且把许多商品房的买家吸引过去了，大有消灭商品房之势。
在红红火火的市场背景下，我们的地产江湖迎来了新千年的开始，这是让人充满美好希望的一年，对于发展商来说更是如此。因为，这一年各项房改政策的实施将步入正轨，这对地产市场将起到极大的促进作用。但应该能感觉到，那时买房人的购房热情还是有些压抑着，他们只是手里拿着钱冷眼观潮，令开发商也因此忧心忡忡：购房者的这种态度是否会持续到来年因为，毕竟地产市场上能吸引大家舍掉福利性的、生活成本低的公房住
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到要自己花钱买的、生活成本相对较高的商品房的项目不多。小说站
www.xsz.tw人们越来越懂得“物有所值”，相信新世纪吸引购买者的先决条件并不是低价位，而是那些高品质、高附加值的精品住宅。
时间总比想象中要过得快。来年的春天，在生气盎然的钓鱼台国宾馆15号楼，我和土地方正式签定了土地转让合同，此时，离我披雪看地的那一天不过4个月。当时我感觉签的不仅仅是一份商业契约，更像是一份军令状。
但我这份军令状并不被外界看好。有媒体甚至宣称，“老外”谢强和外地企业珠江注定会成为南城开发的“革命先烈”。
不过我倒未曾有过任何动摇，始终对木樨园这个项目满怀自信。我很清楚，南城在传统意义上处于下风下水，区域整体形象比较落后，在南城开发房地产具有相当大的市场抗力。然而，城市的发展是动态的，绝不会一成不变。
从政策层面上看，北京市政府1998、1999年的“两会”都把南城的发展当作重要问题提了出来，政府对南城的投入也在逐年不断增加，我坚信，南城在经济地位、整体形象等方面肯定在几年后有大的变化。
由于政府投入的不断加大，南城的交通状况，市政配套等都已大大改善。项目东边是120米宽的南中轴路，从这条路通往**，只有45公里，南面有一条河，与通惠河贯通，直达通州。政府计划从2000年开始投资40个亿，将它改造成为城市观光水道。因此，这块地未来的增值空间很大。
而且我获悉珠江骏景周围有北京城市少有的地热资源，它刚好处在北京的温泉带区。打一口温泉井，可以实现温泉入户，项目的品质就将大大提升。
战斗就要打响了
一个文人的地产江湖第一部分焦头烂额的江湖大哥1
就在我在南城厉兵秣马之际，京城北边的万科却发生了点变故。
这个中国地产界的第一大门派，当时进入北京已经6个年头了，而这6年的路他们走得却并不顺利。
早在1993年6月，北京万科第一任总经理谭志伦在京郊顺义拿下第一块地，这就是后来的万科城市花园。对于谭志伦其人，现在北京房地产界或许已经没有什么印象了，但是很多人对1990年代初期北京房地产市场的第一轮开发热潮仍然记忆犹新。当时一大批看好北京地产发展空间的香港、深圳地产商纷纷过江，兵临城下。在很多人看来，也就是那个时期北京房地产开始真正走向市场化。而那时也正是万科这个带头大哥开始打磨品牌利器，睨视群雄逐鹿中原之际。
可是当初自命不凡，勇闯京师的这些先头部队几乎都损兵折将，有的还受到重创，香港开发商是如此，万科也没好到哪去。城市花园从入市之初就成了一块烫手的山芋。半年之后，谭志伦黯然离场，姚牧民接手之后也没有找到起死回生之术。姚牧民坐镇深圳遥控指挥，接二连三委派几个常务副总经理，处理现场日常事务，但都如同走马灯般没干多久就离开了，后来也就吕葵以北京万科第三任总经理身份一直干到1996年底，虽然位子坐得比较稳，但仍未能阻止北京万科第一次危机的总爆发。
在北京万科频频换帅的同时，万科在这个泥潭中也越陷越深。到了1996年底，北京万科城市花园的客户与万科的矛盾彻底激化。原因无他，质量问题。那时候房地产消费还比较初级，购房者对园林、装修、服务要求都并不高，只盼着房子质量别出问题就万事大吉了。可万科城市花园却出现了严重的漏水问题，售出的900余户中就有500多户有过维修的记录，最高记录的一户修了20多次；另外，管道煤气等配套也没有跟上；连续两个冬季暖气供应出问题；销售许可证迟迟办不下来直到1999年11月才补办；桃花园逾期交房达200多天在那个年月，房地产开发可能遇到的麻烦无非也就是这些麻烦，而万科城市花园几乎全部遇到了。栗子网
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到1996年底时，王石飞赴北京与城市花园的业主对话，希望能够解决北京万科危机。然而近百名业主还没有平息愤怒，对话变成了批斗会，业主们在对话会上强烈要求撤换北京万科的班子。王石在业主们的围攻下焦头烂额，但仍努力和业主进行沟通，并保证尽快解决业主们的问题，同时撤换了当时万科在北京的总经理吕葵。
原任万科物业副总经理的王晓文几年后到珠江供职，据他讲，那段时间里，王石至少有几天早上都要顶着凛冽的寒风站在院门口亲自送业主们早上外出，业主们常常连喊带骂毫不留情，而王石依然会保持着微笑，非常有耐心地把业主送到进城的大巴上，希望能用自己的诚意来打动业主，可业主们却不为所动。
无奈之下，王石打电话到上海，急调万科“救火队长”林少洲增援北京。林少洲在上海就曾使经历了大起大落3个月里旺销4200套，两年里退回2500套后长时间陷入低谷的上海万科城市花园重新崛起。这次进京，林少洲再次创造了个奇迹，仅仅半年时间，危机便一一化解，后来北京万科城市花园项目曾一度连续6个月排名万科全国销售冠军。由此，北京万科进入了林少洲时代。走出泥潭的北京万科开始了大步流星的拓展之路。
一个文人的地产江湖第一部分焦头烂额的江湖大哥2
北京万科借刚刚在香港上市的北辰集团急需现金收入作盈利的财务报表之机，以每平方米不到2000元的熟地价格含“七通一平”和出让金买下了星园的土地，开始了万科在北京多项目同时开发的时期。万科星园项目对万科而言，可以说是一种生命的跨越。
之前，万科进京六七年间一直发展缓慢、项目单一，品质也无特别之处，且项目都在城市边缘的城乡结合部。用当时地产界人话说：万科还没进入北京的主流市场。但万科星园让人看到了万科要占领高地的决心。此时，正值全国推进住房市场化改革，随着北京市旧城改造力度的加大，核心区域土地逐渐推向市场，林少洲力主万科在北京应该进入主流市场。
据他回忆，他曾计划拿出2000万元设立土地基金，用以跟进10个项目，北京万科曾有机会在万柳等区域取得很好的地块。但是这一计划没能获得王石的支持。
江湖大哥的命运总是充满戏剧性的变化。1999年底的时候刚刚把北京万科带上良性发展轨道的林少洲突然宣布辞职，北京万科的发展前景再一次扑朔迷离。
实际上在林少洲离开万科之前也有一些职业经理人离开，之所以没有引起社会上的这么大的反响，一方面是因为林少洲的关注度较高，另一方面是因为他在离开之前采取了一些比较高调的方法，开了个新闻发布会，把整个地产圈的目光都吸引过去了。
这一举动让很多人感到疑惑，很多人无法理解其背后的原因，也有很多人从感情上对林少洲表现出同情，因为他看起来不像跳槽，没有什么明显的退路，很多人猜测也许仅仅是气不顺。
林少洲应该算是个文人，他在进入万科后做了两年的万科周刊的主编，成功地让一本企业办的内刊影响力波及到全国，甚至在全国深沪两地上市公司的高层中几乎达到了人手一册。万科周刊的外部影响力之大反过来影响了万科本身。在万科，大家暗地里认为万科周刊是公司的黄埔军校，因为几乎每届周刊主编离任后都得到了重用，万科在北京、天津等地分公司的总经理都曾担任过周刊主编。栗子小说 m.lizi.tw
万科周刊的空前成功，使得不少媒体都慕名而来，其中包括当时国内最牛的财经报纸中华工商时报，林少洲当时特别希望万科能够走多元化发展的道路，出资收购该报，从而打造一个万科传媒集团。后来其也曾公开表示在万科的前4年，主要是为传媒集团的梦想在奔波。对于后来其就任上海、北京的总经理，解决当时万科危机的方法，他也曾做过总结：那就是坦诚地面对消费者，勇于承担责任，然后认真地去解决业主的具体困难。正是这种置之死地而后生的精神使他得以带领北京万科走出了困境，走上了正轨。此时突然离职，外界颇感意外，也无法理解，也许这就是文人的不同之处吧。
对于此事，万科掌门人王石也很无奈，事后他曾通过媒体公开表态，他认为万科在企业管理方面一直致力于强调培养职业经理队伍，林少洲在万科做了9年的时间，离开了公司，他在职期间公司是作为职业经理人培养他的，他在万科也尽了他的责任，做了贡献，但是既然林少洲认为自己更适合到万科以外发展，更发挥自己的作用，作为职业经理人他是有选择权的。林少洲和一些职业经理人离开万科去发展，从职业经理自由选择来讲，那是他们的选择。
我想，林少洲对于万科也是有百般不舍，毕竟那里曾凝聚了他的汗水和智慧，承载了他的梦想和追求，而且还有王石的知遇之恩。所以临走，林少洲也留下了一句耐人寻味的话：“如果我离开万科，半年之内万科没有什么改变，那肯定是我错了。”也许他是想通过离职的行为来表达一种对万科的提醒，也许他在表达对万科的失望。企业、老板、经理人，这三个角色看来总会有些故事无法得到详解。
林少洲离开万科后在北京太合房地产公司担任总经理并成功操作了亚运村“欧陆经典”项目，但没过多久又选择了离开，去做他自己的厚土机构。他这次给大家的交待是不满足于“职业经理人”的定位，需要“更广阔的发展空间”。树挪死，人挪活。有抱负、有能力的职业经理人往往也需要更适合他们发挥的空间。我想，职业经理人的自我实现也就是在于他所拥有的舞台是否是他所满意的吧。
通过万科的困局，通过林少洲出走的变故，我也感觉到了一种压力。我不知道我这个角色除了承担这样的“军令状”之外，还有多少戏份在等着我。
这里是江湖。英雄辈出，恩怨丛生。
一个文人的地产江湖第一部分谁成就了老潘1
进入2000年，大家都在为迎来一个新纪元而欣喜，我也祈望自己的事业能掀开崭新的一页。北京的1月正是天寒地冻，我仍要为做好项目和寻找新地而四处奔走。夜晚，我经过被冷风吹得显得有些寂寥的长安街，走到soho现代城时却看到人头攒动、长队如龙的景象。
这让我大为吃惊。我没想到潘石屹做的这个“怪胎”竟然能如此火爆。听同行的人说soho现代城开盘这几日每日销售额都近亿元人民币。说实话我有点难以置信。
因为我前阵子才听说老潘刚经历了一劫。那是在1999年8月下旬，潘石屹正在**进行休整，因为高原反应，因头疼“像猪一样”哼哼着。等他回到北京，才知道出大事了。负责销售的总经理说现在大概50多个销售人员一个都没了，全都不见了。
而给销售人员们打电话不是关机，就是不接，更有甚者就是接了电话，也很明白地告诉潘石屹，“不陪你玩了”。后来才知道，是对面中国第一商城的邓智仁已经将现代城的精英销售人员高薪挖走了。
潘石屹面对这突然而至的一出“哗变”惊魂，确实有点发懵。据说，老潘站在大望路向西望，心中无比惆怅，老潘也差点因此“歇菜”，这是老潘成名前的第一个项目，现在回头看看，如果当时这一炮哑火，不知是否还有今日之老潘否。当时我得知这种情况以后也是很替老潘担心，想打电话过去慰问一下，却没有人接。
那时北京市场还停留在毛坯房的时代，老潘推出的现代城是北京内销住宅中第一个全精装，今天，精装修在市场早已是家常便饭，但在当年一度曾引起市场的非议。这种真正含义是“alloffice，hooffice”的产品从一诞生就被“口诛笔伐”，很多人认为这种产品非驴非马，难以持久，而有的人又祭起创新的大旗大加追捧，总之这成了一个吸引人眼球和唾沫星子的项目。就是这么个热闹的项目突然之间6支销售队伍开走了4支，最要命的是6位副总监中的4位和数十名员工集体跳槽到另一家相邻的房地产项目此前并不为人所知的中国第一商城。这事不得不在热闹之上又添了把火，很多人都在聚精会神地等着看老潘的热闹。
其实这是一次有组织有预谋的“哗变”。作为离开现代城的补偿，4位副总监每人获得1825万元不等的补偿费。重金挖人，集体跳槽，现代城“哗变”的员工与现代城一时成剑拔弩张之势。更引人注目的是，曾一起合作过万通新世界广场、现代城项目的原香港利达行老板邓智仁和现代城总经理潘石屹这一对欢喜冤家也因此事再度遭遇，二人为此展开了一场舌战，之后“哗变”人员还表示要起诉现代城，以讨回被现代城扣压的佣金。
现代城“哗变”事件在京城房地产圈内引起广泛的关注和议论，至今很多人也都还有印象。后来老潘回顾往事时也常说起，不过心态却很平和。他说：“这两年我们最感谢的人有两个，一个是邓智仁，另一个是任志强。这两个人虽然一开始都来者不善，但最后都帮了我们的大忙。”
邓智仁在北京乃至上海房地产史上，都是一个传奇人物，创造出多个房产销售奇迹，被誉为中国内地房地产营销“教父”。可以说他曾经是潘石屹的启蒙老师。1995年他帮冯仑搞营销，仅一个万通新世界广场，他就赚进将近1亿元的佣金。几年间，经他手卖出的外销房，销售额达100多亿元。后来潘石屹离开万通去搞现代城，邓智仁代表香港至祥入股现代城并代理其策划、销售工作，为正缺钱的潘石屹救了急。1999年3月，邓离开现代城。1999年10月邓受聘为中国第一商城总顾问。当然，后来很多人对老邓的事也比较了解了，他最后还是深陷玫瑰园功败北京，连自己的加长轿车也抵给了我的朋友张奎云。我至今仍记得我从我那朋友手里借来他那辆车，开在西单大街上，引来路人注目，我当时还想象了一下“教父”曾经的范儿，那时何等的风光再和我后来见到他没落之后，因交不起房租而和我那朋友哭穷，商讨以车相抵的情景，我感到这真是个江湖，真的是风云诡谲，变化无常。同时，恩恩怨怨、分分合合轮番上演，如波涛连绵，无止无休。
一个文人的地产江湖第一部分谁成就了老潘2
当年潘石屹做项目还没有多少经验，营销这一块本来全凭邓智仁及其销售团队，尽管他和冯仑等人曾经经历过海南的房地产热潮，但就真正意义上的房地产开发销售，他们的经验还远远不足，因此，从万通新世界邓智仁就给老潘当上了老师。当潘石屹着手开发现代城，他又想起了老搭档邓智仁。而邓智仁在经历了玫瑰园的惨败后也希望借这个机会东山再起。毕竟，万通新世界广场的辉煌，是两个人内心深处共同的美好回忆。但是，时过境迁，市场对于他们这次的合作并没有给予足够的面子，在日趋激烈的市场竞争下，现代城的销售让他们很是失望，两人的分歧也是越来越大，当与现代城相隔仅1公里之遥的通惠家园项目以4500元平方米近乎现代城一半的价格上市时，邓智仁更加意冷心灰，于是选择了离开。
老潘单独上阵后，引进了竞争机制，对销售人员推行“末位淘汰”，销售搞得有声有色。而邓智仁的倒戈以及这次销售人员的“哗变”确实给了老潘一个不小的打击，所有营销中层被一举抽空，对于一个正在热销的楼盘来说的确让人很难接受。
老潘对离开的那些人做了很多工作，但还是无法挽回，人家大都不买账。这些刚刚毕业的销售员，面对人家一下给他付上的十几万二十几万的现金，诱惑力难以抗拒。但实际上对于房地产的宣传费用来说，这是一个比较小的数字。房地产广告的宣传都是上千万的数字。所以第一商城想，把这些销售员挖走以后他们马上就开新闻发布会。潜台词无非是说我们强有力的竞争对手已经垮了，他们所有的人全都跑过来了。然后让购买他们房子的人赶紧去退房，再来购买第一商城的房子。这有点像电影中的情节，对峙中的竞争者以特别手段突然发力，使对方陷入困境，以图挤垮对方。可这次“哗变”并没有使老潘倒下，反而让老潘更加稳住了根基，也许还是“事在人为”，往往在关键时刻，人的处事能力才能够起到关键作用。
在邓智仁开了新闻发布会指责老潘的对销售员实行残酷的“末位淘汰制”之后，老潘就写了一封公开信，发表在京城主流媒体的广告版面。这封信的题目是现代城的4名副总监被高薪挖跑了。最后有一段话：“现代城的员工，无论我们成功还是失败，无论我们受到竞争对手什么样的打击，千万不要忘记我们做人的准则，不要忘记我们的使命，也不要忘记客户对我们的期盼。”从而老潘变被动为主动，博得了很多人的同情与理解，更多的人也把关注的目光投射到老潘的项目上。
因为这个事情在全国的影响比较大，媒体报道的量也相当大。事情做完以后，给现代城带来的最大的收获是现代城一下子凸显出来了。1999年年底，全年的销售额达到189亿元。当年万科全年销售额在3个亿左右，万通可能4个多亿，华远可能大一点，就10个亿。
现代城热销之后，潘石屹邀请任志强前来现代城参观soho样板间。任志强来是来了，却没给老潘捧场，而是毫不客气地对其项目进行了批判。
任志强和老潘的关系也可以说是源远流长。当年的万通新世界就是从任志强手里拿到的。比起万通，拿地对于身为国企的华远来说，是一件相对容易的事情；而当时华远集团刚完成对旗下的西城区华远建设开发公司的股份制改造，创立北京市华远房地产股份有限公司后急需发展的资金，来自政府的拨款不能完全解决问题这让双方的合作水到渠成。但那次与任志强的谈判，让潘石屹并不愉快。在他向任志强请教一些房地产的有关问题时，任毫不留情面地指责潘什么都不懂，并给了一顿劈头盖脸的教训。甚至曾在公开场合揭潘石屹当年“不懂七通一平”的老底。在发生了“哗变”事件后，潘石屹想请任志强来拉架、评理，却被任志强称为是“狗咬狗两嘴毛”。当这对欢喜冤家再次相遇的时候，又是把“争吵”当作了主要沟通形式。
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任志强回去以后，洋洋洒洒写了一封万言书朋友之间的交流潘总请我看现代城样板间在媒体上发表。内容写得非常
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翔实而又富有针对性，从概念到技术逐项说开去，字字锋芒，招招见血，足以把老潘逼进死胡同。栗子网
www.lizi.tw其主要观点是，从概念来讲，soho这种物业类型办公不像办公，居住不像居住，属于非牛非马的怪胎，设计上也就是草稿想法。从技术方面看，采光、通风、安全、**、能源样样有问题。总之，结论很明显：北京的长安街旁边不应该有这种东西，最好马上炸掉。并且总结说，“北京也许是项目的一个优点概念就可以掩盖十个缺点的城市。”
看完信后，潘石屹非常紧张，但不能不还嘴啊。于是他给任志强写了回信，题目叫创新是需要勇气的“二道贩子”给“菜农”的回信。信中除了就任志强提出的问题逐一进行技术方面的答复外，主题却稍做偏离，大谈创新问题，并表达了发展商希望能做出优秀的建筑作品，和中国的电影一样走到国际上获奖的愿望。
随后，潘石屹经过认真权衡，抓紧时间印发了一期客户通讯，自揭老底，将这两封信公诸于众。没多久，北京青年报和财经时报同时以大版面刊登了这两封信，潘任之争正式被推向社会。这时候，现代城业主和准业主都相当关注这次争论，有个别业主还直接给任志强写信，加入到争论当中来。一时间，soho又一次吸引了大量的注意力。
紧接着，财经时报发表soho你蒙谁，文章认为，soho其实是并不是时尚，而是设计怪胎，发展商宣传soho是在误导市场。精品购物指南发表文章，指出soho现代城是靠一个简单的概念玩活的，而“概念是个唬人的东西，尤其是对接受能力仍处在幼稚时期者来说”，并严正指出：“soho现代城是作为写字楼立项的项目”，是“在市场危机中摇身而变为住宅”的。直到后来，带头大哥王石出来表示，媒体最好不要再炒作这件事了，要为新生事物提供一定的发展空间，此事才告一段落。但潘任两人“争斗”的传统却一直保持了下来。
在不断的争论中，房子也差不多卖完了。老潘却没歇着，他把这次批判soho现代城的重点文章都收集起来，集结成书，取名soho现代城批判，公开发行出版。
邓智仁挖墙角以及任志强炮轰是老潘的soho发展史上关键的大事。说它关键，不光是因为这些事差点断送了老潘新起步的事业，更重要的是通过这些事，媒体和公众把大量的注意力投向了现代城和潘石屹，使现代城成了著名楼盘，使潘石屹成了著名人物。难以想象，如果没这俩人和这些事，是否还能有潘石屹后来的成功。
应该说潘石屹悟出了危机公关的真谛。据老潘透露，他是因为那时候从克林顿深陷莱温斯基危机当中受到启发的。潘说：“看完这些事情给我一个感触，就是我们所有人都已经进入了一个信息时代，这个信息时代就是一个媒体的时代。在这个时代中，我们对许多事情都应该有一个新的定位，跟我们在工业时代思考问题的方法应该有所不同。对待媒体最重要的一个原则我认为是要坦诚。你想什么事情你就说什么事情，你做了什么事情你就承认什么事情。只要你拿出足够的坦诚，媒体和社会公众就会理解你。如果你去躲躲藏藏，反而会出现一发不可收拾的情况。”
老潘的事业发展与其媒体策略和媒体运作能力是分不开的，作为一个曾经的媒体人，我对此心明眼亮，也给了我不少启示。我们都进入了一个信息社会，信息就是实实在在的价值，我们的楼盘也要在信息战中有所建树。不过，我和老潘不同，我们的楼盘特质也相差很多，注定我们的推广发力点都不相同，我们要走出一条不同的路来。
一个文人的地产江湖第二部分亮相，无人喝彩
我们的木樨园项目有了一个响亮的名字珠江骏景。台湾小说网
www.192.tw虽然项目推进的工作千头万绪，但在紧锣密鼓中，各项进展也显得有条不紊。我看好的事情绝不会回头，哪怕破釜沉舟也要干到底。
2000年4月22日签下土地合同，9月5日，珠江骏景就在国贸2000年秋天房展会上正式亮相北京。完成所有准备工作，只用了4个月。
但我们参展的情况不尽人意，没有引起太大的反响。这一次的展会盛况空前，珠江骏景完全被淹没在众多参展的楼盘之中。
没人关注它。
没人议论它。
每天从展会反馈回来的信息让公司上下倍感沉重。
项目的问题在哪里展会没有结束，我就召集策划和销售人员开会。其实，这样的结果我早有预料，因为，当初做项目定位时，我们的班子里面就有激烈的分歧与争执。
有一种占到主流的观点认为，我们做毛坯房，以3950元平方米单价开盘，卖到4500元就全部卖掉，北京的经济适用房也就每平方米4500元的价格。他们的理由是，这是珠江进京的第一个项目，运作要快，低价位楼盘才能快速销售。
当第一位副总提出上面的意见后，能看出在座的绝大部分同事是支持的。因为我们第一次市调时大家就有过结论：这不是一个好地方，也就是说只能做低档房。
我提出一个问题：珠江是一个品牌公司，我们所做的第一个项目是要拿来做品牌的，我们能这样做项目吗
讨论的结果，大家还是决定作低价毛坯房。
当珠江骏景首度亮相在国贸展会却铩羽而归时，所有人在失落中开始反思。
整个9月，我们都在做项目的分析与研讨。为什么出师不利经过反思我们果断决定要对项目产品做出修正。
我们已经确定了造成不利局面的两个原因：
一是项目定位。因为有南城比较落后这个先入为主的观念，所以我们一开始就定位在做面向中低收入阶层的中低档毛坯房。我们没有在产品上体现出南城的未来与发展，没有让客户看到南城的希望。我们丢掉了珠江在广州做高品质楼盘这样的一个传统。这样，珠江骏景只能淹没在南城众多的同类型项目中，毫无个性与特色。理所当然也就不可能受到市场的关注与瞩目。
二是项目宣传蓄势不够。由于匆忙上马，宣传推广的准备严重不足。如果把销售比喻为一个蓄水与放水的过程，前期的宣传与推广是在蓄水，后期的销售就是放水的过程。珠江骏景在第一次开盘前“蓄水”的工作还远远不够。
于是我们下定决心要逆势而上，把珠江骏景做成高品质社区，成为南城的一个标志性楼盘，成为南城的一个新名片。
随后，我们对项目产品进行了大量的修改：把毛坯房交房标准改为了精装修；开挖南城最后的一口温泉井；提高会所档次，增加一个温泉游泳池和一个温泉洗浴中心；还有网球场，网络宽带等配备；重新设计外立面；与北师大和北师大附小联合办学，解决南城教育落后的问题。
通过一系列对产品进行的全面调整，以“修正主义”的方式使珠江骏景脱胎换骨，一个全新的南城项目呼之欲出。
开盘之前，一切的准备工作都在蓄势待发。
南派风格精装修的样板间正在加紧修建，前后修改11次，耗资400多万；
北京电视台连续3个月的形象广告活动在酝酿和组织之中。
珠江骏景，在等待着石破天惊，横空出世的一刻。
一个文人的地产江湖第二部分给谁盖房子1
来北京之前，我在媒体浸淫多年，一度过着纯粹的文人生活，最多也就是半文半仕。小说站
www.xsz.tw对于媒体运作，我有自己的思路。我的项目不同于老潘的新锐风格，自然形象和卖点都大不相同，我的项目形象更应该契合北京的文化底蕴。因此，我决定要走一条文化地产的推广之路。
思路有了，我开始寻找突破口。众里寻她千百度，我在苦苦思索着。
在2000年10月一个晴好的秋日，我偷得了一日清闲。没有饭局，也没有加班。斜躺在家里的阳台上，信手拈起一本书来。是一本英国历史著作。其中一节讲到，英国300年来没有发生过内乱，国家机器基本保持正常。为什么书中分析，正是因为有了一个庞大的、稳定的中产阶级群体，整个群体在一定程度上填平了社会巨大差异的鸿沟，使社会不至于因为仇恨而失控。
“中产阶级”我心中一动：虽然中国还没有这个阶级的正式说法，但在各种杂志、报刊上都有关于他们的描述：他们大多从事脑力劳动，主要靠工资及薪金谋生，一般受过良好教育，具有专业知识和较强的职业能力及相应的家庭消费能力；有一定的闲暇，追求生活质量，对其劳动、工作对象一般也拥有一定的管理权和支配权。同时，他们大多具有良好的公民、公德意识及相应修养。换言之，从经济地位、政治地位和社会文化地位上看，他们均居于现阶段社会的中间水平。而他们不正是珠江骏景苦苦寻找的客户群么
在中国改革开放20年之后，发展到这个时候，已经产生出一批城市化进程的脊梁，这些人有很深的文化背景，他们处在政府或者企业的关键岗位上。这就是中国的中产阶级。但是，虽然这个说法在报刊上已经很流行了，但大多数是在媒体的新娱乐休闲版上，对这个阶层进行形象的描述，而不是进行社会学上的总结。在某种程度上，甚至是调侃，使用的是“傲慢与偏见”的语气。能够堂堂正正对这个问题进行严肃的、大规模的讨论，这在中国绝对是第一次
由此，我萌生了社会学营销的念头。之前，从未见过有企业主持或讨论过这个话题。如果珠江第一次将这个问题抛出来讨论，哪怕完全不提及珠江骏景，人们也会自然而然地将珠江骏景与中产阶级联系起来，帮助我们迅速找到目标客户。
很快我们就给我们的宣传方案定了调。后来事实证明，中产阶级概念的提出，成为珠江骏景迅速走红的重要契机。后来由于这个提法字眼上有些尖锐，我们改称为“城市中间人群”，吸纳性变得更强。封神榜中哪吒在丢掉躯壳后，找到了最美的安顿之所一朵晶莹剔透的莲花，实现了灵与肉的最美结合。
“城市中间人群”的大讨论就是珠江骏景的那朵莲花。
最初我提出的概念是“城市动力阶层”，我认为他们是推动城市发展和历史发展的一批人，是一个城市的脊梁。这批人大多受过高等教育，对城市的发展具有推动作用。
由于大家多年来对“阶级”这个词有点敏感和忌讳，在新世纪刚刚到来之际大家还不敢大张旗鼓得去谈论这些，北京青年报连“动力阶层”的提法都难以通过，我们不得不玩了下文字游戏，提出了一个“城市中间人群”的概念。
开始我不同意“中间人群”的提法，我觉得不够鲜明。我想改成“中坚人群”，可他们还是不同意，也只得如此了。什么是“中间”呢在购房的人群中，有人是买低档房的，他们靠工资生活，家庭负担重，这些人通常都在40岁以上。还有一些是高端人群，像“海归”们，他们有较高的消费能力，但他们买的是地段上佳的高档公寓或者高档别墅。“中间”这群人是大多数，他们就有点类似所谓的“中产阶级”。
一个文人的地产江湖第二部分给谁盖房子2
我们把这次讨论分为三个阶段：
第一阶段，我们把这个论点抛出去。当时我写了一篇文章解析城市中间人群，讨论了什么叫城市中间人群、他们的收入、教育背景、职业、年龄段、生活方式等等。我们圈了一个范围，对城市中间人群做一个界定，希望把这批人找到。
我在文章中写道：
随着改革开放的不断深入，迈向21世纪的中国正在发生着巨大变化。经济体制的转轨、产业结构的调整、分配模式的改变以及多种经济形式的形成与发展，造成了大量社会资源的重新分配与社会资源分配体系的重组。这种社会资源的占有、分配以及分配关系的变动，不仅引发了中国社会成员间原有利益格局的深刻变化，而且导致了整个经济社会结构的深刻变迁，使当代中国的社会流动成为可能。
社会结构的变化，对流动有直接的影响，其变化所引起的位置增减将导致社会成员在不同社会位置上的新的分布；社会开放性的增加则会减少流动的障碍，从而为社会成员变换其社会位置提供更多的机会，对流动产生间接的影响。从业者得以在经济技术发展与所有制结构调整所创造出的大量新社会位置中进行流动，从而导致传统计划经济体制条件下种种限制人们自由流动的身份壁垒的瓦解，为广大从业者重新择业提供了远较改革前更多的机会。
这使我们有必要认真地研究由于社会的流动所带来的不同社会人群之间的交流、融合和变迁。关于某些人群的产生、特质以及发展的有益的探讨和描述可以更好地促进全社会对该群体的关注以及该群体自身的良性发展。
在改革开放20年后，在社会主义市场经济逐渐步入良性发展轨道以及全球经济一体化的大背景下，如何正确认识有别于西方经济发达国家的中产阶级，具有中国特色的城市中间人群；探讨他们的生存状态和生活方式；适当评价他们对社会发展所做的贡献；分析研究他们的现状与未来是本文的重点
但是怎么划分中间人群呢
首先肯定是收入这个因素。
中间人群一直处于一个变化和流动的状态之中，有些人的财富积累到一定的阶段，成为新兴企业的业主，上升为新的有产阶级；也有些人因为被老板炒掉而不得不加入失业大军，如此种种，不一而足。
根据现在北京城市的发展状况和我们在上文中的阐述，我们把那个时期分布在中国一些比较发达地区的“城市中间人群”划分为三个层次。
第一个层次是创业中间人群。这部分人的年龄在30岁左右，财富的绝对数量还不足以使他们可以享受安逸的生活，但他们的教育、素质以及职业技能都是相当出色的，有着光辉的前途，但他们的社会根基还很不牢固，这也是他们努力工作的一个原因。
第二个层次是守业的中间人群。他们的年龄在3035岁之间，已经在事业上有所成就，在各自的行业中成为驾轻就熟的行家里手，钱已经不是问题，他们这时看重的更多的是社会地位。他们完全可以享受富裕的生活，但他们中的大多数并没有这么做。
第三个层次是有产中间人群。这个阶层已经拥有了成为资产者的财富，他们是社会中公认的精英，他们成熟、稳健、富有而且魅力十足。他们中相当多的人已经开始步入资产者的行列，表现在拥有各自企业的若干股权，或者即将开办自己的产业，当然，也许他们会选择一种平和、舒适的生活。不过，社会赋予他们的角色将使他们中的多数一如既往地奋斗下去。
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然后我们分析了城市中间人群的职业。
我们采用美国社会学家诺斯与哈特的标准赋予每项职业以一定的分数，通过分析北京市民职业抽样调查取得的数据，对比不同职业的声望以及从业人员的特征发现，城市中间人群所从事的职业具有较高的科学知识、复杂的职业技能、较高收入和时代象征等特点。相对于其他社会群体而言，这是一个具有较少传统观念、较少权力意识、较多市场取向和较多创新精神的群体。
作为城市的中间人群，他们的生存状态如何呢
如果是只分析研究了城市中间人群几个主要的同质性特征，还是远远不够的。会写“马”字不代表你认识马。为了更全面深入地认识这一群体，我们力求描述他们多姿多彩的个性化生活，向人们展示他们与社会一同进步的生命历程。
我们对生活在北京的城市中间人群的状况进行了调查，特别关注了他们的生存状态。
他们的年收入可以使他们在生活的很多方面游刃有余，他们中的很多人都有自己的私家车，而且档次都不低；其次，他们中的大多数已经买了或者即将购买自己的房子，在房价一直居高不下的北京，很多人把拥有一套自己的房子视为生活在北京的一个中远期目标，而这群中间人群却能够较轻松地做到这一点。
如果简单地从生活的物质层面上来看，他们应该是令人羡慕的一个人群，但事实并非如此。
他们事业虽然成功，但生活未必精彩。他们努力上进精力充沛，也许晚上回到家里则累得一塌糊涂，但只要在办公室里，他们永远不知疲倦为何物。他们有着别人没有的紧迫感，他们担心会被老板炒鱿鱼，担心自己的年终业绩无法实现，担心被人超过自己，担心几乎所有的一切。在各种压力之下，他们想了各种办法以求防老。比如另开个街头小店，做一些新的投资，或是更多地求学，多拿几个学位，谋得更好的发展。总之，城市中间人群是忙碌而紧张的。
城市中间人群的出现，既是社会发展的结果，同时也伴随着一种新的文化景观。
象征中间人群文化的时尚、休闲、财经、话题占据着媒体。报刊、电视、网络不断引领人们的目光追随者他们的文化主张，随处可见与他们密切相关的信息资讯，而更多的社会资源大片拔地而起的新式住宅、实惠新颖的小轿车也虚位以待。他们有条件去模仿种种西方中产阶级已经实现的生活方式，同时又由于自身所具备的素质基础和修养水平，也使得他们更倾向于在传统的基础上接受外来文化。
于是西式的消费文化就成为这个群体的文化标签欣赏芭蕾舞，看小剧场话剧，听高雅音乐会，参观现代艺术大师的展览，看价格不菲的流行杂志，读纪实文学或畅销小说，看进口大片，参加适当的健身活动，在充满情调或具有品味的酒吧里聚会、消遣，再精准一点，我们还能总结出讲究氛围和层次的居住文化，强调个性和时尚的服饰文化等等；而生存的压力和对更高品位追求的渴望，又使得他们无法安于现状，于是进取的动力又造就了他们的实用主义文化结交名流，接受深造，加入具有社会影响力或背景的协会、俱乐部。他们希望通过凭借自己的智慧和技能换来的财富去营造能标识身份和区别于其他人群的文化气息。
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他们的文化取向符合物质消费时代的潮流，因此城市中间人群的文化逐渐成为城市文化的主流，他们再不会因为走进音乐厅而被认为是假装高雅。这一切对于城市中的很多人来说已经成为司空见惯的现象追求卓越、积极工作、享受生活，这就是当时城市中间人群生活的真实写照。
城市
...
中间人群作为一个内部相对稳定、外缘流动性较强的一个群体，他们的未来与中国城市经济发展息息相关，随着时代的发展，中国社会进步的原动力很大一部分会来自于城市中间人群，而他们也将随着社会的进步面临新的问题和挑战。台湾小说网
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我们可以做出如下的结论：在当代中国经济社会中，城市中间人群是一个努力工作，追求卓越生活、崇尚实现个性化价值的群体。
我这样的评论发表后，引起了很大的社会反响，社会各界，包括城市中间人群开始积极关注这一主题。中国作协的一位老编辑，也是我的散文集远方的眼睛的编辑，他的夫人是对外经济贸易大学的教授，教社会学的，她找我谈了几次，她说原以为我是个社会学家，她还将我们这次的讨论内容和我的文章拿到了他们课堂上去宣讲。
然后，我们进入第二阶段，讨论阶段。首先，我们邀请了学术界的专家来讨论。
2000年11月20日，北京青年报财富周刊以城市中间人群结构：社会中间阶层为题，对学术界的专家讨论进行了整版报道，发言者颇多。
清华大学社会学系主任李强谈到中间阶层的产生，市场转型产生新生代“中间阶层”；谈到中间阶层的意义，“只有使社会上的多数人进入中等收入层，达到小康生活水平，才能保证结构上的稳定，使中国社会长治久安。”
中国社会科学院经济研究所的博士生导师赵人伟更加进一步指出，“橄榄型”社会结构应该是我们长期的政策目标。
天则经济研究所所长张曙光提出要保护中间阶层：“讲中间阶层，首先政府要有一套激励机制，激励人去创新，激励人们去积累财富；二是要有保护机制，确保自己的合法收入不受侵犯。”
北京大学社会发展研究所李青宜教授则从城市中间人群自身的特征进行了反思：“中国的城市中间人群至少要具备三个前提，首先，要有合法、稳定的收入；其次，要有合法的社会身份和一定的地位；最终，一定要注意有道德修养。”
这样的讨论，展现出了一定的理论深度，也引起了社会的关注。我不希望我们这个话题只是一种社会“课题”，更不想它成为一个学术活动。随后，我们邀请了企业界加入，听听他们对社会中间人群的认识。他们本身就属于这样一个群体，让他们来“现身说法”谈他们有着怎样的痛苦与快乐，谈他们如何处理自己的家庭生活，谈他们对未来有着怎样的渴望，这些都足以吸引人们的关注。
2001年1月15日，我们请来他们中的5位：实华开公司总裁曾强、环保专家、中国专利菜肴“扒猪脸”发明人沈青、美国某著名it公司中国区市场推广经理李咪咪、嘉得在线ceo陆昂、以及我们北京珠江房地产开发有限公司的吴铭，面对大众畅谈他们各自的酸甜苦辣。
他们痛苦：“在家庭生活上，我们非常苦恼。在中国的这个时代，事业和家庭在对时间的占有上是一个绝对的矛盾，现阶段很难调和。”
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他们感慨：“有人说乡愁是人类对精神家园的一种永恒的寻找，在中间人群身上犹为明显，这个精神家园或许是他们心中一个遥遥的梦，永远无法接近。”
他们反省：“生活的本质是快乐，每个人都应该尝试快乐的生活。无论事业，还是家庭，缺少了快乐，便失去了意义。”
他们顿悟：“少做一点，少挣一点，少花一点，简单一点，快乐一点。这样的心态才是幸福的心态。”
但是他们对于自己这个群体还是认同的。他们相信：“随着城市化进程的加快和发展，将会有更多的人加入到这个行列里来。小说站
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这些带着思考、带着体验、带着诗意的讨论，引发了城市中间人群的讨论**。有的大学老师，还有社科院人文研究所和社会研究所的研究人员，都对这件事情非常关注，成了一段时间以来的热门话题。
之后，我们开始试着给我们讨论过的这些议题进行一下总结，并寻找一些结论。我通过我在这些活动中的感触写成了一篇文章，发了一个整版，活动的影响力得到了进一步提升。
在这场讨论不断升温的过程中，关注的人们不仅记住了那些人，那些话题，还记住了赞助此次活动的珠江地产公司，记住了我这个爱写文章的公司老总，当然，还有更多的人记住了珠江骏景，喜欢上了珠江骏景，我们找到了他们，他们也找到了自己心目中的理想家园。
当我们顺利实现这个效果的时候，我们的珠江骏景项目再次开盘了。
2001年2月18日第二次开盘，1个月内我们卖了160套房，卖了1个多亿。
对这个结果，我没有感到丝毫的意外或者说惊喜，因为这是水到渠成的事情。一方面，我们仅在北京青年报上投放了120万的宣传费用，但有关这次“城市中间人群”的大讨论却发了27个整版，属于典型的投入少、产出多的做派。而且通过深耕，也打透了珠江地产这张文化牌。这样，珠江骏景二次开盘前已经做好了蓄势待发的准备，打个比方说，这个过程就是在“蓄水”，开盘的热销就是“开闸放水”的效果。
在城市中间人群大讨论吸引了市场对珠江的关注之后，接下来的营销工作变得简单起来，我愈加感觉到销售的关键就是适销对路，我们要想卖得好就必须首先解决好“卖给谁”的问题。
那个时候经济适用房的比例还很小，经济适用房并不太经济的状况也使能买到的人少之又少。最需要房子的是那些在北京打拼之后，想要扎根在北京发展的外地来京人员。而他们完全不在住房保障计划之内，只有靠买商品房才能实现他们的“北京梦”，才能在北京有个可以“暂住”因为没有户口，即使买了房也需要办理“暂住证”的家。那个时候，房地产商大部分的房子都卖给了他们，他们是北京房地产商早期最忠实的客户。那个时候，大家对房子的渴望一点也不比现在差。不过那个时候大家还没有对开发商那么“愤恨”。
在我记忆中，大家是在“房地产商为谁盖房”这一话题掀开之后才开始逐步对开发商进行口诛笔伐，进而成为网络评论中的过街老鼠的。“穷人”、“富人”这些有点刺眼的字眼也一再让很多人群情激奋。房地产界的著名大嘴、人称“任我行”的华远集团总裁任志强“只为富人盖房子”这句话引发了国人对房地产大腕的关注，也遭遇了众多网民的“板砖”和责骂。
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房地产商为谁盖房子，盖高端房还是低端房网友谈的是道德和社会责任问题。你给富人盖房子，不给穷人盖房子，说明你看不起穷人，使穷人的自尊心受到了极大的伤害，良心大大的坏了
任志强谈的是经济问题。他认为，盖什么样的房子是由经济发展的预期与居民的消费能力说了算，既会有人投资建设高档产品，也会有人选择生产大众化产品；会有大户型、也会有小户型。“我作为商人一年给5的人盖房子就不得了，全社会中5的人不就是富人吗要买新房子不就是富人吗”对于高端房存在的合理性，他后来曾举例说，没有人会说五星级的酒店是专为穷人服务的，那么是否中国就不应建五星级大酒店了呢中国已成为全世界奢侈品消费大国，那么是否应杀了这些供应奢侈品的经销商呢是否为富人提供商品与服务的人都有罪呢那些生活尚处于贫困状况中的数千万农民工是否应拒绝建设为富人服务的五星级大酒店，是否应拒绝生产与加工那些为富人提供服务与消费的奢侈品呢
客观地分析，作为商人的任志强此番言论并没有什么过错。台湾小说网
www.192.tw中央在最近几年关于促进房地产市场健康发展的部署中多次强调，要加快城镇廉租房建设，发展经济适用住房，发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。这既是对盖高端房的默许，也是对盖低端房的促进。
其实老任的这句经典名言随着时间的推移慢慢很多人也能理解了。让大家更清醒地认识到除了商品房还有保障性住房，国家规定了经济适用房面向的对象是中低收入家庭，商品房面向中高收入家庭。但经济适用房的一号难求和户籍限制就决定了大多数人只能通过购买商品房改善居住条件。如果所谓穷人哭着喊着非要说降低商品房价，再低他也买不起他必须要靠政府的补贴才能买，这是很简单的道理。任志强这句话一出口，似乎所有买不起商品房的人都被算作了穷人，“穷人”这个词和“中低收入家庭”虽然指同一意思，但前者倾向于世俗角度，让人听了就有骂娘的冲动。就这一点来看，说法虽然有理，但表达方式引人反感。由此，房地产商“为富不仁”的形象涂鸦开始起笔。当然这是后话了。
我当时在珠江骏景开盘之后就常常会想我们到底要给谁盖房的问题。
随着北京的郊区城市化，都市国际化，北京已经越来越成为一个移民城市。首先，我自己就是个移民，就是个“新北京人”。
这些移民，长期背井离乡，在北京生活、工作、发展事业，从习惯上、生活方式上，已经基本上北京化，已经完全融入到这个城市的生活了。但是，户籍制度的歧视使他们成了所谓的“北漂一族”。此外还有每年大学毕业后到北京工作、发展，准备长期扎根在北京的年轻人，我认为他们都是“新北京人”。我提出“新北京人”这个概念，并且为他们打造家园，就是希望让他们找到家的感觉，找到归属感。同时，我也希望借这个概念，对有歧视外地人习惯的一部分老北京人消除歧视，消除鸿沟，变得宽容，变得开阔。
这群“新北京人”用他们的智慧和汗水，为北京的繁荣，为北京成为一个国际性大都市做出了重要的贡献。在北京的房地产消费中，他们占了重要的比重，他们推动了北京房地产市场乃至整个经济的发展。他们是一群最脚踏实地、最吃苦耐劳、有知识、有文化、有梦想的人群。对待事业，他们奋不顾身，加班是家常便饭。对待生活，他们充满梦想，但又可以做到随遇而安。他们大部分都是漂着的，他们中有很多人暂时蜗居在异乡城市的板房、甚至是地下室，为了自己的梦想在坚持，在打拼，他们的梦想构成了城市的未来。“流水不腐，户枢不蠹。”无论是海漂还是京漂都给城市带来了新的血脉和养料，并且推动着城市不断更新，不断融合，不断向前发展。
有些北京人却对外地人存在一种偏见，有的人总从骨子里往外渗透一种似乎可以逮谁灭谁的优越感。其实，往上查不出三代，自家没准也是外地人。多年以前，真正的北京人能有几个宽厚、博大的北京是全国人民的首都，自然会引来国人的向往，难道仅仅因为你户口本上那几个字就可以去歧视“外地人”，难道因为你们祖上来得早就可以去歧视“外地人”
说起这个话题的时候，我想起了罗永浩一段颇为流行的话：“城里人麻木不仁在那说，农民要都随便到城里，城里不就乱了吗这句话说得多么无耻啊都是中国人凭什么你在城里他在乡下，你怕乱你到乡下去，人家不怕乱的留在城里，已经糊涂到什么程度实践证明，如果允许自由迁徙，城市会不会乱韩国日本的农民随便往东京，随便往汉城去，乱没乱”
我不是社会学家，也不想就此下什么结论。我的经验告诉我，文明因为宽容而融合，城市因为宽容而发展。
我在开发这个项目的时候常常想到的就是和我类似的这些“新北京人”们。
我们项目需要找的是什么样的“新北京人”呢
严格地说，来北京生活数年，已经在这里能够稳定的发展，有工作、有收入，并且今后还将长期在这里发展，生根发芽的外地人都属于我们视角里“新北京人”的范围。
就珠江骏景所在的南城而言，过去北京人的观念里认为那是贫民住的地方，是什么龙须沟，脏、臭、乱，是天桥耍把式卖艺的、三教九流的聚集地。但随着北京城市的发展，以及南二环、南三环、四环等交通条件的改善，越来越多注重生活实惠的人，特别是外地人选择了这里，有的地方甚至形成了所谓的“浙江村”、“温州村”。他们在北京经商、居住，有的人已经达10年以上。这一群人就是“新北京人”的主体。
此外，还有一个群体就是每年大学毕业后到北京工作、发展，追求各种梦想的年轻人，当他们下定决心要留下之后，他们也是我们眼中的“新北京人”。
当我们把这个概念提出来以后，受到了社会的高度关注，各大媒体都进行了报道。同时，也受到了消费者的支持和认可。文化传播是有力量的，当它还是在教科书里时，在纸上时，它的价值是潜在的，但一旦与现实结合，它们便发挥出非凡的作用，正是这些“新北京人”的加入，撑起了珠江骏景火红的销售额的半壁江山。
一个文人的地产江湖第二部分被去掉的“最高分”1
通过“城市中间人群大讨论”为核心的推广活动，我们找到了目标客户，确定了产品“中产阶级乐园”的定位，珠江地产在北京牢牢地扎下根来了。为了让这个定位更加具体化，我们通过一系列的推广和营销手段不断为其增加新的定义。首先，我们给这个“中产阶级乐园”添加了一个重要坐标。
长安街贯穿北京的东西方向，是北京最长的街道。就南北向而言，有一条中轴线，那就是被称为龙脉的中轴路。北京是个棋盘式格局的城市，过去中国的城市规划很有讲究，什么青龙、、朱雀、玄武。北京城的中轴路贯穿南北，汇集了北京古代城市建筑的精髓，见证了北京城的沧桑变迁。建筑大师梁思成这样赞美这条中轴线：“一根长达八公里，全世界最长，也是最伟大的南北中轴线穿过全城。北京独有的壮美秩序就由这条中轴的建立而产生。”
这条龙脉就是我们的骏景清晰的坐标，我们把珠江骏景叫作“南中轴路上中产阶级的乐园”，“城南中心文化社区”的形象定位，使得骏景得以从过去南城项目给人的落后低档的印象中跳了出来。为了强化坐标的作用，我们配合“中轴路”的卖点搞了一个比较成功的活动，一个长画卷展览。
当时听说一位老画家正在画一幅展现中轴路历史风貌的长画卷，我们就找到了他。跟他商量，经他同意后，我们帮他搞了展览。那是场面很大的一幅长卷，把民国前老北京的风貌都画出来了。虽然有的建筑物、景观已经不复存在，但那地方还能找到。历史上唐代以后有过两幅著名的长卷，一个是清明上河图，一个是康熙南巡图，而我们展出的这幅作品在篇幅上要比他们都大。
在展出的那天，许多老北京人拖家带口地来观看，有不少人看得热泪盈眶。
这样的活动，给我们的项目增添了更多的文化气息，也给企业增加了文化品位，最重要的是强化了珠江骏景的区位优势。
房地产营销活动，形式千变万化，但有的活动急功近利或太注重形式反而忽略了活动内涵与项目特征的契合，往往是结果只能换来简单的眼球关注，而不能实现预期的整合营销目标，更不会在受众心中获得文化的认同。
我那时常对我们策划部的人说，策划活动如同写诗的比喻，项目本身就是个本体，活动是喻体，太直白没有艺术感，没有相关性则会空洞。好的活动就像好的诗句一样，贵在若即若离，曲径通幽。并且要把握好度，过犹不及，这就需要悟性了。
10多年的文学生涯，用之房地产，也算是我的一点点小优势吧。
传统社会，是孤星独月的世界。
现代社会，是群星璀璨的天空。
我通过文化运作地产，重新结构我们的地产文化，其实也是想宣扬一种生活方式与态度，希望能表现一种健康社会的生活理想与愿望，塑造我们企业与业主的人文性格。于是，在搞营销推广的过程中，我们很早就推出了国内第一本由房地产开发商发起、策划的面向中国中产阶级的系列文化读本星空。这个名字象征了当时正在发展和壮大的城市中间人群，作为社会经济发展的中间阶层，他们就如同繁星闪烁的星空。虽是天地间壮美景色中最平凡的，但却是最不可缺少的背景，令人想象无限，追求无限。他们不仅是经济社会的市场目标，更是未来中国持续、稳定发展的动力所在。
一个文人的地产江湖第二部分被去掉的“最高分”2
星空以构建中产阶级精神家园为宗旨，以关注中产阶级生活全貌为目的，力求全方位、多角度展示和体验这支新生力量的时代轨迹。其中设置了一些诸如“城市话题”、“大漠驼铃”、“冷暖自知”、“那时花开”、“阳光驿站”、“生存法则”等比较贴近目标读者，也比较有韵味的栏目，而且还常常刊载许多当时比较前卫的文章，描绘了从25岁到45岁之间的城市中间人群的不同心态以及生活方式和理念追求。
文化是最高的亲和力。虽然后来这种方式逐渐普及并逐渐发展到司空见惯了，但在当时很多人还感到很新鲜，也有些内部的人前期提出了不少反对意见，认为这样太文诌诌了，通过我的坚持和实际效果才说服了他们。在客户没有看到或摸到你实实在在的房子前，如何找到你的客户，如何让客户产生认同感呢作为一个对文化情有独钟的地产商人，我就用我们的文化来表白，来沟通。星空在最开始就担当起了城市中间人群大讨论的重要载体，我们用这本册子迅速拉近了与我们目标客户城市中间人群的距离感，并使这本刊物成为为他们量身而作的城市文化生活读本。有一期我在扉页醒目地加上一句：“献给风雨兼程的中产阶层们”。加上这句话时，我的眼睛有点湿润。其中很多内容我是用心写就的，很多都是包括我本身在内的这些中产阶层们的缩影和写照，令人多少有几分辛酸。我怕自己显得太过煽情了，于是我在以后的多期的封底上写道：“献给所有追求卓越、积极生活、努力工作的人们。”我想让他们在欣赏消遣之余，会在后几页看到珠江的相关介绍，从而知道珠江是怎样的企业，珠江要在北京如何发展，体会到珠江的企业文化。
有些影响可能是无形的，但实际销售过程中，成交客户里星空的读者的比例却很可观，很能说明问题。
我搞的是房地产公司，而不是文化公司。所以文化只是载体，仅把推广搞得天花乱坠，项目却没有足够的支撑那就成
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了不务正业。栗子网
www.lizi.tw有实力的企业不能只注重招式，还必须要练好内功。花拳绣腿只能暖暖场子，要想把项目做好不去实干是不行的。
在项目实际运作第一阶段我就提出了“同花顺”的概念。“同”就是第一期的17栋楼同时开工；“花”主要是指配套要有实际进展，教育、会所、园林等配套都要能尽快开花结果；“顺”主要是指项目周边的道路要畅顺通达，另外要向业主顺利交房。
在第二阶段的时候我提出了“纳米一代”，主要是针对产品的策略。根据销售周期我们适时推出了一批面积为60多至90多平方米的小户型。那时，小户型概念和产品都不多见，尤其我们这种非常精致的小户型，所以一上市就受到了热烈追捧。当月成交近200套，几乎小户型一次就推完了。在这样的热销氛围之中，之后的大户型也卖得奇好。我们推产品时采用了非常务实的宣传方法，类似产品说明书一样，在广告里就把大户型做出了立体实际效果，详细标示出户型的天台、天窗、阳台、厨房、卧室、客厅等部位的尺寸数据、功用性能等指标，让消费者有的放矢，积极抢购。
在销售过程中我们还强调了地段价值的前瞻性。在之前的观念里，北京有四大商圈，多指燕莎、赛特、国贸、中关村，都集中在东边和北面，南边是个空白。当时，木樨园的商业氛围已经开始显现，并不断走向成熟，于是我提出了“木樨园商圈”的概念，与之前的四大商圈并称为“五大新商圈”，后来回过头来看，当时这个提法对后期的销售影响非常大，很多业主都是冲着这个来的。而实际也确实如此，木樨园商圈现在已经成了北京屈指可数的繁华商业区，地段价值早已不可同日而语了。
在销售方法上我们也根据实际做了非常规的调整，针对本地客群和外地客群的差别我们也采取了区别侧重点的销售方法。对本地人我们重点讲求企业品牌和社区文化，讲求项目品质、配套等。对外来客群我们侧重谈商业区的规划及发展。我跟销售员谈过，我让他们多关注每位客户不同的个性特点，除了购买兴趣外还要包括爱好、忌讳等细节，然后我要求他们适时回访。我有个观点，每个客户都是不同的，有1万个客户就要有1万种这样的心态去对待他，才能做好销售。
此外，我还提出要做广告直投，做了一些展板到燕莎、西单等大商场去摆过，我们还直接到浙江村去销售，把我们的展板直接摆到他们做生意的地方和住的地方去。
有人提出了反对意见，说我们这样的品牌公司学人家小公司的做法。我反驳他，告诉他香港的售楼员都是在地铁站就开始卖房子了。地铁站离他的项目还有3公里，他就开始拉客户。香港人管这叫接客。我觉得，这反映出两个不同市场的观念差异。
事实证明，这种方法是有效的。
通过这一年的奋斗，到2001年底，骏景销售达到了800余套，销售额近6亿元，成为当年的最畅销楼盘之一。
这里面有一个有趣的插曲：2001年北京青年报评选“十大明星楼盘”，开始读者投票，骏景在50个候选楼盘中排名第一，但在接下来的“专家投票”中，珠江骏景却不可思议地落选了。当时著名的地产评论人万信网的阚军专门写了一篇文章去掉一个最高分珠江骏景，为其抱不平。
一个文人的地产江湖第二部分“新世界”带来新启示1
我在推广珠江骏景时曾提出了一个木樨园“第五商圈”的概念，这个概念后来获得了很多方面的认同，当然也为珠江骏景的热销起了十分显著的作用。在提出“第五商圈”这个想法之前我曾关注过京城很多在商业领域能有所发展的地块，其中就包括崇文门地区。小说站
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北京人有句老话，“崇文穷、宣武破”，按照人们惯有的看法，似乎长安街以南无商机。但事实上，崇文区接近地铁和城市核心区的范围已早就是另一番景象。尤其是在“新世界”进驻这一区域之后，这里的地段价值和商业价值实现了一个飞跃。
“新世界发展”是香港一个老牌上市公司，曾几何时，其市值高达千亿元，与香港三大华资地产商并驾齐驱。但在2000年，众多关注新世界的眼光中却充满着异样，这家享誉盛名的国际地产开发商负债高达280亿港元，数目之大使不少人哗然
几年后，我结识了长期担任新世界北京公司常务副总经理的蔡建伟先生，我们还常常谈起“新世界”这段往事。毕竟这一地产大鳄对北京乃至内地的房地产市场发展影响力巨大，其在内地的投资状况直接影响着同行们的信心和眼界，同时也会对城市和楼市的发展产生一定的影响，另一方面也给我们地产江湖中人带来了一些新的启示。
1992年岁末北京第一次组织赴港招商活动，这家香港地产大亨的目光第一次落在地图上并不起眼的北京崇外大街。那时这里还是成片的危旧房，没有多少像样的基础设施。而现在你站在新世界楼上的观景窗前，俯视鳞次栉比的楼群间熙来攘往的车水马龙，定能感受到地产业创造城市价值的力量。
“新世界”给北京人献上的第一份厚礼，便是市政基础设施建设。当初作为其进京首个项目的新世界商场开建时，把崇文区的市政管线全部接进来，都无法满足工程的需求，看来要想真正落地北京，市政基础设施必须先行。从1995年起，“新世界”开始投资市政建设：先后对崇文门到玉蜓桥的主干路、花市大街、幸福大街等重点地区进行改造，累计投入资金超过24亿元。新世界中心、新世界家园、新景家园、新裕家园随着一个又一个房地产项目的顺利完成，当地居民的生活环境也在悄然发生变化。“新世界”进京之前，这里的人均居住面积只有69平方米，经“新世界”开发之后人均居住面积超过25平方米，增长近4倍；21万户居民住上了新楼房，在大家眼中发展势头正好的“新世界”忽然爆出如此高负债的消息，着实让人吓了一跳。在京城楼市如火如荼的时候，大家对于此次“新世界”的负债事件感到匪夷所思。
古人云“一子错，满盘皆落索”。究竟“新世界发展”是哪一步出了问题后经有媒体披露，“新世界”负债如此之巨，皆因投资中国内地地产失败所致。在媒体关注下，“新世界发展”董事总经理郑家纯做了一些解释。
那段时间郑家纯在接受访问时曾公开承认：“新世界”之所以发展到当日的境地，全因为1990年代初涉足中国内地房地产市场选错时机造成的。但是对于在内地投资郑家纯仍然坚持是正确的，其不认为到内地投资是战略性错误，“只是时机问题遗憾是早了几年，如果将这几年的时间与资金转投香港地产之上，直至赚了钱，迟几年再投资在国内，就最完美了。”
一个文人的地产江湖第二部分“新世界”带来新启示2
怎样理解郑家纯的这段话事情要追溯到1990年代初，当时中国刚刚开放房地产市场，敏锐的香港商人纷纷涌入内地抢购土地，兴建商品房，房地产业十分炽热。本来在香港全力发展地产及电讯业的“新世界发展”，也从1991年开始进军内地房地产市场，而且投资的力度相当之大，根据摩根士丹利的研究报告指出，“新世界”旗下的“新世界中国”在内地共有超过66项房地产项目，大部分是针对国内居民而设的安居工程，而集团在国内的土地储备，足够未来15年至20年使用。栗子小说 m.lizi.tw为了支撑这庞大的投资，从1995年起，该集团开始为内地投资大举融资，先后在国际金融市场集资188亿元，作为集团的内地房地产和政府安居工程项目之用。其后，“新世界基建”又在1996年，发了一批总值19亿元的可换股债券，并筹集了50亿元的银团贷款，这些融资就成为了那时集团的负债。
遗憾的是一哄而起的内地房地产热很快便转入调整期，“新世界”为此被冻结了300多亿元的资金。
相反，正当“新世界”在内地大举投资房地产之时，1994年1997年间正值香港楼市高峰期，由于“新世界”将资金及精力全放在内地，对香港的房地产投资大幅减少，因此，郑家纯认为，公司错失了大好的发展时机。但其当时还是断言前景依然乐观，他说过，商业本身就是一个循环，有升有跌。而且“新世界”本身就有活生生的例子足以印证，“新世界”在1989年投资美国rada酒店，投资前，美国经济一片好景，但投资后，当地经济出乎预料不断下落，使rada这一大手笔的投资连连蚀钱，但过了几年，经济开始复苏，这项投资便扭亏为盈。正是这一点让他对于国内的投资充满信心，也让他相信往后几年，在国内的投资一定会有收成。因此，他告诫香港投资者，要把握好国内的投资机会，不要因为一时的挫折就畏首不前，特别是中国即将加入世贸商机无限。
后来“新世界”部署了一系列减债大计，并积极重返香港房地产市场，以期重振雄风。
“新世界”的这段历程给了投资者有益的启示：一哄而起的投资一定要慎之又慎；此外，正确的投资战略应该有适当的时机才能获取成功。
事实上，香港新世界集团近年来在内地不断厉兵秣马、积累土地，等待天时而顺势而为。郑家纯先生曾提出新世界集团在内地的发展战略是“争取大幅的土地做综合性发展，在某些城市项目主宰特定地区的发展，在当地的物业市场发挥相当的影响力。”
几年来，除北京外，新世界集团在天津、上海、广州、武汉、沈阳及珠江三角洲等城市和地区均有较大面积的投资，在中国内地拥有的土地储备也是上千万平方米，其中包括数十个大型住宅项目，一段时间以来一直是对内地投资最大的企业之一。其目标是在利好的条件下积累土地储备，通过加速房地产发展计划，把握中国物业市场升势，从而实现本身土地储备的产业价值。
郑家纯先生在2000年的年报中谈到“通过为中国家庭提供优质房屋，以提高土地储备价值的方式，是我们为股东增值的策略，而未来数年有着巨大潜力的中国物业市场亦将进入收成期。”
我感觉到，种种迹象显示，北京这个中国房地产市场的超级航母上，还会降落更多的实力型战机。而航母最大的优势就在于可以提供一个良好的平台，供相关兵种实现联动，将各种实力上的优势进行整合，实现更大的效用。
一个文人的地产江湖第二部分卖房子也找“托”1
2001年底，我产生了商业联盟的思路。
房地产消费是世界上所有消费中品牌忠诚度最高的一种消费。买下房子后，那就是他的家，他很可能要在这里生活一辈子，甚至传给后代。想想看，还有什么行业的品牌内涵比房地产更加能赢得消费者的关注呢
我曾经做过比喻说，买衣服好像找情人，激情过后很容易割舍，扔在那里不穿了；买日用品好像找，天亮就说分手；而买房子，好像找老婆，买的是一辈子的幸福所在，虽然离婚也有，但往往不是那么好玩的，也随便不得。
对于房地产公司而言，业主一辈子都是他们的客户。但是，直到今天很多短视的开发商却只把买房子签合同的时候当作他们的客户，房子卖了交给物业公司就万事大吉，事不关己了。
其实，开发商卖出去的何止是钢筋水泥混合成的建筑，更是一个个的梦想。
这个世界从不缺乏梦想，很多梦想都是紧随着我们与生俱来的，在无数纷繁的梦想中一定曾有个最朴实最浪漫最贴心的梦想，那就是拥有一个属于自己的美好家园。所以“安居乐业”也一直是太平盛世的社会追求，是中国人世世代代永恒的梦想。但既然是梦就摆明了是和现实有着一定的差距。中国大诗人杜甫虽然“学富五车，才高八斗”，却落得个“茅屋被秋风所破”，而在这种情况下他想到的就不仅仅是自己什么时候能有个安乐窝，而是发出了“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的千古绝唱。
中国人对买房和住房投资，有一种特别的热衷。不知道是否千百年的农耕文化使然，中国人对土地，有着一种奇怪的依恋。土地就是家园，土地就是财富，就连百年之后，也要千选万选一块好土地栖身。即使在近代商人辈出的时候，商人们经商致富之后，仍然要买那么一方土地，将自己的财富，最终以土地的形式保存下来，繁衍后世。
也许，中国人是一个需要归宿感和安全感的民族。经历了几千年的历史，一个庞大的民族，在土地中寻求她的归处。无论是战乱，还是和平，中国人不依不饶地坚持着在一块土地上繁衍，日出而做，日落而息。就连移居他乡的客家人，也要将自己的房子建成围屋，为的就是那种安定和安然。这种对土地的特殊情感，绵延至今，就转移到了住房上。
已届婚龄的小伙子交了女友，他的父母抑或女方、女方的父母往往就会一天到晚催他买房。好似买房成了结婚的预科考试，买了房就有了立足之处，就有了立家根本，成家立业，生儿育女，就是父母眼中最好的归宿。
有的朋友有了闲钱，往往就会投资房产。他们投资房产的理由是，股票、基金，太过抽象，买了套房子，是实实在在地东西，租出去，转手卖出去，你都实实在在的拥有，至少，心里有底。
而这样，开发商的重要性就凸现出来了，但很多开发商没有意识到这种重要性背后的价值。实际上，对开发商而言，业主买下房子就像种下一棵苹果树，可以年年都有硕果收获。但是，今天的开发商只是收获了买卖树苗的交易。
21世纪的经济就应该像互联网一样，彼此联合，互通有无，共享共赢，这样才能长期发展，才能让树苗接受各种养分，最终长成参天大树。
为了找到珠江的消费人群，我们和中国外企管理公司合作。外企管理公司也需要对他们外企提供各方面的服务，他们面向十几万的外企员工，办了一张外企报纸，每人都能看到这份报。我们在上面刊登广告，凡外企的员工拿着这张报纸到珠江来买房的，我们都给一定优惠，另外，我们再给外企管理公司进行一定的提成。由此，建立了一个购房服务联盟。
一个文人的地产江湖第二部分卖房子也找“托”2
对于珠江地产的业主，首先我整合珠江自身的资源为客户服务，为客户创造价值。客户买珠江的房子可以优惠，我们制定了很多折扣政策，对于优惠的额度我们不以现金的方式折现，而是给客户相应的购物券，可以到珠江自己的购物中心去消费，什么家具、什么电器全部都有，客户可以各取所需，而且价格与市场上几乎差不多。这就形成了一个内部消费联盟。
通过内部联盟的实践，让我们的眼光更加宽阔。我们又由内而外建立了一个外部联盟。比如说和空调厂家联盟，客户买了我们的房子，如果再去买空调，市场价可能是2000元，而我们的客户只需要1500元。客户在买了我们的房子后，我们会给客户一张“珠江合生卡”，和这张卡相关联的联盟商家有1000多家，客户凭卡去消费，就可以获得一定比例的折扣。这种方式不仅让客户得到了实惠，更让客户体验到了企业实力和品牌的认同，从而产生更多的品牌信赖感，这件事情运作起来是比较复杂，当时看来也比较大胆，但我们通过努力还是办成了。
另外，在外部联盟中我们还特别搞了一个与金融机构的联盟。开始我们想和中国银行搞一个信用卡，拿着这个卡到珠江买房可以优惠、打折。但这件事情的难度超出了我们最初的想象。我们还是没有放弃，通过多方协调最后还是办成了，我们与中国银行北京分行、北京外企服务集团一起推出了一个“长城fes珠江合生联名信用卡”，这张卡不仅具备一般长城信用卡的全部功能，同时该卡持有人如在珠江地产刷卡消费，珠江地产可以提供一些增值服务。比如联名卡持卡人具有珠江合生会的当然入会资格，持卡人只需填写并提交入会申请表即可成为珠江合生会会员，享受会员的权利；这些持卡人购买珠江地产楼盘的房产时，金卡持有人可享受1的额外优惠，普通卡持有人当年前999位刷卡人也可享受1的额外优惠；持卡人在珠江合生会联盟商家消费时，出示联名卡即可享受一定的折扣优惠；持卡人在珠江地产名下酒店、会所、温泉度假村消费时，金卡持有人可享受5的额外优惠，普通卡持有人可享受2的额外优惠；持卡人在位于天津宝坻的珠江温泉城的高尔夫球场消费时，金卡持有人可享受10的额外优惠，普通持卡人可享受5的额外优惠。
我们为了建立起与客户之间更紧密、更长久的互动关系，除了创办了星空杂志这个平面媒体外，我们还实行珠江旗下几个楼盘联动的方式，创建了一个多方位长效平台，那就是曾在京城享有盛名的珠江合生会组织。
对珠江合生会，我们做了详细、准确的分析与定位，界定各种服务的内容与对象。
2001年10月28日，在珠江骏景的售楼大厅，我们举办了珠江合生会的新闻推介发布会，宣布珠江合生会将于2002年1月1日起正式成立。这一活动引起了业内的高度关注，京城各大媒体纷纷进行了报道，引发了新的销售**。
珠江合生会的成立使开发商和业主的交流变得更直接、更便利。珠江合生会定期出版会刊，免费向会员赠送，为会员提供开发商的最新动态和相关资讯。同时，珠江合生会也会收员意见和建议，第一时间反馈给开发商，以便我们对项目和产品做出准确定位，使产品能够更接近客户的心理预期，将造成遗憾的可能降至最低。
成为珠江合生会的会员得益是实实在在的，衣食住行方方面面都能得到商业盟友的折扣和优惠，使会员得以用最优惠的价格获得最满意的商品和最优质的服务。
这些营销策略和手段使得我们能尽快找到我们的目标客户，同时把我们的品牌宣传也带动起来，起到了事半功倍的作用。我们的这些方法若干年后已变得十分流行，大家也司空见惯了，但在当时的平平塌塌卖楼的北京楼市还是很惹眼的，大家都觉得很新颖也很有效，那些促销手段在客户看来也很有吸引力，得到了广大客户的认同。
其实这些不光是一种商业让利思维的体现，更是契合了我所倡导的新地产文化。我始终认为能融入新地产文化的文化地产不应该商业气味太浓重，更不能成为一个虚无空洞
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的概念。台湾小说网
www.192.tw它是一种对客户无微不至的服务精神与态度，其表现应该融入到对客户服务与关怀行动的方方面面，每一个细节，而且越细越好。
商业运作需要想象力与创造力，才能有创新，这与写文章是相通。但是，写文章可以天马行空，上下五千年，纵横九万里；越是这样，越是文采飞扬，激情彭湃。李白可以“兴酣落笔摇五岳，诗成笑傲凌沧州”；苏东坡可以“谈笑间，樯橹灰飞烟灭”；李煜可以“问君能有几多愁，恰似一江春水向东流”；吴承恩还可以让孙猴子一个筋斗飞十万八千里。这些都让人感到畅怀，也津津乐道。
但经商没有那么多浪漫情怀，要讲究整合，讲究踏踏实实地去做。
房地产商之所以有存在的必要就是因为房地产商可以整合大量的社会资源，利用这些资源为业主服务。很多事情开发商做起来要比一家一户的业主容易得多，也更有效。开发商能替业主想到并做到，那这个开发商就一定能获得市场的认同，获得消费者的追捧。这是房地产商战中看似简单而最有效的一个道理，是一切营销手段的出发点和落脚点。只有这样，营销策略或者促销手段才能让业主买账。
一个文人的地产江湖第二部分无地何以称大1
“2001年对北京楼市来说具有毋庸置疑的里程碑意义，在市场需求出现阶段性饱和的同时，新一轮地产扩张却以近乎疯狂的圈地运动为标志开始，在诸如概念炒作式的玩虚活已经不再能够脱颖而出并真正卖出房子的时代，以资金和土地为砝码的实力较劲成为楼市新时代的特征。这种踏踏实实的作风多少让人对未来楼市稳健运行保持乐观；并且人们相信这种较劲只能是大佬之间的游戏。显然，当2001年报章上充斥着除了地产纠纷便是圈地新闻时，那些一掷亿金动辄圈下数千亩土地的大亨们已经取代以潘石屹为代表的项目精英而成为新时代下的地产英雄。来自广州珠江地产的董事长谢强以圈地230公顷的成绩显示出了这种英雄气概。”
这是财经时报上的一篇专题新闻谢强：大盘时代的圈地英雄中开篇的一段话。
2001年，我提出一个口号：“无地何以称大”。土地是有限的，地段更是被李嘉诚钉在了地产价值的十字架上。因此，地产商的竞争首先是抢地盘。
土地储备对开发商来说就是生命线。没有土地储备，就仿佛做面包的找不到面粉。在一定时期以内，楼市的竞争最大的砝码就是土地资源，谁能在土地储备上取得先机，谁就能首先占领阵地的制高点。
明白了这一点，我就知道我的劲该往哪里使了。当初，我曾向朱老板承诺，我要让珠江地产5年内进入北京的前三甲，为了这个目标，我得使劲往前冲，我得拼命，我得在京城开展好我的圈地运动。
拿到骏景那块地以后，我们把它做成了珠江的发动机。骏景收回的钱很多我都用在了买地上。我在苦心经营珠江骏景的同时，经过2001这一年的圈地运动之后，我帮珠江系拿下了北京五块大型开发用地。除丰台区永外果园的煤炭二厂项目珠江骏景外，先后又取得朝阳区青年路煤炭一厂项目占地21公顷、开发面积55万平方米的珠江罗马嘉园；朝阳区建国路梆子井项目占地24公顷、开发面积36万平方米的珠江绿洲；位于通州区永顺镇占地2000多亩的土地，可开发面积将超过100万平方米的珠江国际城；还有朝阳区西大望路化工实验厂项目占地34公顷、开发面积90万平方米的珠江帝景。在短短1年左右的时间内，珠江系在北京开发项目用地就已超过230公顷，总开发面积达到300万平方米。
外界多评价我为拿地高手，也许没有谁是天生的拿地高手。栗子小说 m.lizi.tw路是一步步走出来的，在这个地产江湖里面，必须要去闯，才有出路。
签珠江罗马嘉园那块地其实和珠江骏景的地有一定的联系。不光是实际运用了骏景赚回来的钱，还用到了开发骏景而带来的信任。通过木樨园骏景项目的合作，煤炭总公司与我之间已经产生了很深的理解和信任。因此，他们也希望我来拿这块地。但是我提出地价太贵了，要求能在价格上有所优惠。毕竟我们在珠江骏景项目合作得很好，他们也知道我这个人讲诚信，可交。最后他们同意价格降到33亿。为了让这次合作的基础更加牢靠，我提出先给他们2000万诚意金，如果8个月内无法顺利通过方案的话，退给我们1500万，500万算作对我们的罚金。可以说，我是冒了风险的。但我很看好这块地，我认为值得。它的价值空间是可以预期的。珠江总部的人也来看过这块地，看后很高兴，也认为这是一块好地。但我在看地时发现一个问题，地表水比较高，是个低洼地，这种情况在挖土、开槽时施工成本会提高。因此，我提出再降500万，最后的价格就是325亿。
一个文人的地产江湖第二部分无地何以称大2
可是，这块地是有很大风险的，如果我们方案通不过，我们将损失500万。
到了临签合同的时候，很多人提出了反对意见，包括朱老板在内。他们认为拿500万去赌这块地风险太大。
我推心置腹地跟老板去解释，我说，如果方案不成功我们是有损失，但是，我们现在拿500万去赌一个3亿多的项目。如果他们自己就能做好方案，我们可能只给人家这点钱吗现在才拿了2000万，就能做方案，拿500万去赌有什么不可以难道不值得么
后来，直到这块地动工，直到样板间都做出来以后，我们才付给煤炭一厂4000万。因为签合同时我提出，方案通过后，做前期准备，所以半年才付2000万。其实当初冒了500万的风险，而方案成功通过后争取来了一年多的时间，这一年多的时间和机会成本该怎么算呢，这都是500万所含的价值啊。老板明白了这一点后才认同了我的做法。
临到签字时，煤炭总公司也不是十分干脆了，他们也有点犹豫。我告诉他们我第二天就要出国，要签的话只能当天。后来终于在那一天把这份合同搞定了，老板也很高兴。回头来看，3个多亿买到那块地，绝对是捡了便宜，同行也都说太值了。
2001年初我从京通路经过的时候看到了在二外和原来的广院对面的地块，我觉着这块地的位置和环境都不错，有心拿下这块地。可当时苦于找不到切入点，后来我找到了土地方的人，当时他们要价很高，超出了我们的接受范围。朱老板得知后不知从哪介绍来一个人，据说和土地方人很熟。我到人家那边一问，说不认识。后来还有人冒充某某的儿子，某某某的女儿，我一看这情况，有点灰心了，太复杂了，不想谈了。我回去做汇报时，一个部门经理说认识一个朋友，也在介入这块地。我问这个人，你跟土地方熟么他当面给那边打了个电话，确实熟。彼此熟识就好谈多了，彼此多了一些信任后，我们第一次谈就把价格基本定下来了。
这块地原来是绿化带，加上旁边有4所大学，根本不让搞大规模开发。因为申请盖大学生公寓，25公顷地里除了绿地，建设用地只给了9公顷，包括大学生公寓还占了24公顷，实际上建筑用地还不到7公顷。虽然面积没多大，但是环境非常好，交通也很方便，紧邻地块就有一个地铁站，距离通惠河也只有几百米，而且25公顷的地块里面有17公顷的绿化地，地块品质非常高。栗子网
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面对优点如此突出的地块，砍价的过程就变得愈发艰难。砍价就是在谈判，谈判的要领就是适当的妥协，为了能把价格砍下来，我允诺对方，如果价格能有所优惠，我们将会在别的方面支持他们，我们可以帮他们把大学生公寓建起来。我给他们算了一笔帐，算了算建这个大学生公寓要花多少钱，对方这才松了口。我为了给他增加一些心理筹码，许诺道：我们签约的话，签约当天，什么时候签约我什么时候立即就付钱。我知道他们正急着要钱，这项目拖了一年多做不下去，中间换了4个单位。我还说，我给你写个承诺，如果我不能履约，你可以去法院告我们。他们开始犹豫，想来想去，后来终于允诺，但有些勉强，只是说基本上可以这样，需要回去开会讨论一下才能最后决定。
于是，我开始了艰难的等待，但很久没有回话。难道是心理战等待的滋味真不好受啊，心里没着没落的。但我给公司的弟兄们说，谁也不能给他打电话，坚持住，等着他给我们打。终于，到最后他们也熬不住了，将近10天的等待之后，他们给我打了电话，问价能不能再涨涨。我没有直接回答，推说正在看其他的地，这下他们才紧张了，说那就晚上一起碰碰吧。那晚一碰，这事就定下来了。我当时其实也很着急，大学生公寓9月1号就要交钥匙。我对他们说，这项目给我们做的话，9月1号那天我们肯定能把钥匙交给你。当时都2月底快3月了，还不定下来的话，我想做都做不出来了，因为工期肯定就不够了。
一个文人的地产江湖第二部分无地何以称大3
跟他们签合同那天我很讲信用，当时就把支票给他带了过去。就这样，这块地终于尘埃落定，并入了珠江的版图。这块地成就了后来的珠江绿洲，为珠江在京城站稳脚跟起到了重要的作用。但也就是这块地，让我险些得罪了一个故交好友。
那是西安来的一个乡党，买卖干的也很大，来北京找项目，正巧也看上了这块地。他很有把握，想让我念及交情把地让给他做，找了我多次，他不但说他也能做，而且还说要私下给我500万，只要我让给他。500万，对我来说绝对不是小数目，足以让我心跳加速，这个数跟老板给我的月薪比较，那就足可以称为天文数字了。但我还是硬生生让我的心跳平稳下来，我想到了“职业经理人”这几个字，尤其是“职业”二字，我觉得还挺神圣的，还是算了，这样拿了钱会让人不安心的，我还是板着脸拒绝了。拿下这块地后，这位仁兄又找过我多次，我还是没让他如愿。
原则问题上我必须坚持，但在拿地谈判中处处要懂得拿捏与变通的妥协处理关系。
2001年4月，我又签下了珠江在京城最倚重的一块地珠江帝景地块，当时心情很快慰，想象着帝景未来的恢宏气势和市场的征战攻伐感到豪情满怀。
珠江帝景地块的价值是显而易见的。当时帝景是cbd东部边缘一线最大的项目，争那块地的人很多。这块地的谈判过程非常富有戏剧性。
首先是价格，最初土地方开价93亿，包括土地的出让金返还的分配。那时对污染扰民企业都有一项政策，那就是“四委”北京市经济委员会、北京市发展与改革委员会、北京市规划委员会、北京市市政管理委员会批复后，土地出让金可以返还给企业的政策。这块土地按政策大约有3亿多元的返还金额我们可以分配。凭着多次和这些企业打交道的经验，我知道这种返还往往会有很多变数，倒不如不参与出让金返还分配而更为保险，于是我提出把出让金返还提前揉进总价款中，即原价格减去155亿，经过反复商谈后他们也同意了，这样就谈到了775亿。到签约前谈判的焦点集中在首付款、拆迁款和铁道边没有土地证的25公顷地等几个问题上。
最后一次谈判是2001年4月23日，约定签约的日子是定在4月16日，所以这次谈的结果将决定26日到底是否签这份合同。
我们约定了下午3点谈判，但我没有出席，我知道这次的谈判意味着什么，但我须避开对手的锋芒，于是我在公司楼下6层的阳光咖啡厅里呆坐着。那天的阳光炽白而热烈，照得我身上暖洋洋的，如同我内心热血地涌动。我下意识想掩饰我内心的不平静，随手拿起本画报来翻看，手却在发抖。我让公司一个副总带着律师几个人去，交待了他们一些要领，主要是要谈的9个问题中，哪个可以轻描淡写，哪个要坚决咬住，哪个要留给我最后拍板。
到下午5点的时候，律师打来电话说有两个问题谈不下来，一个是2000万的拆迁款，还有一个是首付款先付5000万，后付2个亿的付款方式。我交待说，你们先谈点别的吧，等我过去。
这时已谈得剑拔弩张了，我过去之后先放松了下谈判的氛围，然后表态说，9个问题中7个问题全让你们啦拆迁款折中，2000万全给你，但我付给你1000万，另外的1000万算你们先借给我的。首付款的问题，我说先给你4000万，其中包括1000万的拆迁费，然后再给2个亿。他们并没有同意。这样，我又提出了分段实施的方案：我们先付4000万，“四委”批复全办下来再付17亿其中包括1000万拆迁费。随后两月再付15亿，他们在约定的时间内拆平地块后，我们再付15亿，他们交付土地后，我们再将余款275亿分6次付清。最后我们就按这个方案拍板签的合同。我为什么要这样做呢因为我们要力争用有限的钱办更多的事。
一个文人的地产江湖第二部分无地何以称大4
律师很佩服我的谈判策略。我跟他们说，谈判的艺术就在于有张有弛，游刃有余。
在2001年底，谈珠江国际城地块时，谈到一定的阶段，我就不谈了，我们去吃饭。吃饭时我跟土地方的人说，我们这样谈不行，都只是各站在自己的角度。我说你有没有考虑过我们这样一个大盘进来后，会给当地的发展带来什么样的效果，这其实是互惠互利的。饭后我们再接着谈时他就变得爽快得多了。最后算下来28万一亩，应该说是相当划算的，现在在通州类似的地块可不知要高出多少了。
我在珠江两年内签下了5500亩地，总开发面积370万平方米，扩张速度之快，京城未有第二家房地产企业能望其项背。一时间，珠江地产在北京形成了前所未有的强力冲击波，从此珠江在北京也站稳了脚跟。另一个南方开发商深圳万科当时在北京已经经营了10年，开发了3个项目，开发面积不过100多万平方米，而且项目位置比较偏远。其实城里的地不是他们不想拿，据我了解他们还是在这方面投入的精力不够，毕竟拿地不能只靠机缘巧合，还要靠实实在在的跑和不厌其烦的谈，我那时就常常一天要看块地。万科当时有一个制约因素就是他们人力的派遣制。当时万科公司的部门经理都要从深圳派来，他们不实行本地化，北京当地的员工想做到部门经理都很难。这样的话谁去帮他拿地土地是一种稀缺而很特殊的资源，你必须能整合和利用很多社会资源、公共资源才能够实现对这种资源的再利用，产生一系列的经济和社会效益。万科当时不具备这些资源，所以徘徊了很久没有进入到北京的主流房地产市场。
另外有一点也很关键，那就是朱孟依对我的信任和对事的放权。拿地的事项几乎交给我完全主导，他只是过问一下关于地块的交易总价和付款方式，然后亲自去看一眼地，觉得行就立刻拍板。去谈地的时候也往往就我和一个经验丰富、熟悉地产业务的随行律师俩人。这样的机制就使我们在决策速度上抢到了很多先机，相对于北京其他的大型房地产企业，尤其是国资背景的企业，这一点优势就显得更加明显。而且参与拿地的人数少、决策速度快也保证了拿地工作的保密性，不至于引来更多的竞争者，可以达到兵贵神速和出奇制胜的效果。另一方面，参与人员少，参与人精力更集中，责任心更强，整个拿地工作更加系统化，也不容易出现纰漏。因此我在珠江时拿到的这些地块，到现在也没有出现一起关于土地权益的纠纷和诉讼，这应该说是比较难得的。
珠江地产进京以后能够迅速风生水起不能不说是得益于手中的土地。在不到两年的时间内，珠江系横扫京城，很快就在京津两地拿下了逾两万亩的土地储备，这也为珠江系在华北的拓展奠定了基础，也赢得了江湖地位。在2009年北京珠江地产老员工10周年聚会时，很多老员工，包括现在仍在珠江供职的人也都在感慨，这些地块的价值珠江至今还在卖。
这些大项目、大地块的签订和入市迎来了京城地产大盘时代的来临，也有人称为“新造城运动”。那是一次崭新的城市运动，是一场建立国际化都市的造城运动，启发良多，意义非凡：政府在城市化进程中应该扮演什么角色，开发商应该如何应对，大盘开发应该怎样启动，看不见的市场之手与看得见的政府之手应该如何跳和谐的双人狐步舞凡此种种，大盘时代的来临给中国房地产业带来了很多新的课题。圈地过程充满了艰辛也充满了变数，由于那些变数可以改变一个区域发展轨迹，带来一块土地的新生，给人，给城市都带来新的希望。另一方面，在这个过程中也充满了考验、陷阱、欺诈和一些肮脏的东西，如果没有一个洁身自好的态度很容易就走上歧途。因为土地下马的官员和身陷囹圄的商人已屡见不鲜。
我很幸运，在给珠江购买的所有土地中没有遇到任何黑箱操作，也没有见不得光的私下交易，甚至也没有一分钱的中介费用。现在，我想起当我后来离开珠江时，一个给我做离职审计的财务老总对我说的话。他说：谢总，你的帐目清晰明白，而且没有任何以权谋私的问题。
虽然当时我有足够的权力，人、财、物、产、供、销，其实就是我和时任珠江董事长的曾加勤二人签字就全妥了。可我，真的没有丝毫的贪念，我觉得骨子里还是文人的气节给了我坚定的力量。
一个文人的地产江湖第二部分裸泳的代价1
巴菲特说：只有退潮了，才知道谁在裸泳。在房地产开发热潮中，裸泳者不乏其人，裸泳倒是省钱、省事，而且有时感觉还挺爽，但很多人未曾想到，不按规矩乱来那是要付出代价的。
在这场圈地运动中，最引人注目的除了我所在的珠江地产的激进扩张之外，就要数卓达大学城的违规圈地事件了。
2000年11月1619日在中国国际展览中心举办的迁喜房博会上，来自河北的卓达集团进入人们的视野，其一下就包揽了80个展位，带来了石家庄、北京、河南等地40多个项目沙盘，引起了各界人士注目。不久后，“卓达大学城”属违法项目的报道见诸报端，引起一片哗然。其宣传资料曾宣称：第一，占地面积最大，占有1122平方米的展览面积。第二，投入最大，斥千万巨资宣传，组织，筹划此次展会并提供包括别墅、公寓等大奖，总价值达到400余
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www.xsz.tw第三，展示招商项目最多。卓达集团分别展现其北京卓达、三亚卓达、河北卓达、呼盟卓达的实业。项目群多达30余个，行业涉及房地产开发、教育投资、旅游、商贸、服装加工、文化投资诸多领域。第四，概念最新。首次推出跨区域性房地产概念。常规房地产具有很强的地域性，而卓达集团的项目群贯穿南北，销售遍及全国，提供异地置业，营造家园的机会。倡导生活、工作在北京，休闲度假在呼盟、在三亚。再者，推出21世纪“52”的生活方式，推崇工作在城里，生活在郊区的生活新时尚。其三，提倡高尚的生活品质，在三亚、北京，河北卓达集团相继建造院士园，与院士共同生活，提高素质，发展事业，创造真正的高尚社区。第四、享受真正的完美生活。宣称在三亚您将呼吸着负氧离子8倍于北京的新鲜空气，享受着阳光的沐浴和椰汁的营养，大海的波涛；在呼盟，您将感受草原绿色和冰雪的纯洁。第五，商业机会最多。在招商展示的30个项目群中，每个项目群都将延伸出无数的商业机会，把握先机，创造未来等等。
如此热闹确实很有吸引力，但热闹背后的现实令人大跌眼镜。
卓达在北京市昌平区马池口西南有一个号称万亩的超大社区“卓达大学城”，以其宏大场面，唱了一台招商、销售的“大戏”，着实吸引了不少参观者和买家。
与以往的商品房别墅卖法不同，该项目的销售人员称，其别墅、四合院可以拥有“私家超大花园”，其花园大小可以依购房人的意愿以“亩”为单位花钱购买，从一亩园到十亩园，甚至百亩园。“花园”虽名为学者、院士、将军之家，但买房人不需有相关专业资格、军籍等身份证明，给钱就卖。其园内可以建造豪华泳池、私家网球场、跑马场等。
在土地资源宝贵的北京，自1995年起，由于政府对开发高档别墅土地的限制，5年来已经严格限制批准新开别墅用地，当时能够拥有如此大土地面积的私家住宅实为少见。该项目一推出便吸引了不少有意要圆别墅梦的购房人。在既无规划，又没有国有土地出让手续的情况下，人们曾向开发商提出，该项目是否得到政府的批准、是否有规划、是否能拿到北京市的产权等问题。在该项目的销售人员对外做出了种种动听的承诺之后，房子卖得很火。
北京市房地产局征地处的有关人士曾评论说，那几年北京的房地产市场趋热，有不少开发企业纷纷在寻找新的土地资源，但还没有见到像卓达公司这样如此疯狂圈地的。
一个文人的地产江湖第二部分裸泳的代价2
该项目试图采用先上车后补票的超常规的打法进行运作。此开发商当时的做法是：先把房子按国有土地的价格卖出去，把土地圈下来，等购房人都住进去时，各项手续也基本上办好了，那时业主自然会拿到市里的产权证。其销售处的人还说，尽管购房人要等3年拿到市产权，但在承担这份风险的同时也多住了3年房子，等于得到了73年产权，并不吃亏。其实这个项目当时所占的土地属于乡产权，土地征用手续还没办，他们便大规模地、堂而皇之地开始销售，还承诺给予市产权，实际上是违章操作。当时这么搞的不止卓达一家。在北京周边有的郊区县这种违规开发比较普遍。后来在所谓“小产权房”问题逐渐严峻之后才引起了国家的重视，政府的监管力度也不断加强。
卓达大学城项目后来被认定为非法项目。但是，开发商在市政府责令其停建期间，仍继续扩大建设规模，短时间内，从几百亩扩大到上万亩。他们的做法已严重违反了国家的土地规划和城市规划，而他们在项目准备期间，就大肆进行销售，更是给市场带来了很坏的影响。小说站
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国务院和北京市为了加强土地管理，切实保护耕地，曾经在1995年和1997年，多次发文强调要严格控制征用耕地，禁止耕地出让土地使用权，并明令禁止耕地、林地和宜农荒地出让土地使用权用于高级别墅区等高档房地产开发建设。卓达大学城事件也促使北京市政府做出决定，要对1999年以后的违法用地项目进行清查处理。对1999年1月1日以后出现的，占地不符合土地利用总体规划，在非建设区内的建设项目都要一律拆除；对总体规划建设区内的违法建筑，将由政府全部没收、拍卖，从根本上刹住这股圈地风。
通过这件事政府还警示消费者购买违法房产政府将不再宽容。20世纪90年代初，在北京市房地产市场初期阶段曾经出现过一些违规项目，政府考虑到当时由于法律法规不够完善，刚刚走入市场化的购房人尚缺乏对违规项目的鉴别力，因此，在1997年以前曾将包括亚北15个项目在内的部分违规项目作为历史遗留问题做了清查和经济处罚，为保护购房人的利益而将项目保留了下来。1997年以后，国家的各项法规已经逐步得到完善，市场已步入成熟期，有关购房的各种宣传也已深入人心，但仍有少数购房人明知道有的项目是违法项目，却抱着有朝一日政府能给补办手续的侥幸心理冒险买房。对此，政府将不再宽容，政府对买违法房的购房人将不再负任何责任。购房人由于购买非法项目或因政府没收、拍卖造成的经济损失只能向开发商讨还或通过司法手段来解决。
当然，很多人还是心存侥幸，认为政府在这方面不会动真格，直到后来影响力更大的“天涯名流别墅事件”，很多人才开始警醒，开发商和消费者的法制意识也随之提升了一个高度。
“45幢总价值5000万元欧式别墅，一夜之间被夷为平地成为一片废墟”。当我还在日思夜想如何买到更好的地，如何盖出更漂亮的楼时，我被这样的一条新闻吓了一跳。事件发生在北京市海淀区上庄乡河北村稻香湖畔。据规划部门说，拆除别墅的原因一是占用耕地，二是没有审批手续，拆除后原别墅区将用于永久性绿地建设。
这一事件给当时的圈地热中的违规行为敲响了警钟，很多人至今仍记忆犹新。那块地方我后来还去过几次，每次去眼前都能浮现起那些别墅变成瓦砾堆的情景。
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被拆除的这片别墅名为“天涯名流别墅”，资料上说其共45幢，占地面积40余亩。名流别墅的建筑现在看来可能并不十分先进，但其地处稻香湖畔的优越地理位置使其具有了独特卖点，北京弥足珍贵的秀丽水乡风景让很多买主争着掏了腰包。
然而，就在业主们即将享受别墅的高品质生活时，却做梦也没有想到，一切美好的想象将在尘土飞扬中随着瓦砾一起破灭。2001年4月的一天，海淀区规划局以占用耕地和未办理审批手续为由申请法院动用了近20台建筑机器用了近3天时间强行拆除了这一片看上去挺美的别墅区。眼睁睁地看着多年的血汗钱眨眼间化为乌有，业主们欲哭无泪
海淀区规划局把名流别墅认定为违章建筑，下达拆除通知后，业主们纷纷向有关部门申诉，但最终回天无力。他们觉得最大的委屈就是在买房时是相信政府才买的房，到头来却又被政府拆除，这样的结果不应由他们来承担。申诉无果，他们只好分别向海淀区法院提起民事诉讼，要求上庄乡政府和天涯天集团一并返还房款和相应的利息。其实在那个年代，大家早就习惯了认红章，认为只要是有政府的红章就一定万事大吉，就可以无视相关法律法规，就可以特事特办。台湾小说网
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据媒体报道，上庄乡人民政府将这一别墅区作为招商引资的项目，于1998年6月18日委托给天涯天集团开发建设。而事实上天涯天集团的经营范围中根本就没有房地产项目。随后天涯天集团与西郊农场四分场、河北村农工商合作社签订了土地使用合同，双方约定使用期70年，甲方河北村农工商合作社根据乙方天涯天集团要求，分期分批办理了由乡级人民政府主管部门核发的建设工程许可证、房屋产权证、土地使用证等相关合法有效证件及建房必备的有关手续。上庄乡人民政府土地规划科不仅在该合同的落款处盖章，还和上述两单位共同为天涯天集团开具了土地使用证明，明确天涯天集团有权将该土地、房屋出租、出售、抵押等。
后来，海淀区上庄乡人民政府土地规划科原科长被司法机关依法拘留了。
事件已经远去了，但很多人都难以忘怀。现在稻香湖以及上庄水库附近已经成了市民郊游的好去处，故地重游时人们还时常能回想起天涯名流别墅当年的气派。然而气派归气派，最终也未能改变被拆除的命运。当年很多人都认为这别墅肯定拆不掉，认为有关部门的想法一定是想尽量减少损失，只要采取补救措施，惩罚有关的责任人就算完了。时过境迁，很多人都会感叹当时有关部门的果断。可能有关部门真正感觉到了事态的严重性：在愈演愈烈的圈地运动中，如果对此手软就是对违规占地的纵容。用媒体的话说就是，“不拆不足以整顿建筑市场秩序”。
这种方式产生的结果就是看起来拆除的处理方式可能会造成很大的直接损失，但就整个社会来说，这种威慑是必不可少的。这种损失也是一种合理的成本，不然就会使得很多人产生侥幸的心理，认为生米煮成熟饭别人就奈何不了。这样就是对社会规则的一种破坏和伤害。当时类似这样的违章建筑其实还有很多，也正是因为这样，政府才不得不动了真格下了猛药。
这一事件最终通过司法程序得以解决，法院判决天涯天集团和上庄乡政府承担连带赔偿责任，而对业主提出的赔偿其房款利息的请求，因法院认定业主方也存在过错，故未支持。
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事件已经尘埃落定，但那些遗憾和闹心肯定要需要相当长的时间才能消除。从这件事也可以更加明确一点：市场经济要健康快速发展，法制意识和法制保障也必须跟上。这件事本是最近10多年楼市发展中的不和谐之音，但确实起到了巨大的警示作用。让人不得不再度回顾。
我另外还想起了冯仑的那本野蛮生长。这个书名取得有趣。其中就有一层含义是从细微处着手，从大历史的角度着眼，用案例式方法展现过去二三十年间的中国民营企业原生态，以及中国社会商业制度演进的轨迹。与成熟的西方资本主义文明比较，中国在破与立之间摸索前进。对于民营企业家，和同样也管理着重要社会资源的职业经理人，国内不够健全完善的制度以及公平性缺失的商业环境不仅提供了稍纵即逝的经济机会，同时也是遍地荆棘，危机四伏，颇像一片野蛮味道十足的丛林和沼泽。
过去10余年前的中国，是一个商业价值回归过度的社会，人们拼命地“圈地”、“圈钱”，不放过每一个稍纵即逝的政策和改革实验所带来的创造超额利润的“制度机会”。100年前的美国，没有反垄断法，因而有了洛克菲勒、卡耐基、摩根和梅隆，他们也以冒险精神和商业远见而垄断了重要的行业，大赚特赚了一把，结果是千夫所指，“原罪”深重。很长一段时间以来，中国由政府控制着战略资源和行业，民间没有机会染指，因而也没有这些“原罪”。而近10年，有些民营企业家选择了与作为第一生产资料的土地相关的产业，选择了关系社会稳定，事关国计民生的房地产行业，靠“开拓”蛮荒之地产而“野蛮生长”，一不留神却硕果累累，并且集中了相当可观的资本和社会资源，自然成为了中国式“原罪”的承担者。但是，与此同时，正是这种“野蛮生长”，使中国社会逐步形成了一个扎实的“有恒产”的新阶层城市居民有了自己的恒产房子。“有恒产者有恒心”。这个结果为中国地产界从野蛮走向文明的搭起了合理的台阶。
我们有理由相信，在未来的岁月里，中国正在给更多的安分守己之辈，遵纪守法之人群提供着相对明晰、稳定和公平的商业制度和法律体系以及人身和财产的保障，也许新一代的地产商和其他行业的企业家们都可以少一点江湖味和赌徒心理，平心静气、心无旁骛地凭商业智慧和商战技能创业，累积光明正大的财富，建立长期稳定经营的预期，享受阳光下的“文明生长”。
冯仑创业时的“皮包公司”已经基本上绝迹了，王石的“不行贿”也将成为一种朴素而自然的道德观念，不必再被社会奉为商业伦理的范例。在那种不行贿办不成事，也就是不犯法做不了生意那样的环境下求生长，也许不野蛮不行。但野蛮生长的原罪和代价是不会那么轻易消失的，注定要有人去承担。很庆幸，在这一路走来，我没有违背一个文人的自持。我无愧于心，走得虽不算很轻松，但安心、踏实。
我相信，未来的中国，将会逐渐呈现出一个以人为本的大格局。正直、诚信和有才智的人将影响和主导中国发展的大趋势。在社会的演进中，中国会更加开明，更加开放，更加公平。我们的地产业也将更加阳光和健康，让安居乐业的人更幸福。
一个文人的地产江湖第三部分名噪一时的“三角恋”1
在我干得热火朝天，领着珠江的弟兄们四处扩张地盘的时候，华远的任志强却宣布要“闭关修炼”。
当整个市场都在为即将进入“世贸”航程而打造各自的航空母舰时，“任志强不玩了”。令很多业内人士感到匪夷所思。
这时已是2001年岁末。对任志强来说，这段日子无疑是一段特殊的日子，他在这时做出了一个惊人之举：宣布辞职，并将自己所持的18股份转让给华润，但回收华远品牌。他要与亲密合作6年之久、共同创下融资奇迹的资本方华润集团缘尽分飞。消息传出后，一时间舆论哗然。
在此之前，2001年7月初的时候，时任华远集团董事长兼总经理的任志强就曾在媒体上放出了华远集团将成立新房地产公司的风声。而在2000年，中国地产界名头最响的万科与京城地产劲旅华远在华润这个共同的东家门下刚刚做了同门，这才刚过去1年左右的时间，华远就要闹分家，开始另立门户，让当年的地产江湖震动异常。
这件事还要从万科的“婆婆”说起。万科曾有一个磕磕碰碰维持了将近17年关系的老东家深圳经济特区发展集团公司，也就是常常被人们提起的“深特发”。王石在那几年考虑得最多的就是如何能够给万科换个“婆婆”，能够打通国际融资渠道，与一流的房地产公司实现强强联手。万科在1988年股份制改造后，就摆脱了与“深特发”的上下级关系，不过，万科股权极度分散，“深特发”在2000年前一直都是万科的第一大股东。而就在2000年8月10日，这种关系结束了。“深特发”和万科同时公布，原“深特发”持有的万科股票转让给中国华润总公司。也曾听说在此之前，万科就差点能够“改嫁”到华润，只不过最后一刻“深特发”临时变卦，而中途搁浅。而当时代表华润直接到深圳为万科“改嫁”送钱去的正是还在华润体系内的北京华远董事长任志强，“深特发”的临时变卦让这地产界响当当的大佬被放了鸽子。
其实经过十几年的发展，万科当时已成为国内房地产界的第一品牌，为何在这个时候王石急于卖掉“深特发”的股份呢其实万科与“深特发”的关系完全是改革开放进程中的产物。最初万科借用了“深特发”这个国企的一个“壳”，而实际操作，王石可不想按国企的计划经济的一套去做。如此一来，王石与“深特发”逐步产生了诸多矛盾。
1991年，万科在深圳上市，成为上市公司。然而与“婆婆”的“斗争”却仍在继续，“深特发”是万科的全资控股公司。万科的经营各方面已经形成职业经理人制度，经营权和所有权都已经分离。万科要发展，就要扩股融资，但“深特发”既不想投资，又不想股权被稀释，经过几轮斗争，万科终于通过几次扩股融资近18亿元，这在国内上市公司中名列前茅。而“深特发”虽然还保持了第一大股东，但股权已下降到9。
此时，万科不仅已是一个公众公司，而且股权结构对经营者来说非常有利：股权分散，这更有利于经营者有“话语权”。
但这一局面有一致命缺陷：因股份分散，大股东不愿配置优质资产，也不愿意扩股融资而失去第一大股东的地位。
从1996年，王石就开始了被媒体认定的“卖掉万科”的漫长过程。在别人眼里，仿佛王石的目的是摆脱国营公司控制。但恰恰相反，王石所想的是，由于东家所占股权太小，所以它才会置万科的利益于不顾，只考虑保住它的地位。如果让东家将资本投进来，它才会考虑如何发展万科。当时最为头痛的是，因为“深特发”只有9的股权，在董事会没有发言权，但在股东大会上，由于一般只有30的股东来参加大会，所以深特发的9一下就可“上涨”到30左右，受9的利益驱动，左右100的万科，这才是东家对万科的危害。
一个文人的地产江湖第三部分名噪一时的“三角恋”2
当年，“深特发”手中有上百万亩土地，这正是万科所稀缺的，王石希望东家“以土地换股权”，使东家成为真正的“一枝独秀”的大股东，“你投了大钱进来你与万科就有了共同利益。”据说“深特发”老总当时是一口答应的，但他临阵又突然反悔了。这时王石才想到要另找东家。诚如人们所知道的那样，第一次谈妥后，老任他们带着支票已在飞机上了，“深特发”老总又一次反悔。
虽说万科当时已经成为国内房地产界的第一品牌，但王石认为这个“第一”有点虚，因为没有把国营开发商计算在内。王石当时认为，万科的核心竞争力正面临挑战，市场营销与物业管理方式很容易被模仿，万科需要再形成新的核心竞争力，首先要形成规模，形成区域市场垄断。在那时的中国房地产市场中，品牌还不是最重要的东西，但是，土地和资金绝对是任何地产公司在任何时候最基本的要素。万科觉得在这两方面万科都还有所欠缺。所以王石为了万科能更好地发展，就不得不考虑换掉大股东了。
就在这时，华润浮现在了王石的眼前。华润之名源于**的字“润之”，1948年成立于香港，属于国务院直属企业，成立的初衷是解决新中国建立政权后党的经费来源，2000年其总资产已达到500亿港币。最重要的是，华润在香港联交所还有5家上市公司。而且，早在1994年华润就通过收购北京华远切入了北京房地产市场。
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北京华远是北京西城区为旧城改造而设立，拥有令同行艳羡的政府背景和土地资源。栗子网
www.lizi.tw华润收购华远70的股份后，以北京置地名义在香港上市。这样看来，华润有钱、有地，还有文化，显然非常符合王石心目中“联姻”对象的条件。
华润入主万科，王石自然看中的是通过华润增持扩股，万科可以获得20亿的直接资本，此外，通过与华润的资源整合，王石的“中国地产航母”的理想就可实现，到那时，王石才可能真正实现20年前到深圳做“大事业”的理想。但是，由于华润扩股方案中与中小股东之间的利益冲突无法调和，华润没能扩股增持。
万科嫁入华润后，王石、任志强两个都很倔强而强悍的人物不得不彼此面对。华润成为了万科第一大股东后，本欲顺理成章地对万科股份进行增持。任志强希望华润对万科的下一步收购，放在华润整合自己的内部框架结束之后。待北京置地与华创整合完成后，在政策允许的条件下，香港华润将把万科从中国华润总公司放到北京置地里，北京置地将可能改名为中国置地。万科和华远都将被中国置地控股。
而王石则认为华润收购万科之后，会以万科为核心重整整个房地产业务。香港华润集团在通过中国华润进一步增加万科的股权后，新的公司会叫华润万科。而在王石眼中华远是北京概念的地域性公司，万科是全国性的房地产公司；如果万科与华远合作，将是北京万科与华远合作的问题。
有人说双方的矛盾分歧似乎在于王石希望万科成为老大，任志强则坚持万科与华远是并列关系。华润的资本运作高手宁高宁面临着如何在任志强与王石之间取得平衡的难题。而宁高宁的问题却恰恰在于，他提出了通过整合万科与华远，将华润缔造成地产帝国的宏大目标，却并没有设计出最佳的华润内地地产业务与万科整合的办法。
一个文人的地产江湖第三部分名噪一时的“三角恋”3
据传宁高宁想通过新的控股公司整合包括万科在内的华润所有地产业务，但王石或许认为这样将不可避免地对万科和自己的**性施加影响，而有所反对，故未能实行。
2001年5月底，宁高宁宣布收购万科的新方案：华润将持有北京置地442的股份注入万科，由万科向华润按比例增发a股，这样就形成华润控股万科，万科控股北京置地，北京置地控股华远地产的股权架构。华润借万科进入北京华远领地的战略构想遂了王石的心愿，但却深深刺激了任志强，终于导致了老任的另立门户。
华远2002年上半年已销售楼盘的合同额近20亿元，约占北京市场销售总额的15。当整个地产界对这骄人的业绩感慨万分时，北京市华远集团公司与中国华润总公司签订了股权转让合同，决定转让北京华远集团及其下属公司在北京华远房地产公司约18的全部股权，并收回“华远”的名称、标志等全部品牌，与合作了6年之久的华润集团分手了。
任志强辞去董事长职务，退出原公司。北京市华远集团公司将重新建立“新华远房地产公司”，继承完全属于华远集团的品牌。华润集团将把原公司更名，重新建立属于华润的文化。
一夜间，华远房地产从一个拥有总资产80亿元的地产界龙头企业变成了一个房无一间、地无一垄的皮包公司。
华远的历史可以追溯到1983年，当时其以20万元借款起家，北京市华远经济建设开发总公司华远集团公司的前身成立。所有的资产是：十几个人，几间陋室和20万元借款。任志强于1984年出任该公司建设部经理。
1987年，华远经济建设开发总公司的独资房地产企业北京市西城区华远建设开发公司成立，注册资本1500万元。台湾小说网
www.192.tw1年后，任志强出任华远经济建设开发总公司副总经理兼华远城市建设开发公司经理。1993年4月，华远集团公司成功地对西城区华远建设开发公司进行股份制改造，创立了北京市华远房地产股份有限公司“原华远房地产”，公司总资产达到12亿元，净资产近6亿元，税后利润229亿元。股份制改革后，任志强萌发了“上市”的念头，于是，他开始寻求华远的上市之路，但当时国家的宏观调控政策规定，房地产公司无限期暂停上市。这也没有难住任志强，在他的带领下，华远另辟蹊径，选择了海外融资的路线。
1994年，原华远房地产成功吸收外资入股，由华润集团旗下的华润创业香港上市公司与另外几家外资公司共同组建坚实公司，入股原华远房地产，将公司改组为中外合资股份公司，成为国内首家中外合作股份制房地产公司，任志强被董事会聘为董事长兼总经理，华润创业成为原华远房地产的间接控股股东。
1996年，坚实公司以华润北京置地的名称在香港上市，成功地完成了原华远房地产的“境外上市”，融资达10亿元人民币。在这次资本游戏中，华远利用得天独厚的政策优势，取得了巨大的成功华远是境内公司中用境外上市公司发行债券的第一家，因为当时国内不允许发行可换股债券，华远就利用境外上市的优势，于1997年成功地发行了“可换股债券”。
1998年，原华远房地产再次成功扩股。华润北京置地先后3次从国际资本市场融资约41亿美元，并成为香港的红筹指数股。
一个文人的地产江湖第三部分名噪一时的“三角恋”4
至2001年，原华远房地产的股本从合资前的375亿股增加到13亿股，净资产达到30亿元人民币，总资产约80亿元，累计税后利润达15亿元。
尽管分手之后“新华远”除了自己的企业文化之外几乎一无所有，尽管“华远房地产公司”将原有的土地储备项目和债权、债务全部留给了原公司，包括华清嘉园、华亭嘉园、凤凰城、西单文化广场等北京市明星楼盘。但一向胆大的任志强不怕从头再来。时隔不久，一个注册资本3亿元，名为“华远新时代”的地产公司在任志强的统领下，重新举起了大旗。
由此，一度成为京城地产江湖翘楚的华远系开始了自身的蜕变，获得了新生，老任的江湖地位也得到进一步确认。
对于他这次的“下野”和“私奔”的动机，报界和传媒的主流意见认为是因为在华远与万科的合并中任志强感到自己不再是故事的中心。老任后来多次解释，他说传媒的猜测并不准确。海尔的张瑞敏和春兰的陶建幸都说过：首先要有自己的舞台，然后才是寻求资本的支持和扩张。
从华润收购万科并计划将华远与万科重组的角度看，他自己确实不是故事的中心，因为动用的是华润的钱，而非华远的资本。因而，老任说他并不在乎自己是不是故事的中心。
在当年地产行业都在讨论如何打造“地产航母”，如何吸引更多资本，如何把资源扩大、品牌扩大、实力扩大的时候，一直在北京地产市场占据龙头地位、甚至在半年销售业绩跃升全国第一位的时候，任志强却选择了舍弃“航母”，摇起“小舢板”的决定。
而这些都是发生在华润成为万科第一大股东、并决定继续增持万科的股份、把华远和万科进行整合、打造华润系地产航母的1年之后。回头来看，这不得不让人对华远、华润和万科之间的关系重新审视：到底这3个地产老大在玩什么游戏整合过程中，任志强舍掉成为中国地产航母的打造者之一的身份，甚至是舍掉华远赖以发展起来的境外融资渠道和拥有雄厚资金实力的境外合作方，放弃了用20年时间打造的、总资产已达80个亿的地产知名企业，而是选择了第二次创业，这背后的原因值得思考。小说站
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这一事件的发生不仅是中国地产行业的一次重大变动，也是资本市场中的一次重大变动。实际上，这一重大变动讲述的不仅是地产市场层面和资本市场层面的新的游戏故事，而且也引申出另一个问题无论是地产行业还是其他的行业，在资源整合的大趋势中，强强之间如何联手
两个甚至3个强势的地产企业在资本、资源进行整合过程中，除了不同的企业文化如何融合、不同的品牌如何更大化地被利用之外，可能更深层次地带来这样的问题：在企业重大决策中，是资本的经营者指挥企业资本的运行，还是资本的拥有者指挥经营者来运营企业的资本
用老任的话说：生活中可以看到许多一见钟情的婚姻，但却很少有因一言不合而离婚的草率婚姻。他也是经受长时间的犹豫困惑，甚至痛苦的自我冲突、利弊权衡，直到无可奈何而欲哭无泪，才下定决心做出了最后的选择。
任志强在事后曾对造成如此状况的原因进行过公开的表述。他透露，作为资本拥有者的大股东第一次与经营班子产生重大分歧，在对凤凰城项目的决策上动用了资本力量的否决权。
他认为，作为资本的拥有者，应只管投资而不管经营，把最专业的事交给最有能力和最专业的人管理班子去做，他们创造了很好的经营效益，股东则获得比自己经营更高的利润回报，资本在其中是否控股并不重要。但当出现资本拥有者与经营管理班子产生分歧资本拥有者认为某项决策的安全性更高，经营管理者认为某项决策能为资本带来最佳回报这种双方不同的认识时，资本拥有者有着最大的发言权和决策权，而无论其决策的是非对错。
在华远和华润之间引出的“资本到底该如何说话”的问题，实际上也是全世界的经济学家一直在讨论而未能找出最佳答案的问题，也成为当时中国企业所有权与经营权如何分离而没有结果的课题争论。
此后，华远和华润发生过多次类似的争论。而让任志强受不了的还有在万科向华润集团定向增发b股的公告中，华润集团公司迫于证券监管的要求做出了两项针对华远房地产公司的限制性承诺：一是华远房地产公司不得在北京之外发展房地产业务，二是华远或万科在北京新增住宅项目双方都有合作的优先权。任志强认为，尽管华润集团是华远房地产公司的最大股东，但却无权在未经华远房地产公司董事会同意的情况下代表华远房地产公司做出任何承诺。在任志强看来，华远与万科有着完全不同的企业文化与风格，使双方在建筑产品、经营模式、项目定位和管理理念等方面都存在着重大差别。这也是促使华远与华润及万科分道扬镳的重要理由。
老任说过，他所在乎的是，在新的舞台上，他可能是导演，不会做主角，但这个舞台一定是属于“华远”这个集体的。
当我也站在了珠江的舞台之上的时候，我深切体会到了“舞台”对于职业经理人的重要意义。
一个文人的地产江湖第三部分来势汹汹的“华南虎”1
2002年2月28日下午2点，北京西城区鼓楼西大街150号，上午9点来钟才揭牌成立的北京市土地交易市场开始了它的第一笔交易关于北京广渠门东五厂国有土地使用权出让招投标。
根据组织招标方北京市土地整理储备中心公告显示，此次出让土地，位于北京市朝阳区广渠门外大街北侧，北起光华木材厂南侧，南到广渠门外大街，西临规划忠实里小区，东临东三环南路。土地面积4878公顷。
这块比**广场还大14的地块对北京人来说并不陌生。此次招投标谁将成为赢家暂且不论，人们更关心的是，南方各路房地产大亨北伐的最好时机是不是已经有点晚了
事前，有关此次土地转让已经在广东乃至香港的华南地产界炒得沸沸扬扬。有消息前将之冠为“北京地王”近49万平方米面积，比**广场还大14；根据估计，市场地价将高达40亿元。
熟悉北京房地产市场的人都知道，2000年北京市就曾经有过一次公开拍卖土地。
2000年2月18日，北京市政府对广渠门外因污染、扰民而搬迁的9块总计97公顷的原工业用地使用权进行了公开拍卖。拍卖过程有20多家开发商到场，只有9家房地产公司领牌；而拍卖开始后仅有两家开发商举牌竞拍，最终，9块地中有6块是因为没有人应价而拍卖失败。
这也是北京市政府首次进行土地使用权公开拍卖，尴尬的结局给市场留下了深刻的印象。但是业内还是公认，该次拍卖的结果并不重要，重要的是其形式上的突破。许多开发商希望通过这种形式，使北京土地出让过程中的“暗箱操作”和“倒买倒卖”的现象由此走向终结，商品房的开发成本及销售价格因此有所下降。
此次投标的“地王”正是当年广渠门外拍卖未成留下来的土地。后经证实，当年采取的方式是把土地分割成9块分开拍卖，这一次则是把上次拍卖剩下的土地统一规划整片招标。有关专家认为，土地转让手段由拍卖转为招标，亦是吸取上次经验教训的结果。
中国城市房地产管理法中载明的土地出让方式有三种：协议、拍卖和招标。招投标的最大特点是公开进行，避免了协议出让的透明度不够，由“公开”不足而引发对“公正”、“公平”的怀疑；其次，招投标是一个缓进的过程，避免了拍卖的激进和风险，同时政府作为调控方，其调控力度能够得到保证。
毕竟是一块很大的可开发利用的土地，本次招标公告公开披露后，曾引起了多家房地产公司的兴趣，一批广东的房地产公司纷纷进京实地勘探。据广州媒体引述，广州富力地产总裁张力就声称对这块地王“志在必得”。
当时媒体也问过我的意见。“这确实是块好地”，我实话实说。2000年初广东珠江投资及其关联香港上市企业合生创展携手进京开发地产时，我就曾参与了那次土地拍卖，对该地的状况已经相当熟悉。
其实广渠门外东五厂的地块的区位优势是很明显的，这在东二环与东三环之间已经是很罕有的整片的开发土地。随着北京两广路大街的改造，广渠门附近的交通也非常便利，当时看的话周边已经逐渐形成了新兴的大规模居住组团，发展潜力巨大。
当时我在珠江也拿到了此次招标的标书，但是我并没有对这块地寄予过高的期望。原因无他，就是太贵。如果按媒体所说市场估计该地皮价值40亿元计算，49公顷地平均每平方米地价已经高达70008000元。摊在建筑面积上，每平方米也得25003000元。更何况该地价还只是毛地价，不包括搬迁补偿费用。
一个文人的地产江湖第三部分来势汹汹的“华南虎”2
和我在2001年为珠江拿下的占地34公顷、开发面积90万平方米的珠江帝景地块做比较的话，这块地尤其显得不那么实惠。帝景地块地理位置同样优越，不仅紧邻北京规划的cbd商务中心区，且在地铁沿线。这块地珠江仅仅花了大约775亿，摊在楼面上，每平方米不到1000元。相比较，如果要花40亿去拿49公顷位置相近的土地，我们的积极性自然不会太高。
因而我当时断言说，如果“地王”的市场价值在40亿，北京的公司可能都不会感兴趣，但不排除香港或者外地刚来北京的公司会拿下这块地，因为他们还不太了解北京的情况。而且如果拿到了地，开发商也只能做价格昂贵的高档次公寓。
实际上当天的投标会上只有4家公司投标。来自深圳的商地置业公司报价总额325亿多元，为所有公司出价最高者；号称“志在必得”的广州富力公司出价315亿元；而北京的两家公司出价都比较低，华润置地与潘石屹新成立的soho中国出价分别为275亿、286亿元。
稍后，政府还将组成由有关部门、专家等共21人的评标委员会评标，中标仍有悬念。
有人说，在广东的历史词典中，也许没有一个词能够与“北伐”的地位相经。人们也喜欢用“北伐”来形容广东等南方房地产巨头大举进军北京房地产的势头。当时因为珠江系的市场表现非常突出，在人们心目中已经成为了这次“北伐”运动中的先锋，而且扩张速度也是有目共睹，珠江在北京的项目用地总面积和总开发面积都一度成为北京房地产界之首。
综观那两年北京地产市场，也确实有不少南方开发商表现得非常出色，很多北京本地房地产公司都感觉到了压力。对于这次的地王地块，大家也有点态度复杂，既想吃到又怕烫手，所以我当时预见到这个地王会很有可能会是一个愣头青的外来户。果不其然，地王桂冠花落富力，这家来自广州的外来户，初来乍到就以3158亿元人民币一举中的，惊得北京业内人士不胜唏嘘。
在投标过程中，还有一段插曲。2月28日下午2点是封标时间。上午9点，富力的老板之一张力给下面的工作人员定的投标标底是29亿元。听说又有几家公司要投标，张力就加了1个亿。上午11点多，潘石屹到现场转了一圈，并未投标，走了。张力获悉，赶紧给在现场的副总吕劲打电话，让他把标底改回29亿，但吕劲说来不及了标底一改，其他数字也跟着要改。张力一拍脑袋，决定将标书中100负责拆迁，改为负责20的拆迁。哪里想到，12点多的时候，潘石屹又过来了，在截止之前投下标书。但下午开标，富力却是最好的，后来张力常常提到此事，“我们标底是30亿，但其他几家都是100负责拆迁，我们只负责20，老潘一来一走，给我们省了1亿多。”
即使这样，北京的地产大佬几乎没有人相信富力城能赚到钱。虽然此地块地处北京市东三环内，距离北京最繁华高档的cbd中央商务区很近，地段位置优越，但当时在这个区域中，可谓住宅项目林立。如已经销售的“后现代城”和“金港国际”，以及正在快马加鞭上市的“苹果社区”等，众多项目短兵相接，商战已是箭在弦上。多数人等着看这个外来户的笑话，大佬们还替富力算了一笔帐。
一个文人的地产江湖第三部分来势汹汹的“华南虎”3
其中任志强按地上建筑115万平方米进行了简单测算。他按自己的经验，一般房地产住宅开发项目的城市规划要求必须有15的配套包括教育、幼儿园、商业、社区配套等，这就意味着115万平方米中，可销售面积只有85，即可销售面积为115万平方米x8597万平方米。这样可销售部分的土地价就为315889亿元97万平方米3256元平方米。此外，这个地区其他费用分别为：大市政费约在500元
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平方米包括道路、站点；小市政费约300元平方米包括环境、绿化、站点；建安成本约2200元平方米包括分摊不可销售面积的建安费用；平均资金成本利息约230元平方米如自有资金充足可减少；各种税费约450元平方米；销售成本和管理成本约为385元平方米；此外，还要涉及公用设施成本可能提高、门窗或外立面的特殊装修，勘察、设计、地下基础处理、不可预见费等，成本约在7300元至7700元平方米之间。栗子小说 m.lizi.tw
任志强认为，“这样的房屋成本，加上利润，销售时房价一般就得在8000元平方米左右。但房价并不是简单由成本决定的，而是由市场需求决定的。但很显然，8000元平方米将是一个不低的价格。”
潘石屹也曾向媒体透露，如果他拿到这块地，可能会考虑两种操作策略，而这两种策略将带来不同的房价。
第一种：大众化住宅。地上建筑面积115万平方米的土地价格应该是315889亿元115万平方米2746元平方米。根据现代城的经验，这个地区的大市政配套费应在500元平方米。根据现行的分摊办法，建100平方米的房子，可销售面积为93平方米，也就是说，房子的可销售率为93，那么，这块土地每平方米的土地成本为：土地成本2746元平方米500元平方米933490元平方米；按现代城的运作经验，包括管理成本、营销成本、小市政费用、设备、建安成本等在内的费用，标准稍微低一点，塔楼的建安费用一般为2500元平方米。
这样，假设最后销售的房价为7500元平方米，那么：营业税一般为销售额的5，即7500元平方米x5375元平方米；所得税按惯常的算法为假设的营业额的20再乘以337500元平方米x20x33495元平方米；土地增值税按营业额的2交7500元平方米x2150元平方米；这样，房价的成本价3490元平方米2500元平方米375元平方米495元平方米150元平方米7010元平方米；7010元平方米的成本价与假定的销售价格7500元平方米差490元平方米，也就是说，如果最后房子卖到7500元平方米，那开发商就能每平方米净挣490元，净利润率490元平方米7500元平方米65。
第二种：高档住宅。按现代城的运作经验，如果在这里建高档住宅，每平方米的建安成本再增加700元就差不多，即建安费用为3200元平方米。这样，假设最后销售价格在8500元平方米，那么，营业税一般为销售额的5，即8500元平方米x5425元平方米；所得税按惯常的算法为假设的营业额的20再乘以338500元平方米x20x33561元平方米；土地增值税按营业额的2交8500元平方米x2170元平方米。这样，房价的成本价3490元平方米3200元平方米425元平方米561元平方米170元平方米7846元平方米；7846元平方米的成本价与假定的销售价格8500元平方米差约650元平方米，也就是说，如果最后房子卖到8500元平方米，那开发商就能每平方米净挣约650元，净利润率650元平方米8500元平方米76
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同时，潘石屹明确，“第一种价格只能是毛坯房，第二种售价能做到厨卫精装修。潘石屹把所得税和土地增值税计算在房价中的算法值得质疑，有一种意见认为这两项成本不应该加在房价当中，而应由开发商承担。栗子小说 m.lizi.tw
算的人还很多，各有各的方法，但多数都是认为这块地成本高不好做。这个富力怎么就那么有胆呢
其实当时在北京名不见经传的富力，在广州已经算是出类拔萃了。
20世纪90年代初，富力开始正式涉足房地产开发业。良好的销售及收益让富力的两个老板看到了未来的发展方向。随后的1995年完成了富力新居项目，其热烈的市场反应更坚定了公司今后的发展方向：搬迁老城工厂，建设宜居社区。广州市中山八路富力广场项目是富力地产发展史上的转折点，它不但奠定了富力地产在广州的地位，还创造了地产开发史上最快的征地、建设、销售纪录。
1998年富力地产进入了迅猛发展的快车道，一年内动工了盈泽苑、富力半岛花园、富力环市西苑三个楼盘。2000年2001年一举开发了天朗明居、富力千禧花园、富力阳光美居、顺意花园等多个楼盘。这一系列楼盘的开发成功，使富力连续3年成为广州市房地产销售冠军，为富力迈向新的高峰奠定了坚实的基础。
直至此时，富力的开发范围仍然局限于广州市，虽然年销售额达到数十亿元。但是，富力却开始未雨绸缪。随着老城区的不断开发建设，旧厂房资源日益减少，市场形势也渐趋饱和。眼看着老城区中能拆的、能重建的地块越来越少，富力地产所担负的“老城改造”的社会使命也即将随之进入尾声。此时，发展势头正旺的富力地产，适时地选择了向广州外围、老城外边寻找“生地”的战略转移。
2001年，富力的两个老板感觉到整个广州市对房地产的宏观调控控制比较严，土地投放量很少。同时也预感到未来几年，广州市政府只会收紧土地投放量。在这种宏观形势下，李思廉和张力决定富力要走出广州。
2001年9月、10月大部分时间，张力是在长三角的南京、杭州、上海3个城市找地，那几个城市当时房价很低。当时张力判断那些地区房价可能会涨3040，但事实上没想到涨了100多。但上海土地招标市场的操作情况，让富力空手而返。后来富力在南京、杭州拿地也相对谨慎和保守。在华东地区拿不到地，张力一行人这才直奔北京。
据张力后来回忆，1993年时，广州大概有1900多家房地产公司。而到了今天，还能活跃在房地产市场的就剩下二三十家，其中真正搞得好的也只有8到10家。这些地产企业，几乎控制了广州房地产市场7080的销售量。“就像跑马拉松，越跑人越少。”
从此，京城地产圈里又跑来了一个脚力看起来不错的选手，也许，还是一匹黑马。
这是北京有史以来最大一块公开招标的商业地块，总占地面积4878公顷，系自国有土地公开招标以来，在全国范围内招标额度最大、招标影响也最大的一个地块，是北京国有土地成功招标的一个典范。作为第一个土地挂牌出让的项目，北京市政府对此加以了相当程度的关注。广渠门外东五厂地块这一次招标成功，意味着北京房地产土地一级市场正在走向规范、走向市场。
富力拿到这块地后，一次朱孟依问我，你看富力拍走的这块地如何，我说，可能贵了点吧，他表情怪异地摇了摇头，似乎有些话在喉没说出来，但我感觉到，他还是有几分羡慕和无奈。
一个文人的地产江湖第三部分无奈的谢幕1
我本一个靠文字为生的报人，在混入地产圈，为珠江打拼出点局面之后，在很多人眼里，我“阔了”，被有些人称为“成功人士”，被一些媒体溢美为“儒商”。小说站
www.xsz.tw按说我已经不再是黄土高坡上那个身无分文、心忧天下的穷酸书生了，我应该是得意而快乐的，但我却从未有过这种感觉。甚至每每听到这些说辞的时候，内心里忍不住会有一种莫名的失落感。
生活是繁忙而又复杂的。琐碎而繁多的日常事务、开会、谈判、宴会日子一天天过去了。每天早上醒来，阳光映上窗棂，生活的机器又以同样的速度紧张而有节奏地运行着。我时常感觉自己被卷入一股巨大的漩流中，力不从心，心不由己。作为一个商界人士，仿佛一个芭蕾舞演员，一边忍受着脚尖锥心的痛，一边还要做出最美的姿势取悦你的观众：客户。
只有一个地方能让我心灵平静。那就是：书斋。
从繁杂的事务中脱身出来，走入书斋，仿佛由火焰山进入了一个清凉世界，心中有种异样的平静。书籍在柜子中静静地陈列着，组成一个世界。这个世界纯粹关于心灵：雨果是热情的，鲁迅是严厉的，徐志摩是康桥上的云彩，雪莱是旷野的西风，黑格尔理智得像一块石头，康德却在平静中透着温情只有在这个世界我才是彻底自由的，彻底放松的。
本质上我是个文人。我可以从政，可以从商，可以做这样那样的工作，然而在骨子里，在心灵深处，我仍然是个文化人，其余的都只是我生存的方式，是我取得衣食的手段，而文化才是我最坚硬的底色。仿佛一株古松可以改造成盆景，可以移栽，然而也许只有在文学的山上我才能根深叶茂吧。
文学是我的根。
年纪轻轻时曾读过一个故事：马其顿的国王亚历山大去拜访哲学家第欧根尼时，这位犬儒学者正缩在一个木桶里。伟大的国王问他有何要求，得到的回答是：别挡住我的阳光。当时看了就过去了，现在想来，这不是关于文化的自信最经典的诠释吗和文化的美比起来，物质和权力又算得了什么呢
我在文化界生活了多年，在陕西省就开始作记者。后来到海南，仍然是做文字工作，最后我离开海南日报之后，担任新创办的特区证券报的总编辑。当时中国的证券市场刚刚起步，人们对于股票的了解比对ufo的了解多不了多少，作为中国第一张证券报，我们的工作都是在黑暗中摸索前进。由于一个偶然的失误，报纸刊登了一条失察的消息导致了股价的波动，而被牵扯进了有“新中国股市第一桩全国性诈骗案”之称的“苏三山”案中。
那是在1993年11月5日，我们报社收到了所谓“北海正大置业公司”发来的看起来很正规的传真件，称“到11月5日下午3时30分，北海正大置业公司已经持有25033万股江苏昆山三山公司股票占该公司流通股的5006”，正大置业公司“将按规定程序继续收购该公司的股票”。并宣称已同时电告中国证监会、深圳交易所和苏三山公司。我们未曾想到这会是一起精心策划的骗局，随即在次日头版头条予以全文发表，造成苏三山股票从开盘的830元猛涨至收盘的1140元当时尚未实行10涨停板制度。我们感觉到股价异动之后才意识到这里面可能会有问题，随即与深交所联系，后将股票停牌。随后中国证监会介入。11月9日，中国证监会发言人发表谈话，称北海工商部门无“北海正大”企业登记纪录。11日下午，深圳交易所发言人发表郑重声明，称至今该所未收到任何报告，忠告广大股民对自身投资行为作出慎重决策。当日“苏三山”就一度急挫至86元后又回稳在95元左右。
一个文人的地产江湖第三部分无奈的谢幕2
事后我们报社也配合中国证监会等监管机构进行了近一个月的调查，后经认定我们报社人员没有主观故意，而只是被利用了。后来我还随中国证监会范福春一行赶赴案发地株洲进行过调查。最后在公安机关的严密侦查下揭开了这个骗局的真相：湖南株洲县某单位北海办事处业务员李定兴动用公款100万，买了苏三山股票高位套牢后故意伪造公章、文件，编造出收购的假新闻借以“拔高出货”。在这一事件中，由于我们的失误，使我们的报纸无意中充当了诈骗分子的传声筒，在痛心疾首中我感到了前所未有的迷茫。
那段时间，我把自己关在一个小黑屋里，不停地抽烟。
既然出事了，总要有人来承担。作为总编辑，我难逃其咎。随后我主动提出了辞职。
我当年的一个同事，曾做过编辑部主任的侯豫秦先生曾保留了这一事件的很多相关资料，其曾言想要为此事著本书，但其在前不久不幸去世，他这一愿望也未能实现。
走出证券报的大楼，我不禁意兴阑珊。这种如履薄冰、战战兢兢的生活实在不大适合生性自由的我。加上证券报缺少有趣味的锦绣文字，只有与许多人的身家性命息息相关的数据与分析。我觉得很累，想换一个实实在在的工作，做一些看得见摸得着的事情，那就是做商业。
从此，我离开了文化传媒界。
从黄土高坡到海南热岛是一次身体的出走，而这次，是一次心灵的出走。秦地的水土所滋养的秦人的魂，始终在我身体里踊跃地骚动着。横扫六国的黑甲兵团，鲜衣怒马的五陵侠少，武谏蒋中正的热血男儿总被雨打风吹去，秦地也由富饶渐渐变为贫瘠，但强悍的秦人血脉却千年不绝，骚动于我的血管中。我渴望着对于自我的超越，而在和平时期，没有比商业领域的活动更激动人心更能抒发血性的了。
我在文学圈里混了10多年，积累了丰厚的人脉关系，在这个领域的任何一个地方我都可以找到自己的立足之处。道路已经铺好，剩下的便是如何发挥自己的才华了。平心而论，文学是寂寞的，而我却常常喜欢江湖侠气与朋友之义，做新闻做不过凡范长江，写小说写不过贾平凹，让我时常对自己也产生怀疑：文学的才华端赖天力，非关人事。所以我还是如唐时的虬髯客相让李世民一样，换一个自己可以发挥最好的领域再较高低吧，而且，不同的道路注定有不同的风景。
商业活动是最直接的关系利益的活动。教父中说，金钱使人头脑清醒。没有比商战更能调动人的智慧了如何以小搏大，如何以弱胜强，如何诈敌，如何反诈，古今中外的兵书中所载的策略，在商战中都有体现。与战争不同的是，战争是关于生死的较量，以暴力打击和**消灭为主要形式。一次次决定性胜利的成果，有时可以保持几十年，甚至上百年。而在商界，你越成功，你面对的敌手就越多一个跨国企业的敌手数量自然不是一个村办企业可以比拟的。当我毅然决然地一头扎入商海后，终于开始面对这个领域的艰辛和痛苦。一天工作十七八个小时，可以说是家常便饭。在我的印象中，城市的夜景从来都是静谧的，多少次驱车回家，头顶是满天的星星，街道上只有闪烁的街灯和零零星星的出租车。
在这样的时刻，我的心里除了孤独，还是孤独。
一个文人的地产江湖第三部分无奈的谢幕3
士为知己者死。在珠江的这些日子里，我拼命工作，不仅是兑现我的承诺，更是一种对于朱老板的信任所做出的报答。人如果都那么单纯该多好，很多事情就不会发生那么多变故。也许老板才是真正的商人，能让所有的智慧都在围绕着一个利字飞转，而做经理人的必须在利与义之间取舍，我感觉我很难做出一个完美的取舍，还是干脆些，为了心安，我只取一个义字吧。因此，我带着北京珠江的弟兄在业务上大胆开拓，在操守上谨小慎微，求建功立业，求问心无愧。
但是，在珠江3年多高度紧张的生活摧垮了我的健康。2002年4月底，五一长假临近了。我与首都规划建设的陈继、杨亮等朋友商量好想利用假期去云南散散心，躲开工作，放松一下。但没有想到，在离开前一天晚上，工作很多，一直加班到凌晨两点钟才结束。我感觉非常的疲倦，按照往常的习惯，铺开宣纸，想写一幅字调剂一下。谁知道刚刚拿起笔来，忽然觉得头晕目弦，心脏猛跳。勉强下得楼来，钻进车里，就昏天黑地得吐开了。司机吓坏了，忙问到底怎么了，我勉强做了个去医院的手势，就什么也不知道了。
当我醒来的时候，我已经躺在医院里。是大脑严重失血医院检查报告称，是因为脊椎神经受压迫导致供血不足而引发昏迷，这是长期俯案工作和过度劳累的结果。就这样，一向视时间为生命的我，像一个柔弱无力的婴儿一样，被迫在医院里躺了半个多月。
这半个多月，是我一生之中最为痛苦和无奈的时期之一。虽然朝阳区李区长等政界领导以及朱孟依等众多地产界同仁旧友前来探望我、慰问我，可是却丝毫没有减轻这种痛苦。我在病床上苦苦地思索：为了工作这样牺牲自己的健康值得吗人活着到底为了什么我还会担心：我这身体还行么瞿秋白云：一为书生，便不足观。在平时，我打起精神，显得勇敢坚强，一旦病下来，剥掉外壳，我仍然是一个文人，内心脆弱而敏感。在一段痛苦的思索之后，我想到了离开。
此时北京的珠江团队内部也发生了些变化。珠江北方委员会的成立就拉开了北京珠江变局的序幕，我的工作不断受到了掣肘，很多精力要被内耗掉。更令我难过的是，在我费尽周折拿下5块地之后，我是满怀激情，像舞蹈家发现了最好的舞台一样，想好好地大干一番的。但是后来朱老板却授意合生创展介入，拿走了5块地中最好做的3块，珠江帝景、珠江罗马嘉园和珠江绿洲都被拿到了合生，除了先前做的珠江骏景，只留下了一块珠江国际城。这样一来，留给我的空间已经变得很小了，仿佛自己有了构思并打了草稿的文章被别人拿去删改和发表，既然舞台已经属于别人，那我呆下来的意义也已经不大。
另外，我渐渐发现朱老板似乎记忆力不大好，也可能如一位公司同仁所言，“是有选择的健忘症”，常常会把一些在鼓舞大家士气的时候做出的一些信誓旦旦的许诺忘得一干二净，这不禁让人心寒。也许这是一种老板文化吧，我想我适应不了。我的心在这个时间已经被放逐了，留下的或许只是个领一份在外界看来微不足道的薪水的办事员、或者是一个空空的骨架。
我想，一个企业是需要像雷锋一样吃苦耐劳、埋头苦干、公而忘私的人才的。而企业不能发现了“雷锋”还总是琢磨怎么让“雷锋”吃亏，那这样下去，“雷锋”也会寒心。如果大家总是看到“英雄流血又流泪”，那怎么还会有“千万个英雄站起来”呢
终于，我停止了胡思乱想。出院以后，我正式向珠江提交了辞呈。对于我的辞职，朱老板感到非常愕然，他还是极力想挽留我，一口气许下与我当时工资悬殊巨大的可观年薪，并说只要我留下，任何条件都可以谈。
我说：“我只是想停下来休息一下，并不是借此有何要求。我离开是零条件。”
在与朱老板几次长谈后，我终于与珠江作别，离开了我曾经洒下
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无数汗水的珠江，1000多个日日夜夜荣辱与共的珠江，曾经为之度过无数个不眠之夜的珠江。小说站
www.xsz.tw在这3年多的岁月里，有过成功的喜悦，有过失败的煎熬，现在一切都将离我远去了。但是，对于我的人生而言，这一段经历足以让我永志不忘。
我缓缓走出珠江的办公楼，仿佛一个演员走下了深爱的舞台。没有眼泪，没有掌声，有的，只是心灵如水一般的平静和一份淡淡的不舍。6月的阳光暖暖地照着京城处处可见的亭台楼阁、喷泉假山以及绿树红花，万物在阳光之下兴致勃勃地生长着。我长长地吁了口气，内心感到一阵难得的轻松。
一个文人的地产江湖第三部分利义取舍恩怨于心1
离开珠江的时候我还想过做老板，但后来这些念头反复冒腾了几次之后都一一打消了。因为我越来越了解我自己，我在意的不是名下的财富数字，我在意的不是前呼后拥的生活方式，我在意的是能否有自己做作品的足够空间，我在意的是舞台够不够大，我在意的是朋友之义，往大了说还有江湖之义。
什么是江湖人即是江湖。什么是江湖恩怨即是江湖。江湖是浪漫的，在深夜的街头独自挥舞着刻着自己名字的剑，在朦胧的夜色中穿越屋脊林梢，像风一样潇洒；江湖是凄凉的，蒙冤受屈坦然处之，恩怨情仇也常如过眼云烟；江湖是功利的，人多势众或有宝器傍身方可一图霸业，自己的亲知近爱喋血黄沙，报仇雪恨也只能十年面壁。这就是江湖在江湖里，你可以和你的爱侣仗剑飞雕，共奏一曲“笑傲江湖”，也可以凭着自己的聪明悟性，找寻传说中的秘籍，练就绝世的武功；或者开山收徒，成为受人景仰的宗师；也可以独自铸剑，魂随剑动，成为传说中的孤独剑客。江湖中人信奉的侠气除了大义凛然更有一种独行天下的洒脱。
而后古龙三少爷的剑中借杀手燕十三之口道出：“人在江湖，身不由己”的惊世之言，至此，“江湖”的称谓为更多的人接受，也有了更深更广的内涵。最终，还是由古龙先生为江湖的称谓做了总结：有人的地方，就是江湖。诚如斯言记得徐克版的笑傲江湖2东方不败，那个令人心神飘逸、浓淡相宜的水墨山水，因为任我行“只要有人，就会有恩怨”而变得沉重。
商界即是江湖。天下熙熙，皆为利来，天下攘攘，皆为利往。趋利的本质决定商人的江湖比武侠更凶险，更机关重重。这样的江湖自然更少不了恩怨：除了门派纷争，还有各个江湖中人的个人恩怨，而其中最为常见的要数老板与掌柜的恩怨了。
老板与职业经理人这对欢喜冤家的种种摩擦、矛盾与冲突，可以说是中国转型期必然产生的现象，也是普遍发生的现象。诚然，种种矛盾的产生有着社会制度、法制体系和社会道德观等一系列元素作为背景，时代的演进和商务的变迁会对矛盾的程度造成的深刻影响。但中国文化里对权术有一种天然的忌惮。古往今来，只要自己不是一把手，就会永远面临“功高盖主”的问题。越是富有个人魅力，越是能力强的经理人，越可能做出非凡的业绩，也越容易背上“功高盖主”的包袱。
相信即使在10年后或者更长的时间里，中国老板与职业经理人之间的关系也很难做到西方那样的水融。因为老板与职业经理人虽然头顶同一方蓝天，脚踏同一块热土，但是彼此的成长环境与人生道路却往往大异其趣，相差悬殊。
其实很多老板当年也都是穷人，可能也没怎么上过学，但就是胆子大，搏了一下，却“意外”地成功了。当老板搏的时候，市场还有很多机会，但我们大多数是那些所谓的“好学生”，或者向“好学生”看齐的人，我们热衷于学习只有考试才能用到的知识，对那些钻营取巧一脸不屑。栗子网
www.lizi.tw等走到社会上，才发现机会没有了。处世能力没学到，而那些自己曾经不屑的人却活得很好。于是，放下曾经的清高，努力给当年的“坏学生”打工，学习生存技能。几年以后如果没被老板淘汰，成长为职业经理人，必定还保留以前的思维：谨小慎微，按部就班。往往上学的时间越长，知识越多，框子越多，越容易成为职业经理人，而不是老板。
一个文人的地产江湖第三部分利义取舍恩怨于心2
相信老板也知道自己不比其他人聪明多少。但是其胆识和魄力是职业经理人所没办法比拟的。
一个段子曾经广为流传：一天，职业经理人和老板路过景阳冈，在当年武松喝酒的店里喝酒，店家同样告诉他们前面有老虎。但他们要赶路呀，还是要按时过冈，否则丧失了市场机会，损失会很大。
职业经理人对老板说：“我们还是等一下，可能会有人来，我们结伴而行，人多了老虎就害怕了，不会吃我们”。
老板仔细想了一想，悄悄地说：“为什么要和别人结伴而行，老虎来了，我们把它打死，老虎就是我们的了，不能让给别人”。
这个故事说出了他们思维的不同。职业经理人风险意识较强，在下意识里规避风险，总想万一做不成怎么办，于是尽量低代价地达到目标。而老板是要挑战风险，总想万一做成了，收益多大呀，于是想把所有的利益都装在自己腰包里，习惯去搏一把。老板之所以为老板，就是因为有这种冒险精神。
在这个段子里，老板还有自己的如意算盘。他虽然为了更大的利益想去搏一把，但并没有想自己直接上阵的意思，他是让经理人按照自己的思路去冒险，万一经理人被老虎吃了，就再找一个。
如果老板像职业经理人一样害怕风险，那企业就缺乏创新，也容易错过商机，可能无法在激烈的市场竞争中独占鳌头。如果职业经理人像老板一样喜欢冒险，企业就很容易冒进，落入风险的陷阱。
另一方面，他们关于忠诚的思维也是不同的。职业经理人是首先对自己的专业忠诚，其次才是对老板忠诚。如果觉得这个企业不适合，就换个老板，但不换专业。老板认为既然你拿了我的薪水，就要听我的，我让你干什么就要干什么，把职业经理人当成了企业经理人，要求他们首先对企业忠诚。这其中就有了矛盾。
一句话，人在江湖身不由己。职业经理人首先对专业忠诚，老板首先对企业忠诚。职业经理人的合格标准就是能赚钱，能让企业发展，并且是可持续发展，其他都是公说公有理，婆说婆有理，没有一定之规。
其实在江湖上，职业经理人的背叛屡见不鲜，而有老板的无情无义更是司空见惯。职业经理人的背叛，通常的方式是利用了现有老板的资源，去创自己的业。有人说经理人离职后去曾经的对手那里供职也算背叛，当然有些涉及商业秘密的部分需要遵守相关的竞业禁止类规定，其实从一般意义上讲，随着市场化的不断深入，只要是同一个行当，除了自己原来的东家之外，其他别家也都算对手，如果这也算背叛，那经理人除了转行就没别的选择了。
老板的无情通常是体现在“飞鸟尽，良弓藏”上。公司的某个阶段，需要某种职业经理人，等过了这个阶段，就把职业经理人架空了，而用自己的亲信，于是职业经理人就成了摆设。还有些老板口惠而实不至，许愿而不兑现，遇见这种老板，职业经理人的痛苦便不言而喻。有时情势所逼，就像被套牢的股票一样，职业经理人进退维谷，欲罢不能，无奈之下，有人奋发图强自立门户，有人忍气吞声自我麻醉，有人毅然决然退隐江湖。小说站
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在珠江的时候，我在那些与自己结缘的珍贵的土地上凝聚了很多汗水，同时也让我对它们珍爱有加，我慢慢发现我对这个行业原来是这么喜爱，我把这些土地当成了实现我梦想的宣纸，用它来作画，用它来书写。可是，有一天，当我凝神苦思，为这些作品着魔的时候，忽然发现这些作品已经不属于我，我有权继续享用的纸张已经所剩无几，这对我绝对是个莫大的打击。我很难忍受这种痛苦，只有选择躲开。
一个文人的地产江湖第三部分利义取舍恩怨于心3
当年的海南五兄弟我本人、冯仑、潘石屹、张宝全、曾伟之间似乎有一种说不清的缘分。5个人在20世纪80年代末90年代初都曾在海南闯荡，但是今天只有我还是职业经理人，其他人都成了老板。于是，职业经理人和老板的选择也成了一个绕不过去的问题。
坦言讲，我心里也想过要做老板，并且也拥有过这样的机会。
当我离开珠江躲开了一段之后，朱孟依还是常常来找我。诚然，他是老板，他有他的思维方式，他有他的处世准则，道不同而已，我即使有些委屈又能说些什么。他用我我自然会好好去做，帮他挣钱，帮我自己实现我的作品。但我到现在都不确定，他是否真的明白我的这些选择是为了什么，我在意的是什么。
我想，朱孟依看重我的无非是我的人脉和能力，希望我能帮他找地，帮他提供赚钱的机会。在他眼里也许我是对那份不太对称的报酬有异议吧，他后来也多次找到我，有时也带着一些新的许诺和一些看起来不错的机会。其实这也不过是换了个版本，根本的问题还是没有解决，我仍然只是在为别人做嫁衣，甚至嫁衣的样式我都没有办法自己去做。自己人之间我从来不知该怎么去算计那些钱财，有了“机会”之后他总是用一些看似不是理由的理由将“机会”拿走。南方人特有的精明随时随地在给我上课，让我固有的理念遭到了颠覆和挑战。人与人之间如果只能信钱，那还有什么意思与其这样，我还是要回我的自由和信念吧。我想，我终究还是要有自己的舞台的，不管这个舞台是否完全属于我，在属于我的时间就应该让我去尽情舞蹈。
恩恩怨怨都会过去，那些恩怨也分不了那么清，有些事情我真不愿意去说太多。那些故事曲折而又难忘。朱老板是个不错的导演兼演员，至少他有那样的勇气。我不想去计较，也只能做个无奈的看客，只等着看不下去的时候平静离场。我想各人心中还是有杆秤，这杆秤的秤砣就应该是各自的理念吧：有重利的，有重义的，秤砣不同，称出的分量也自然不同。后来再遇到朱孟依，其还嘱咐过我一句：我们之间可没有谁对不起谁的事啊我也只能是微微一笑，算作回答吧。
后来我也想明白了，做不做老板真的不重要。遇到好老板，职业经理人一样能有广阔的天地。做经理人比做老板要轻松得多，毕竟我还要有时间写写文章、练练书法，保持比较高的幸福指数。没办法，文人就是文人，不愿意把事情做到极致，而把事情做到极致恰恰是一个成功的商人必备的素质。有句话不是说“只有偏执狂才能生存”吗在经商这上面，我显然不是一个偏执狂。
华为集团总裁任正非是我最欣赏的管理者之一。华为的流水有数百亿，尽管任正非只拥有华为不到1的股份，但是他可调动的资源与活动的舞台却异常宽广。
像王石一样可以去爬珠穆朗玛峰，一去就半年，第二年再去海上玩4个月。这些让老板们都很羡慕。但很多老板心有余力不足，企业还没有建立完善的职业经理人制度；也有的企业老板支配欲太强，舍不得放权，属于有力无心。企业成长到某一阶段的时候，必须放弃过去成功的模式而选择新的模式，这样才会成功。
老板与职业经理人之间的矛盾常常被拿来讨论，其实和任志强提出的投资方与经营方的矛盾同属一辙。但这矛盾在中国的私营企业中尤为突出。私人老板，由于自己所处的时代、经验等，凭自己的胆略当然也有机会获得了成功。因为他不是开餐馆的王总、炸油条的李总、开宠物店的吴总，他做的大生意是房地产抑或是大的零售业，也可能是大的制造业等。
一个文人的地产江湖第三部分利义取舍恩怨于心4
难得他有这样的发展，他才觉得有必要雇佣比自己智商更高的职业经理人了。
但是，在中国，尤其是在民营经济中，做职业经理人是比较难的。你要忍受老板、股东随意发号施令或给你添兵补将，你要忍受老板时时刻刻的质询和所谓的金口玉言，尤其是他的七大姑、八大姨或跟其打天下的八千子弟兵的明里暗里的攻讦你，评价你，他们的话在老板那儿或一个圈子里好使，你一个不留神就被孤立了，没准不明不白地就被人暗算而下课呢。
民营企业中，很少有像李嘉诚这样的谦谦君子，有的老板就说：“本公司是我的，离了谁都行，离了我不行”此话理固当然，但话有三说，既然你请了总经理、ceo之类的就应慎出此言。
此话对职业经理人的威信颇有打击。下面的人会听话听音：噢，敢情咱老板把你个总经理只当个摆设你还别感觉太好，急了我就去老板那儿参你，反正老板也并不把你当回事。正因如此，民企的职业经理换人频频，却没有大的起色，说有起色，正是这个行业出奇的好，不需要企业的内功强大。加上老板亲自操刀，结果也可能会更好一些。但这却正是私企的命门的所在一个公众的、透明的股份制企业，从企业文化上就先你一步。万科这样的企业，自上而下均是经理人管企业，它的良性运行和业绩提高是必然的。在行业市道不好的情况下，更显出其职业经理人对企业的力量。
我有一个朋友，是中国位列前几名导演的编剧。前几年张艺谋的英雄出笼，世面上的评论五花八门，我去影院看了一场，觉得色彩绚烂，场面宏大，但一进入故事情节便苍白无力，一无是处。编剧朋友原与张是一个电影厂的多年同事，谈到张的英雄，一叹再叹，言：张导将自己的班子搞成小朝廷了，自己成了皇帝。言下之意，是张当老板了，这张家班，离了谁都行，唯有离了张艺谋不行。如此这般，说好话的人多了，奉承的人多了，自己也听不得不同见解了。结果是自己的作品质量下降，声誉也颇受影响。
干企业也是如此，老板要兼听则明。既便是你的小朝廷，也要做个圣君明主吧。庙堂之上，一定要明白江湖之远。世上任何事情，不是一个人撑一把伞，就能比天大的。而职业经理人恰恰是老板狂妄自大的缓冲剂。
我们有些经理人也容易犯一种毛病，总把老板当哥们，老板一两句“肺腑之言”，便感动得热泪盈盈，“士为知己者死”等豪言壮语便喊出来了，冲锋陷阵、攻城拔寨，时不时，在老板面前还表现表现，全然是一副敢为老板赴汤蹈火的换帖兄弟似的。当然啦，男人么，当讲义气，重道义，甚至轻生死，舍生取义都是男子汉铁胆剑心的写照，但管理企业切不可这样。别说老板哪天不高兴，把你挂起来了，单是管理企业，一定要理性，要用制度和流程去管人、管事。当然，对企业的忠诚至关重要，只是这种忠诚绝不仅仅是向老板表忠心，而是以“企业利益高于一切”为行事做人的最高原则。做到这一点，便是恪守了职业经理人的责任心和道德感。
做职业经理人，就是要化解老板与员工之间的矛盾。经理人不能迷信老板，也不能脱离老板，这就是一对运行着的矛盾。尤其在行业和市场好的情况下，经理人好当，若在市场不好，企业出现困难，经理人更显出其英雄本色。此时，由于资金、市场、人才等各方面的压力，老板就会情不自禁地插手企业，成了所谓的救世主。他有这种与生俱来的权威性，因为企业是他的，他怕度不过这个难关，所以，此时便显得老板的重要了。当然，企业盈利是第一原则。老板秉承的是赚钱、赚钱、再赚钱。时间就是金钱，效率就是生命，利益决定一切。在这种价值观的驱使下，企业就是一台赚钱的机器。其实，纵然如此，这台机器也要由很好的技工来操作，由他来保养、维修，而这合格的技工便是职业经理人。所以，越是企业困难时期，越需要有经验的职业经理，由他与老板一道去共同度过一个个难关。老板切莫自己独断专行或依靠在企业的亲朋好友来解救企业，那都是枉然，反而会使职业经理人因为感到不平等、不公正而愤然离去。到头来，老板一个人吞下苦果。所以，对职业经理人应充分信任，对员工也该有人文关怀。殊不知老板好当，企业家难成啊
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中国不缺少好企业，但缺少的就是好企业家。老板不能和企业家划等号。老板也好，企业家也好，如何使用他的财产，任何人都无可厚非，但一个具有责任感和使命感并且又是一个很有爱心的老板式企业家，肯定会为他的人生加分。企业家不是普通人，也不应把他们当作普通人看待，他们应具备不同于凡人的潜质：如“先天下之忧而忧，后天下之乐而乐”；“天将降大任于斯人也，必先苦其心志，劳其筋骨，饿其体肤，空乏其身””；“天下兴亡，匹夫有责”。做小企业靠才，做大企业靠德。
一个企业发展到2亿、5亿、10亿、100亿、1000亿规模时所面临的企业管理模式肯定是不同的，所需要的人才层次也是不同的。支持企业不断发展壮大的动力以及留住人才的动力实际上是一个企业的灵魂企业文化。一个职业经理人留不留得住，关键看是否和这个企业的企业文化相融合。企业文化又经常是企业家思想的一种反映，大胸襟的企业家，会给长袖善舞者提供一个可以充分表演的舞台。
职业经理人和老板是一对矛盾，但矛盾是可以变化的。用哲学的观点来说，有矛盾就会促进事物的发展，也就是会促进企业的发展。关键在于两者谁是矛盾的主体，主要因素。我想，如果职业经理人成为这一矛盾的主体，那企业可能就会按照其方法去经营。当然，这仍然需要一个过程。职业经理人总是处于某种困局之中。他需要有一个善于平衡的心智才能把企业的一盘棋下活下好。
好在老板与职业经理人之间的关系维系法则现在已经越来越明晰了。老板在自己的企业发展到一定程度的时候，寻求职业经理人的介入无疑是一个明智的选择。但是职业化管理队伍形成的关键是企业家与职业经理人之间的相互信任，这将决定企业职业化管理的成败，也将决定企业发展的规模和速度。
但是职业经理人要取得老板的信任，不能一味地盲从于老板，也不能一味地迁就老板，相反职业经理人最重要的就是要对老板进行必要的提醒和约束，保持职业经理人的职业性和专业性，用自己的业绩和操守取信于老板。不然自己就把自己首先当成了摆设。而老板要想得到职业经理人的信任，也不能仅仅用情感或空头支票来激励职业经理人，而是要让职业经理人对企业有归属感。最
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好的办法就是用股权激励的办法，把手下重要的职业经理人也变成股东，尽量让职业经理人分享企业的增值大餐。栗子网
www.lizi.tw这样企业将会在老板和职业经理人的良性互动下取得共赢的局面，让恩怨纠葛随风而去。
海纳百川，有容乃大。我想，老板和职业经理人的相处之道最终靠的不是智商和权术，而是一种胸怀。
一个文人的地产江湖第三部分我的新东家1
我离开珠江后，很多老板和企业都找过我。除了在国内颇有名气的地产企业外，还有正大集团和新加坡、香港、台湾的知名公司。但是当时我非常想休息一下，就决定出去走走。我先后到苏州、云南、深圳、上海等地去游览、散心、访友，走了大半个中国。
2002年7月份，富力的两个老板香港的李思廉和广州的张力找到了我，非常有诚意地邀请我加入富力的团队。
回忆加入富力的过程可以说是往往历历在目，如同放电影一样，一幕幕情景在脑海中重现。和这两位老板第一次见面是在国贸公寓的高层楼上，一套两居室的房间内。李思廉和张力很隆重地和我会面、谈话。记得张力第一句话说，在你之前刚走的是万科的某某。他的话似乎想给我一种压力，而我当时内心却很平静。我想，我们都在双向选择，不管他们实力有多强，也不管我在圈里名声有多响，这找东家和找对象一样，讲究缘分，讲究感觉，去留皆不可强求。
他们二位跟我谈了很多关于北京地产圈的事情。末了，才抛出想请我加盟富力的想法。我说我知道些富力，也愿意加盟，只是手头需要做些交接工作，希望能等一个月。然后我谈了些我对富力在京发展的一些看法、设想和建议，并推荐张卫克去担任北京富力主管开发的副总。我们谈得很投机，竟忘记了时间，一直谈到后半夜。作别时，李思廉称要乘我车去建国饭店，我便顺路效劳。
国贸距建国饭店也就几百米远，李思廉在车上又和我聊了聊北京房地产的情况，意犹未尽时，车已抵达，我们只好匆匆话别。
窗外的暗夜里有淅淅沥沥的小雨，空气清新而湿润，我的车在长安街上奔跑着，如我的心情一样轻快，我索性将车窗打开，一任那雨水飘洒进来，有一种久违的新鲜和湿润
过了几天，张力来电话说让我与北京班子的人见见面。因为我住在西三环，于是就近将见面地点定在了香格里拉饭店。那天，张力带着吴锴等一些公司“老资格”人员参加，我带着张卫克、张玉泉参加了宴请。此时，标志着我携张卫克进入富力的事情就算确定了。张卫克进入富力以后担任了富力北京公司主管开发的副总，不过，其人敢想敢干，在富力干了没多久就瞅准机会自己出去单干了，搞了个在京城颇有名气的“炫特区”，这是后话，按下不表。张卫克是我带到富力的第一个人。席间我还向张老板推荐了擅长销售策划的张璇。
我将一些琐事处理完毕之后于8月初正式到富力上任，成为了富力走出广州之后的第一任北京公司总经理。张璇被任命为策划销售中心经理，其副手为王志刚。后来这两人长期主持富力北方地区的销售工作，为富力项目的热销可以说是起到了不可替代的作用，后来他们虽然都因故先后离开，但他们在地产圈到现在也都是叫得响的人物，是公认的优秀职业经理人。
当时富力最吸引我的是其在房地产业界绝无仅有的双老板制。有人将李思廉和张力的默契合作戏称为“李张二人转”。两人都是老板，但在公司他们习惯别人叫他们李先生、张先生。两人分工明确又默契合作，“从未红过脸”，这样的搭档中国企业界再难找到。从职务上看，李思廉是董事长，张力是联席董事长、总裁。栗子小说 m.lizi.tw两人在工作分工上，李思廉负责公司的销售和财务，张力则主要负责选地、买地、施工等前期工作以及成本控制。
一个文人的地产江湖第三部分我的新东家2
像买地，李思廉基本不理会，一般由张力做主。张力很少搞那些前期调查、市场分析，这块地能不能买，只是去看一眼，心里算算，大概用一个小时可以断定这块地能要或者不能要。还有像公司招人、提拔人、搭班子，工资定多少，工程用多少钱、怎么用法，成本怎么控制，定价多少，主要听他的。张、李之间既是分工，也暗含天然的制衡：张力拿地，李思廉卖楼，张力定价，李思廉付款，基本不交叉。
张力干得很辛苦。大到公司的架构、部门的设计以及对公司来讲至关重要的选地拿地，小到人员的调配、新员工的面试，当时已近半百的张力凡事都是亲力亲为。每天工作十几个小时。
对于中国地产企业的管理模式，相对于中海的国有企业管理模式以及万科的职业经理人经营模式，张力更加看好的还是合生创展及富力的管理模式。他认为富力的管理机制更贴近市场经济，基本上完全没有计划的那些东西，是很独特的管理模式。
富力的管理模式不同于合生创展的“诸侯式”，即一个地区派一个“诸侯”管理，在一定的监管制度下，给予这个诸侯很大的权利。富力模式是一种集权制，就是基本上都是老板大权独揽。在张力看来，这种方式对于公司的管理就比较细腻一些，成本控制以及资金链的运作都相对好一点，并且也会使风险降得更低，而弊端可能就是在扩张速度上没有那么迅速。
李思廉是香港人，大学出来的第一份工是证券金融从业员，后来慢慢做起贸易，最后转向房地产。1993年，李思廉与张力结识后就开始地产界这个著名的“二人转”生涯，他性格开朗，思维缜密，对资本运营很有造诣，是个比较大气的人。
张力1973年开始参加工作，从工人做起，后来在广州市郊区二轻局做团委副书记、生产科长。1986年，乡镇企业局建成的花园村酒店开业，张力是总经理。不久又被借调去筹建白云区政府办公楼。
仕途不见起色，张力倒是发现了自己做生意的秉赋。1988年10月，张力做出了他人生中的一项重大决定：辞去衣食无忧的公务员工作，下海。
刚开始是搞装修工程，那时候他没有什么资本，就从小工程做起。最初下海时，只是做小包工头。就这样，断断续续做了大概5年的时间，积累下了两三百万的资金。但那时的张力感觉到，做装修还是很艰难的，而且资金积累也比较慢。
1992年年底，张力发现做地产机会更多一点，就开始考虑并最终下定决心转而投身房地产。正是这一决定，使他开始了与李思廉坚持至今长达10余年的合作，并一步步地创造出了富力地产神话。
1993年，正是中国房地产市场爆发式发展的开始。张力和李思廉凭着2000万元原始资金携手进军广州房地产业，拆迁广州嘉邦化工厂，建设富力新居，成功掘得“第一桶金”。
为了避免与同行正面竞争，张李二人从建筑面积仅为两三万平方米的楼盘起家，以迅雷不及掩耳的速度将其盛装推出。随后，慢慢地从外围的一些边缘项目，逐渐进入到广州市区。张力和李思廉也逐渐找到了适合富力的开发路线：即选择在市区中的旧厂房地块上，开发密度较高的产品，然后再以合理的价格、完善的配套、快节奏的产销模式迅速占领市场。
从此，富力走上一条独特的快速成长之路。栗子小说 m.lizi.tw业内人士将其评价为：“以黑马姿态、凭借一种奇特的路线高速成长起来的广州楼市大鳄。”
一个文人的地产江湖第三部分我的新东家3
我对这个公司的实力较早的时候就已经有所了解，但真正让我有好感的还是这两个老板。我感觉他们务实、坦诚、有魄力，也重义气。所以，在他们的诚意邀约之下，我加入了富力。
那个年代文人从商很少有成功的。当我从珠江出来又转投富力之后，很多人都对我的个人经历感兴趣，也对我未来的走向表示关注，同时对富力城今后的命运也表示质疑。经常会有人问我，一个成功的房地产公司总经理，应该具有哪些素质
我觉得作为地产公司的总经理，首先要有综合素质，纯技术人员做房地产反而没有太多的优势。因为房地产是一个特殊的行业，做这个行业的人既要是行业的行家里手，也要对国家的政策、国家的法规，还有对市场有充分的认识，所以他必须要有很高的综合能力。第二，做房地产公司的操盘人要有异于常人的胸怀。因为房地产是一个大进大出的行业，做这种行业没有冒险意识是不行的，要敢于去做一些自己认为可以做好的项目，毫不动摇。在这方面有很多教训，很多人失去了机会。第三，要具备一定的专业技术知识，否则根本不可能盖出好房子。第四，要有一定的文化修养和文化底蕴。这是一个很微妙的东西，“没文化”是搞不好市场营销的。还有一点，领军人物还需要整合能力，既要整合社会资源、政府资源，还要整合公司的内部资源。这其中最重要的有两方面：一是整合资源的能力，当初珠江刚进北京时还不为人知晓，对各种资源的整合就显得很重要；第二是在操作和推广上走自己的文化推广路子，当时珠江没有品牌，于是在公司的文化建设和品牌建设上下了很大的功夫。
很多人以为我走出珠江后可能会告别地产行当，回到文化领域去，担心我是否真正适应地产行业。其实地产行业野蛮期已经基本过去了，文化不应该成为拖累，恰恰相反，新的时期更需要文化人来做地产。
我仍然回到了地产圈，选择了富力，因为我还有梦想。我希望能通过我的努力，把我心中的文化植入到我所经营的地产项目中。当然谁都会首先考虑利润最大化。根据他的利润，根据他的市场来考虑问题。房地产已进入精品时代，所有劣质的产品都应该出局，就是因为这些产品的存在，使人们认为房地产有泡沫。其实中国的房地产发展才短短的10年，有的国家房地产发展上百年了。我到德国去，看到20世纪三四十年代的居住区现在还在，人们还住在里边，只不过加入了宽带网。你建的房子能不能达到50年、100年都不落后这其实很难做到。但有一种东西是50年、100年都不会改变的，那就是这房子盖起来以后对人的精神上的提升，人住在里边的愉悦感不能改变。我认为这是非常重要的。而当时大部分开发商缺少创新，缺少个性。正是因为没有创新没有个性，什么东西都是一窝蜂上。什么是创新不是说这里加一个门，那里开一个窗，这就叫创新，创新是一种综合性行为，必须融入企业文化。拿文学写作来说，在文字上遣词造句上很难提升的时候，很多大的作家，比如陈忠实、贾平凹，最后的较量，是道德的较量和人格的较量，人的精神和品性的较量。这是无形的，但又是有形的，它反映出来的东西跟别人不一样，大师就是大师，大儒就是大儒。
一个文人的地产江湖第三部分我的新东家4
进入富力后，我首先感觉到了富力所具有的优势。
富力敢于付出这么大价钱通过投标拿到“地王”地块，非常高，一出场就很灿烂，显示出了非同凡响的魄力。这个项目，政府有关部门都给了它很有力的支持，奠基的时候，市长都来了。虽然拿地贵了一点，但在推广以及其他运作成本上是占了大便宜的。富力高调进入北京从战略上看走得很成功。
再一点，富力这个公司很规矩，所有的证件齐全后才开始卖房。房地产这个行当跟国家政策息息相关，一方面资金密集，另一方面规矩森严，想要长期发展没有一个老实、恭谨的态度是不行的。2002年以来国家对于房地产行业出台了很多规范性文件，加强了对房地产行业的监管，很多人把这一年称为房地产行业的“法规年”。在这一年里国土资源部签发了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定11号文件，叫停已沿用多年的土地协议出让方式，被业界称为“新一轮土地革命”的开始。另外建设部还下发了关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知及住宅室内装饰装修管理办法，分别对加强对房地产开发项目的管理，对于确保工程质量，保护购房者利益和对推动装修一体化取代离散化等方面都有着重要的意义。2002年5月建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、监察部、国家工商行政管理总局又联合下发关于整顿和规范房地产市场秩序的通知，这些政策法规对于规范房地产市场，避免房地产开发建设中的违法违规行为，保障消费者的权益，净化市场，减少纠纷，提高行业信用度，使房地产业走上更加健康、规范、富有活力的发展轨道，维护购房者的权益，确保社会的稳定有着十分重要的意义。8月国土资源部下发了关于进一步规范建设用地审查报批工作有关问题的通知。可以欣喜地看到，我们一直渴望和追求的公平、竞争、效率的现代游戏规则正在逐渐形成，房地产业的法治建设和体制改革将为房地产业带来新的机遇和动力。这样的环境和氛围对于富力这样一个守规矩的企业而言是十分有利的。
另一方面，从资金实力上来说，近32亿土地款每年要付出10个亿的现金，不管你卖不卖房。因为北京拍卖土地是按时间付钱的，不是按施工进度。由此可以看出富力有充分的资金准备。还有富力的团队，富力在广州有20多个盘，一年就卖20个亿，说明这是一个非常专业的团队，这就为富力今后的发展奠定了基础。
而且作为南派开发商，富力进入北京会带来了许多新鲜的血液，推动北京楼市的发展进程。富力进入北京把南中国的热风吹到了北京，在这方面它与珠江是同工异曲：珠江是一个盘一个盘地走进来的，走得很扎实，富力是横空出世，像一股旋风。在北京四环内的大盘运作上富力属于首开先河。富力城项目可能在整个建筑风格上对北京地产界会产生深远影响。建设方案规委已经审批过了，认为在园林绿化方面可能要高于其他开发商很多，因为整个社区，绿化率几乎达到了60，给客户的是一个住在公园里一样的家。还有建筑设计，外立面，户型，户型配比上都有很多过人的地方。房子其实讲究是很多的，比如客厅的面宽多少是最合适的它的进深，一般比它的宽度不能超过15倍。这些对于富力来说有着严格的限制。所以你到广州去看它的房子都很舒适。这些不是国家的规范，其实是富力自己总结出来的。
我觉得这里有很多愿意一起做事的同仁，也感觉到富力的务实态度和朝气，我想这里也许有一个宽阔的空间可以去施展我的才华。内心里充满了希望，也升腾着一种力量。
不过这种力量在我参加富力的第一次工作例会时就吹到了一点冷风。那次会议是我在富力的第一次正式露面。会议开始后一直是张力在讲话、部署，直到最后散会，他也没想起来把我介绍给大家。就在即将散会大家准备离去的时候，我觉得我不得不开口了，不然我岂不成了一个客串的听众于是我进行了自我介绍，说了一些惯常场面话。这就是我在富力的第一次讲话。
我隐约感到，新的战斗要开始了。
一个文人的地产江湖第三部分得京城者得天下1
在北京房地产升温的过程中，外地开发商进京可以说算上一景。大家可能都认识到了要想成为全国性企业，想要获得品牌成功，要想在全国拓展顺利，就必须先在北京闯出些名堂来。因而，继深圳万科在1994年第一个进入北京市场之后，广州珠江合生、富力、深圳金地、大连万达、天津顺驰等国内地产知名企业相继杀进北京。为外地开发商来说，北京的房地产市场是一试身手的好地方，也是一个掘金的好市场。这主要是因为北京房地产市场的利润比较大；北京市场庞大，市场需求比较多，对于企业的迅速成长提供了机会；更为重要的一点，就是北京市场的特殊性决定了一个开发企业一旦在北京做出了品牌，就会给在全国市场的开拓带来好的示范作用。
不过，由于中国地大物博，南北东西的风土人情、文化背景和气候特点都存在各种差异，所开发的房地产项目是地地道道搬不动的不动产，因此也决定了其消费人群主要是本土，或者是在本地工作生活的人群。这样，外来地产商是否能适应环境成为所要面临的首要任务。没过几年，北京楼市就已经形成了群雄逐鹿的局面，不过热闹之中人们也不禁产生出些隐忧，那就是这些外来地产商会不会水土不服
正是由于北京市场具有巨大的诱惑，外地军团纷纷进入北京。但是现实状况是，由于北京市场具有一定的特殊性，外地开发商往往要度过水土不服期，一段时间会内遭遇环境排异。
面对外地开发商纷纷进驻北京市场淘金，当时很多专家并不看好，还曾一度提醒，外地开发商进入北京市场要慎重考虑。因为北京市场具有一定的特殊性，形成了一定的小气候。北京市场的特殊性主要体现在，这个拥有1000多万常住人口和300多万流动人口的大都市，确实给房地产业带来了巨大的商机。但是问题也比较多，外地的开发商进入北京并不是如人们想象的那样容易。很多人认为，有过半的外地开发商由于对本地政策了解不够、信息不灵通、对于南北市场的消费差异不了解，千辛万苦拿下来了项目，最终做下来却是事倍功半，既不叫好，也不叫座。有的甚至套牢了大量的资金，撑的时间越长，成本风险越大。
作为首善之区的北京土地成本自然会很高，当然房价也高。即使是那个时候，类似地段每平方米房价北京也比上海要高出1000元2000元。
另外，房地产主要是一个区域市场，房地产商最重要的是拥有区域发展的资源，其中土地资源尤其重要，只有能拿到好地段、好价格，房地产项目才肯定能赚钱。但有的项目用地，本地开发商一天就可以谈下来，外地开发商3个月未必能够谈成。还有的外地开发商刚进入北京市场时没有土地，只有去买二手地皮，这样拿到土地的成本就更高了，有的甚至每平方米高出几千元。2002年7月，北京出台了关于停止北京市经营性项目国有土地使用权协议出让的规定即33号文件。该文件规定，从2002年7月起，凡在本市行政区域范围内利用国有土地进行商业、旅游、娱乐、写字楼及商品住宅等经营性项目开发用的，需进入北京市土地交易市场，通过招标、拍卖、挂牌等方式来进行公开交易。这意味着依靠政府资源获得土地或者暗箱操作的土地交
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易会减少，土地交易趋于透明，但是与此同时，土地成本被进一步抬高了。小说站
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一个文人的地产江湖第三部分得京城者得天下2
富力以3158亿元的标王一举拍到广渠门外的土地，虽然是拿到了地，却也付出了昂贵的代价和成本，当然回头看来这也是一种魄力。
虽然还有些外地开发商通过招投标的方式最终拿到了北京的土地，但确实是付出了昂贵的土地成本。
外地开发商进入北京市场面临的的第二个环境挑战是，北京的房地产开发企业多而杂，增长速度过快，造成了市场竞争压力大。当时北京的房地产开发企业已经有4000多家，并且这一数字后来还在快速增长。这就使得这些外来开发商一方面面临争夺有限土地资源的压力；另一方面，面临着巨大的抢占市场份额的压力。
还有一个现实的问题是，北京市场上高档商品房、高档写字楼的销售总体供大于求，增加了外地开发商在京获取高额利润的难度。
而本身房地产开发商的利润空间也正逐渐缩小。当时有调查机构显示，房地产企业的开发亏损面越来越明显。这主要是由于房地产投资回报周期长，从征地、立项、建筑到销售往往需要两三年的时间，土地成本高，居民搬迁费用高，销售费用高，广告费占销售总费用的38，销售代理费占总销售额的153；如果再加上这些外地房地产开发企业大量涌进北京，企业之间的竞争更加激烈。
还有一个消费环境问题，不同地域消费观念的差异。跨地域开发往往会造成开发商在一定时间内水土不服。对于绝大多数的外地发展商而言，无论是从产品本身，还是从营销策划，都有北京发展商无法相媲美之处，但是令外地发展商不得不重视的是北京市场的消费环境。需要外地发展商解决的一个难题就是，如何融入北京的本土文化。外地的发展商都有这样一个共识，相对于广州、上海等地购房者的理性与务实，北京购房者更感性，更好面子些，更注重文化品味与心理感受。
尽管外地军团进入北京所遭遇到的环境排异问题比较多，但是随着时间的推移，很多外来开发商都很快融入了这个新的市场，而且愈加活泛，终于如鱼得水。
从2002年7月开始，北京市在国有土地的开发上实行土地公开招标的方式，使外地开发商能够以公平的方式获得进入北京的通行证。在2002年西红门地区的土地招投标中，参加竞标的开发商有4个，其中3个的都是外地开发商，最终中标的也是外地开发商湖南电广传媒旗下的鸿坤伟业公司。后来的富力城也是通过进行项目招投标进入北京的。招投标为外地开发商进入北京创造了更多的机会。
除了通过招投标的方式获得土地之外，外地开发商还通过“农村包围城市”的战略方式来获得土地。北京内城区寸土寸金，在内城区得到一块土地的开发是非常困难的，因此郊区的土地无论是开发量还是土地成本的优势都为外地开发商看好。浙江的绿城集团多次在北京终于圈地未果后，2003年的时候城区在房山区圈地百万平方米，迈开了进军北京的第一步。通过这种方式，外地开发商渐渐地突破了在北京获得土地的发展瓶颈。
外地开发商在产品入市时往往会采用横空出世、先声夺人的方式来影响市场。房地产操作周期长，品牌形象是非常重要的。每个进入北京的开发商都要采取各种方式打好第一枪。比如我们的珠江骏景、罗马嘉园等项目，也都在价格上采用低开高走的策略，靠着超高的性价比在市场上掀起了不小的波澜，同时打出了自己的品牌。
一个文人的地产江湖第三部分得京城者得天下3
另外，面对北京市场利润缩水的趋势，外地开发商也渐渐地采取了“微利”策略。栗子小说 m.lizi.tw2001年，当珠江合生全面进入北京房地产市场以后，针对媒体对我们低价入市的质疑，我就曾对媒体说过，相对于北京房地产市场，广州的竞争程度远远大于北京，利润越来越低。在广州市场相对饱和的情况下，珠江地产选择了北京。珠江地产进军北京，在房地产开发上讲求的是规模，每平方米赚500元至600元就满足了。
即使异地扩张会有很多因环境排异等原因带来的种种未知的风险，但还是未能阻吓外来开发商进京的热情。曾经的外来开发商孤军深入的状况很快就被大军团联合作战所取代，一时间京城地产界旌旗遍地，军团林立。例如地产湘军，由鸿坤伟业地产、新华联、广华轩为主要成员；福建军团，由世纪金源领兵；广东军团最大，有珠江与合生、富力、星河湾、奥园、万科、金地、华侨城、中海等品牌开发商。这些大军团的出现，促使了京城地产品质短期内得到了一次飞跃，也加速了本土开发商的成长与进步。
作为南派开发商北伐先锋的珠江与合生，由于我当时在珠江极力推行了本土化，并没有出现水土不服的状况。在我一举拿下南三环20公顷土地之后，紧接着，又将珠江绿洲、珠江国际城、珠江帝景、珠江罗马嘉园的项目一气呵成，让京城众多人士着实吃惊不小，甚至惊呼：“华南虎来了”
那时我驾驭的这只刚刚进入京城的“华南虎”不仅没有显示出“水土不服”的态势，反而越战越勇。珠江系首个开发项目珠江骏景，一开盘就热卖，火爆场面也让不少京城地产商投来羡慕的眼光。
不过，就在珠江进入北京的第三年2002年，我离开之后，珠江合生旗下的几大项目就表现得很是疲软。特别是珠江帝景，很多业内人士甚至对其前景不抱什么希望。当时，珠江以及合生内部人员频频变动，让人们明显看出南派地产商进京所表现出来水土不服的症状。
几经调整，到了2003年初，珠江与合生也开始分开，各自运营。这时的合生珠江北京公司许多人马已经更换，合生珠江高层也积极寻求各种治病良方，不过这已经不是我所需要关注的事情了。
2003年2月23日正式开盘的北京富力城，未开盘已引来众多北京人热捧，1月初开始内部登记，不到一个月已发出1000多份认购表，首日在长城饭店开盘就签下了300多套认购合同。另外，在**时期，富力城也出尽风头。在**疫情刚刚稳定不久，7月初富力城在一个上午卖了近50套房子，成了当时北京楼市的一个神话。
但从当时的情况来看，富力城也不是非常乐观。正是因为前期市场表现得太过良好，富力城房价也是一路高涨，没多久就涨到万元左右。这样一来，富力城原来依托的价格优势已经失去。当时富力城开盘价每平方米仅单价7000元左右，在国贸南不到1公里，这样的价格当然是非常具有优势。富力城北边与国贸更近的cbd总部公寓开盘均价在每平方米7000元左右，并且开发商也是京城赫赫有名的大国企金隅嘉业集团。东北不远，就是另一个明星项目张宝全的苹果社区，开盘均价也和富力城差不多。可以说，当时的富力城这条“强龙”也正处于这两条实力强劲地头蛇的夹攻之中。
如何在京城的“军阀混战”中脱出身来，成为国贸区域的市场焦点就是我所急需考虑的问题。在这种短兵相接的竞争中，楼盘推广就显得格外重要。因此，我时常走向媒体，用我热衷的文化方式去阐述和提升项目的价值。小说站
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我感觉到北京在富力的发展战略中将起到重大的作用，而我肩上的分量也远比想象中重。
一个文人的地产江湖第三部分东三环下了一个“蛋”1
兵法云：兵贵神速。富力作为一个民营企业，通过10余年的发展就能从作为改革开放的前沿的广州挟胜利之威北伐京师，可见其尤为擅长此道。当年拿地、当年开工、当年卖楼的快节奏作风已然成为富力的惯常风格，我一到任就要面对开发、销售等一系列紧锣密鼓的工作。
在进富力之前，地产圈和媒体都习惯称我为“拿地高手”，在我进了富力之后面对这么大一个盘，我拿地的那些经验可以先搁置一下，也许很多人都在拭目以待，等着看我“操盘”的手艺如何。
我一想到这么一大片土地之上今后将要呈现给大家一座美丽新城，我就倍感激动。透过那些工地围挡，我仿佛已经能看到其未来焕然一新的容貌。我那时就已经在不断思考，大家对这座还未谋面的新城会有一种什么样的揣测和憧憬呢这座新城又要给大家一种怎样的感受呢富力的产品应该是何种形象出现呢我想，我们的产品形象应该与我们面对的客户的精神特质相契合，应该体现一种踏踏实实，不张扬，却极有分量，一心埋头做事，却奏出绚丽乐章的精神风貌。这些思考就融入了我对富力城这一大盘形象定位的考量中。我认为，操盘的过程就是一个楼盘和市场的双人舞，要树立自己合适的形象，要有得体的着装，要把握好尺度和节奏，要善于展现自己的身姿，要符合观众的审美，并且和观众有一个良好的互动，这样才能实现热销，才能实现一个楼盘的成功。
在富力刚进北京之际，大家都对这个初来乍到的外来户都没有什么概念，看起来很生分，我觉得首先要让大家对我们产生亲切感，之后才能产生兴趣，然后才有进一步了解的可能。
现在很多客户，还有很多北京的市民谈起富力城时首先想到的还是富力城的大“彩蛋”。
这个“彩蛋”是一座酷似国家大剧院的网壳体结构穹顶式建筑，周围是一个开放式的广场，广场内还配备喷泉水池、园林绿地。“彩蛋”前端采用透明设计，主体外观加入了丰富的前卫色彩元素，看起来就是一个色彩斑斓的巨蛋，所以很多人都不约而同地把这座建筑叫作“彩蛋”。这个“彩蛋”实则是北京富力城的销售中心，2003年3月正式投入使用。其彩色椭圆形球体结构的设计曾在北京赚足了“眼球”，成为北京双井地区的乃至东三环线上的一大标志性建筑。
很多人不知道，这个“彩蛋”的创意原本出自张力张老板之手。那是在一次深夜召开的方案讨论会上，当大家对富力城售楼处的方案莫衷一是的时候，张老板抛出了这个“彩蛋”创意，随即得到大家一致认可。虽然我不是建筑学出身，但是，还是被这个独特而大胆的创意所折服。“彩蛋”的创意确实不同凡响，每当我们开车经过东三环边时，目光总是被那镶嵌在水中的“彩蛋”所吸引。
由这个蛋，我想到了一个广告的策划。我们把“东三环下了一个蛋”作为北京富力城亮相的主题，在各大媒体以此为题进行广告宣传，这种极具亲和力的主题形式迅速拉近了富力城与市民之间的距离，很快就吸引了大家的眼球，甚至有很多人慕名而来就为了看“彩蛋”。
“彩蛋”成为了富力城的一段经典，也成为了这座城市的一个记忆符号，以至于几年后“彩蛋”完成历史使命拆除时还成了一条社会新闻见诸报端。
一个文人的地产江湖第三部分东三环下了一个“蛋”2
这个倒映在一片水色中的“彩蛋”售楼处确实给我们带来了好运。项目刚开始销售，有些消费者经常记不得我们的案名，但是他们会记得就是有那个“彩蛋”售楼处的项目卖得好。后来，这个“彩蛋”创意被沿用到富力地产的其他项目，如北京富力桃园、富力又一城、天津富力城、西安富力城、太原富力城等，“彩蛋”已经成为富力品牌的又一个标志，同时被演绎为“富力多彩生活”的象征。
“彩蛋”不仅在外形上独树一帜，在内部结构上也可以合理利用空间，上层为售楼接待大厅，楼下辟为样板间空间。项目若售罄，彩蛋售楼主体为钢结构，可以立即分解，运到下一个在售项目作为售楼部，只花费很少的运费和安装费用，避免了重复建设带来的浪费。在这一点上也可以看出富力当家人的精打细算，目光长远。
从此这个“彩蛋”在很长一段时间里成了我的前沿阵地。我需要通过自己的努力让大家对富力城更加认可，让更多的人来到“彩蛋”里，挑选自己中意的房子，实现自己的安居梦。
我也希望我们的这个项目能够在这个“蛋”里实现热销，孕育出新的成功。
销售在即，定价成了当务之急。一般楼盘的定价采用4种方法：一是成本法：把楼盘的各项成本累计，再加上预期的利润额度，形成售价；二是比较法：与周边在销的竞争对手进行比较，并参考相类似的产品的价格情况制定售价；三是需求法：不考虑自己的成本，市场能接受什么价格，就卖什么价格；四是综合法：把前3种方法综合起来，进行统筹考虑制定。
当初富力城单价定价为7000元左右，而周边项目售价才四五千。之所以敢定这么高，与产品定位有很大关系。首先，从当时的区域发展看，富力城属于cbd区域，与cbd核心区域隔通惠河相望。但因北京南城发展长期不被重视，该地区原来又是老工业聚集区，所以其商业价值长期被人忽视，在开发上有一定的发挥空间；其二，北京南城的地产项目中塔楼的比例很高，这个特征在两广沿线特别是广安门一带尤其显著，第一期开盘的楼盘中大多是塔板结合的，二期、三期都是以板楼为主的，板楼在当时具备一定的竞争优势。其三，广渠门区域由于毗邻东三环bd辐射区，同时也在崇文商圈的辐射范围内，是极具发展前景的热点区域。同时，富力城项目当时是精装修项目，在绝大多数开发商供应的都是毛坯房的时候该项目确实属于比较高端的项目。其四，富力城完整的社区、齐全的配套与高绿化等综合优势也是周边项目难以匹敌的。以往南城的楼盘普遍重视楼盘居室品质，而在公建设施上投入不够。富力城建筑面积达到140万平方米，这种百万平方米的大社区对周边项目将有很大的影响，其中一期30万平方米，住宅部分23万平方米，约2000户左右。主力户型在90100平方米，后期的户型可能要大一些，但对总价的控制较为严格。总体容积率在27左右，住宅部分在25左右；小区的绿化率比较高，整个社区配有16万平方米的园林，同时小区还配有会所、小学、幼儿园、大型超市、沿街底商等公建，从室内精装修，到颇具南派风味的园林，再到优秀会所设置、齐全的物业类别，决定这一项目每平方米7000元左右的开盘售价不仅不高，现在看来确实是比较低了。
富力地产各项目的定价策略一般都是“低开高走，小步快跑”。开盘价格低于成本价，但是随着项目的销售，慢慢提价，每次提价的周期合理，价格幅度也在消费者可以接受的范畴之中。股市中追涨杀跌，房地产销售也一样，如果你开盘卖房不涨反跌，那已经购买的消费者就有了损失。我们富力要达到的目标是和消费者实现共赢，即使你是最后一个购买该项目的业主，你的资产也会有预期升值的空间。现在北京富力城二手房的价格达到多少，大家看看就知道了。
有的销售员对我说，在富力打工几年还没有买一套公司的房子赚的多呢。是啊，房子是固定资产，具有特殊的定价策略和商品属性，老百姓虽然住房不是拿来投资，但是看着自己购买的物业价值增长了，心里也是一件非常高兴的事情。不是吗我敢说，北京富力城的业主不管是一期还是四期，都和我们富力实现了共赢。我们销售的不仅是住宅，还有新的物业管理模式、舒适的环境、新的生活方式，也就是我们的附加值高。
我希望通过我们不懈的努力用项目品质和文化附加值来不断支撑和提升项目的价值，让这个“彩蛋”孕育出更多的价值，让富力的品牌在此如凤凰涅磐般不断升华。
一个文人的地产江湖第三部分“海南五兄弟”与“富力新论坛”1
房地产市场的促销手段一直是层出不穷，花样翻新，到如今大家都已司空见惯，而在2002、2003年之际很多人还觉得新鲜。那时为楼盘注入文化内涵的各类公关活动在北京地产圈开始盛行，很多楼盘搞起了“艺术节”，还有面向客户的“运动会”，也有很多歌舞升平的文艺晚会；有的费些心思搞什么“艺术品茗会”、“烛光晚会”、“热带风情水果节”，还有风靡一时的人体彩绘。为了吸引有能力买单的潜在消费者，还有些楼盘和一些奢侈品联合搞活动，诸如“宝马奔驰车主联谊会”等，社会资源随楼市的繁荣而互动，在一定程度上也为房地产营销提供了新的途径。
富力进北京还不久，很多人对富力还一无所知，所以推广活动是必不可少的。结合富力的品牌形象及富力城的产品定位，我想我们的应该高些，仅靠一般性的市场推广是不够的，我们的活动层次要高，社会关注度才能大。从富力32亿拿地开始，富力就开始成为一个热点话题。为了让热度延续，或者说让热点更热，我萌生了“请各路英雄聚富力，纵论地产风云”的念头。
武侠中有华山论剑，各路英豪集聚一堂，论剑比武，共商武林大事，是为武林盛会。我进入富力不久就想，何不把地产圈里这些大腕们请来，也论一论，一则聚敛人气，二来为富力城的发展把脉、献策。而且，我感觉到在发展商、业主和社会之间需要一个交流的平台，大家需要这么一个平台，能够在这个平台上各抒己见，也可以争论。房子属于大宗商品，寄托着人们的许多情结，居住的舒适度应当是发展商追求的方向，但具体表现在细节上就需要融合业主、专家、同行等各方面的意见。我于是就想搞一个论坛，目的就在于促进项目推广的同时弘扬城市居住文化、探索城市居住文明发展的新方向。
有此动议之后我就付诸实施。活动被我命名为“富力新论坛”，并手书了一匾，在历次的活动中悬挂。2002年11月活动得以启动。我们邀请了冯仑、潘石屹、张宝全、曾伟，共同探讨北京未来楼市发展的趋势、地产品牌的塑造等问题。
我们特意将首次亮相的地点选在了颇有历史韵味的乐家四合院内，几位老总身着唐装，指点楼市，谈笑风生。
主持人称，把几位老总请来，讲一讲房地产操作，为富力城项目号号脉。
潘石屹说，富力给我们每人发了一件衣服，让我们来讲讲
其实“富力新论坛”这种形式只是项目推广方案里面的一项工作。一个房地产项目从买地、设计、推出、卖房子到把钱收回来，有一个重要的推广方案，方案有一条大的主线，富力新论坛只是这个大纲里面活动的一项。但活动本身旨在弘扬城市居住文化、探索城市居住文明，一系
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列专题活动将陆续邀请业内外知名人士，以中国楼市风云和北京楼市文化为背景，对每次论坛提出的主题做较深层次的探讨，致力于打造北京楼市文化的先锋阵地。栗子网
www.lizi.tw这将是一个全新的楼市研究阵地：没有权威，只有实践；没有武断，只有探讨。
第一次探讨的话题有以下4个方面：1北京地产市场明年的发展形势；2地产开发与品牌文化塑造有无必然联系；3土地拍卖对地产开发的利弊影响；4bd与泛bd住宅发展趋势。
一个文人的地产江湖第三部分“海南五兄弟”与“富力新论坛”2
我一向热衷企业的文化建设和品牌打造，这也算是我进入富力以后的文化首役吧。在11月30日这样一个暖阳的日子，邀请soho中国有限公司联席董事长潘石屹、万通集团董事局主席冯仑、今典集团董事长张宝全、北京世纪朝阳房地产开发有限公司董事长曾伟，一起开讲。
由于这5个人都在海南工作过，冯和潘在海南万通，曾伟曾和我同在海南省人民政府办公厅第一秘书处共事，张宝全在海南船务，这次会面就媒体评论说，绝然不同于在各种官方和媒体组办的活动中“赶场子”，而是借“争鸣居住文化”的幌子，行“海南五兄弟”趁机叙旧之实。
在论坛中我介绍了富力城的一些基本情况，谈到地块时，我跟老潘开玩笑说，由于招投标的各项指标规定，容积率不可能提高。如果容积率提高的话，潘总早把这块地拿走了。拍这块地的时候，潘总志在必得。
大家对我从珠江到富力之后的感受也很关心。我认为珠江和富力最大的区别，主要在于分层次管理上不太一样。珠江内部管理是项目公司制，每一个项目成立一个项目公司，上面成立一个投资委员会，投资委员会下设4个中心：财务中心、规划工程中心、销售推广中心、物资供应中心，管得比较细，用人成本上可能稍微高一点。富力是中央集权，不管几个项目，比如工程部、销售策划部各个职能部门直接管到底。
在论坛上我们没有做一些固定题目的讨论，大家思维都比较开放，但也常常会妙语连珠，迸出些思想火花。
“万科是培养经理人的企业，万通是培养老板的企业。”冯仑称，这句话像天上掉下来流星雨。
万通在北京地产界出了好几位有名气的老板，企业界的员工都出去当老板了。这是万通的管理体制刻意营造的企业文化吗既然大家关心，冯主席即席作了解答：万通造就老板的原因有三种可能：企业制度不好人跑了；给员工提供了太大的空间；老板老谋深算蓄意安排。至于哪种更靠谱，他也未给出定论。
随后比较有发言权的潘石屹笑言，万通最早的根源跟企业文化有关系，岁数比较大的冯仑在6个人里面是天然的领袖，他跟着冯主席前一两年时间在后面拎包。赚钱不赚钱基本上不要紧，走不走好中国知识青年报国道路是大问题。
这一话题还引出了冯仑的一套人事哲学：外面诱惑多的时候，人出去容易见到钱；如果外面没有诱惑，市场填满了空档，必须排队才有成果，心就定了，出去排队还不如在这儿排队。在中国市场转型时，有很多企业员工陆陆续续出去折腾，这是市场经济天然的选择。中国10年前没有专门的a教育，国有企业10年前不研究生意，洋人企业、土人的民营企业变成自学a的课堂，学完了以后就出去折腾。根子都是改革开放，长出来的杈子都是企业，杈子在一起是偶然性，分开是必然性。
论坛上有记者提出城市规划的话题。老潘说打小就做过总规划师的梦。他建议二环里面干脆别建住宅了，越到中心拆迁的密度也很大，成本就很高，离中南海和故宫又很近，整个高度是有一个限制，学者和专家认为破坏古都风貌。台湾小说网
www.192.tw潘的想法是二环内按照现有的水平停下来，在周围区域之间开发，防止一个城市机体病变。城市规划非常人为，如果有一个很强的意志建一个什么东西，这个意志越强，对城市带来的越是灾难。
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潘石屹在1998年跟一个记者发生了一次激烈的辩论，说1998年房地产市场有好日子，至少还有4年，结果记者死活不相信。结果北京房地产市场确实繁华了4年时间。当时，潘的根据是1997年底中央银行出了一个鼓励房地产按揭贷款的信贷政策，把整个需求量放大了。原来有20万根本不想购买房子，因为有中国银行鼓励按揭政策，可以买100万的房子。到今天，房地产按揭政策对北京房地产市场需求的影响，已经小多了。
到了这个点上，有人说有泡沫，有人说没有泡沫，潘认为在中国没有完全市场化情况下，还得有一项政策，这项政策要配合4年的时间，富力这147万平方米就能够消化得了。如果是这个政策不配套，成交量大幅度往下跌，就是持平也有好多房地产公司破产。这项政策是什么政策呢就是二手房政策，真正把二手房市场建立起来。
北京的存量房是2亿平方米，如果把这2亿平方米的房子投入到市场里，有好多今天住50平方米，只有20万存款的人，从来不想着购买房子，因为有了二手房市场，他的二手房是在西边，人在东边上班，可以马上转让出去，二手房转让的钱，和口袋里面的存款可以在东边买上一个面积更大的房子，可能就成为富力的客户。如果北京2亿平方米存量，每年是10进入二手房市场，意味着有2000万平方米的数量，非常大。
最后，潘石屹断言，二手房市场和交易配套场所迟迟不建立，是因为北京房地产已经发展到一个平稳点上。跟在座的房地产商的贪婪、预期来比，它会出现泡沫。
对于张宝全，人们感兴趣的多是一些项目本身及周边市场相关的问题。张宝全认为，从cbd总的状况来看，是泛cbd包围cbd。在三环沿线供应量非常大，竞争态势应非常明显，随着市场的成熟，北京在建房过程当中，无论从资源环境、、实际水平、材料，同质化迅速到来，竞争核心还是性价比。产品之间针对的人群有所不同，soho、富力城和他的“苹果”都有所差异。从户型面积上也有所不同，每一家可能都会在自己长处上做文章。
还有人问张总，又做经典花园，又做经济适用房，又做一个黑乎乎的空间蒙太奇，到底擅长做什么，品牌是什么张觉得自己的品牌是性价比，这是其在市场生存和发展中最重要的一点，其实，这一点也是我们所有发展商所共同关注的。
张宝全认为，游戏时代已经基本结束了，剩下就是一个很真实的市场，一个很真实的消费群，所面对的也必须是很真实的产品和真实的发展商。
张宝全还认为富力城在这方面有一定的优势。富力的开发方式，就是集团作战，基本把开发、建设、装饰，甚至于把设计和监理都归在里面，在北京像这样很好。
他还进一步总结，地产市场的发展，或者说深化、成熟，它的重要标志就是分工越来越细。针对市场初期，市场环境不是很好，利润的保障最关键就在于把时间成本和集成成本做了非常有效的降低。这种有效的降低给发展商带来的结果就是性价比提升。
大家后来讨论到期房和现房问题。曾伟重点谈了谈到底是买期房好，还是买现房好，他认为从香港和南方来说，主要以现房为好，而北方以期房为好。台湾小说网
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他认为，爱期房与爱现房一样难。简单来说，作为期房第一个好处是价格比较低，发展商低价入市，留了一个比较大的空间。第二，期房选择余地比较大。然而，期房的问题同样突出。如今是一个信息时代，速度是神，时间是鬼。每天随着科技进步，都有新产品出来，房子从征地到推出最快要两年时间，正常要3年时间，当时预定的产品待推出时很可能就过时了。期房只有品牌商能做。今天的香港的地产商五大品牌占了市场的80，而中国房地产企业实际上是春秋战国，还没有形成三国演义，谁都没有形成一个品牌效应。品牌就是信息的保证。在没有形成的时候，老百姓投诉发展商比较多。一个是质量问题，第二个就是延期交货。买期房面临很大的风险。而
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买现房，第一，价格肯定会上去，发展商财务成本也好，市场预期的利润也好，肯定不属于购房者，是属于其他人或者是发展商的。第二，选择的余地很小。
在这种情况下各方如何应对市场，曾伟还是赞成期房。他认为期房对于加快资金流转速度，对整个房地产业有好处，但是怎样用期房的价格，或者期房的优势来规避现房的风险，最主要的就是入住。曾总他们采用入住购楼，“买的没有卖的精”，不管你找多少律师来，最后肯定开发商站在有利的位置上。
买楼都不愿意打官司，推出入住供楼是一把双刃剑，发展商背负很大的责任和压力。但这样可以加快购房人决策，提高成交率。
潘石屹比较幽默，在论坛上也不忘调侃一下张宝全。他半开玩笑地说，“张总花两百万征集社区的案名，最后起了一个苹果的名字，搞不懂张总为什么说我的主要竞争对手是富力。苹果只有北方产，在广州这边不产苹果，所以起苹果案名才主要是针对富力的。”
张宝全辟谣，说这次征名，确实影响比较大，参加的人太多，有人把电话给摔了，觉得叫苹果很土，让他想起来苹果园。但是广告的全文中，第一段讲天堂亚当和夏娃的故事。第二段讲的是树上和树下的智慧，有一个苹果掉在牛顿的脑袋上，他发现了地球的引力。第三段是不动声色的浪漫，对目标人群的隐喻，中国现在很矛盾的，多种价值观并存，生意人上午可能是小资，晚上就是小市民了。第四段是生长在bd的苹果。第五段标题是觉悟人群的价值观。
花这么大的动作，取这么一个简单的名字，他个人觉得是非常满意。在中国哲学里面讲的很清楚，越是简单的东西实际上越难。“苹果”看起来很简单，但是显然人们不是从物质的层面看待它，比如说西方人看待它，为什么叫苹果牛仔裤，是从角度看的，觉得苹果长得像屁股，所以卖牛仔裤的时候为了强调，所以叫“苹果牌”。
宝全还讲道，10年以后也许公司会改名，但是苹果社区不会改，因为这个名字很简单，也很普通，任何人都可以接受，而且有助于形成这个小区所独有的文化。这也是他们性能价格比的一部分，宝全认为做项目除了物质层面以外，文化也是同行们要关注的一点。
我当时接茬说，潘总的意思是张总这个苹果送给富力吃，和富力进行竞争。现在是信息社会，广东虽然不产苹果，但是既然人已经到了北京，所以会认为北方的苹果很好。
记者拿我们三人进行比较，推到bd三国演义的这种境地，这个问话比较毒。但是也说明了一个问题，在东三环和东四环之间确实项目很多，开车走一圈到处都是工地。但是有一点，潘总的建外soho已经卖了20亿了，这块市场已经消化很多，张总的目标人群和我们是不一样的，产品也是不一样的。最终，我想我们的房子都能卖出去。
张宝全认为富力和苹果在这个地区是强有力的竞争对手，这是事实。品牌也好，性价比也好，富力公司跟他们确实有一定的相似。另外，从规划角度来看，产品定位应该也有一定的相似。这么大一个社区，完全不发生共融，或者不针对主流群体是不可能的。越是这样，我们越要认真对待。富力跟苹果发生竞争是一件好事情，它可以推动房地产市场快速往前走，也只有竞争才能使好房子越来越多，性价比高，才会卖得快。
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竞争是一个客观的事实，发展商不能回避。尤其是卖大盘的，面对的人群是主流人群，画一小块不现实。如果盘很小，搞得很另类，在社会阶层当中，可以发展觉悟类人群。
很多人已经习惯拿富力城和苹果来比较，他们还认为在这条街上会唱两台非常好的戏。
有记者放言，北京房地产出现个人的魅力和个人的时代应该到来了，从南德集团出来的人太厉害了。很明显，这话指向的是冯仑，是让冯仑说话。
冯仑作答，语言的力量是非常强大的，怎么讲就会有什么东西。他说他在南德集团待过两年，唯一秘诀就是学好才能活下去，受用一生。通过看到很多人和事，包括遇到一些挫折，印象最深就是做企业得务实，另外得学好。
冯仑还说他觉得南派、北派没有什么差别。为什么呢所有的生意人是全世界跑的。世界上有两种人发疯一样跑，第一种是为精神，传教士。第二种是为物质，商人，犄角旮旯到处都有。比如珠江在北京做事，也在广东做事，万科在全国都做。所以地域文化在万科内部并不特别被研究，他们更相信共同的东西。按照一个共同的东西规划，做产品和销售，也很成功。
有人问了我南派开发商和北派开发商在经营理念上有什么不同我认为，南北开发商实际上是一回事。如果有不同的话，大概有两点：第一是区域不同，第二是观念不同。过去在南方做项目，楼体、间距、采光、通风、外立面，跟北京设计规范、施工规范不一样，可能是区域所造成的。到北京以后，一定把南方和北方结合起来做，才有生命力。
论坛活动一经报道获得了很高的关注度。外界还把这次论坛叫做“海南五兄弟论道”。
后来我把“富力新论坛”办成了我们的一个品牌活动，并经常性地举办下去。
第二次论坛是2003年3月，我们的售楼中心建起来了，我们的房子开始正常销售。我们邀请舒乙、陈忠实、周国平、刘恒、周明等著名作家举办了第二次论坛，主要是从文化层面探讨房地产的发展趋势。记得后来还出了个插曲，北京晚报用大幅跨版对此次活动作了详细报道，本拟题目是“儒商谈地产文化”，可能是校对时出了问题，大标题的“儒商”误写成了“懦商”，后来晚报还为此专门致歉。
第三次论坛是2003年6月13日，我们的房子已经进入封顶期。我们邀请了几位有代表性的业主举办了论坛，让大家给我们提提意见，当时来的人有王喆、张羽冲、林海、方元、郑国臣，他们提出了许多问题，我们基本上当场就给出了答案，有些问题我们已经交到相关部门落实。
第四次论坛是2003年6月20日，我们邀请了北京电视台、北京晚报、晨报、信报、京华时报、安家杂志、新地产杂志等几十家媒体的著名地产记者，大家探讨的话题非常广泛，同时也为富力城出了许多好的点子。
第五次论坛是2003年6月27日，我们举办了专家论坛。这时**刚过去，人们的生活又回到正常轨道上。我们邀请了北京市城市规划设计研究院副院长马良伟，教授级高级建筑师、国家住宅与居住环境工程中心副总建筑师开彦，高级风景园林师、中国风景园林规划设计研究中心总工程师端木山，北京规划建设杂志副总编辑李洵，北京东易和广告艺术有限公司策划总监孙海威，当时讨论的问题是健康住宅的概念。
第六次论坛我们和北京青年报广厦时代联合举办了地产高层论坛。邀请了北京青年报副社长李世恒、首创集团董事长刘晓光、天鸿集团常务副总田占雄、华远集团董事长任志强、建外soho董事长潘石屹、金地北京公司董事长陈长春、蓝堡国际公寓副总经理姚军。这时国家新贷款政策刚出台，大家讨论得也非常热烈。
后来还有一次我们邀请了京城五大报刊的主编在一个寺庙里探讨地产新形势，还曾邀请soho中国董事长潘石屹、银信投资董事长张民耕、加拿大lvc国际投资集团总裁魏建军、北京世纪华侨城实业有限公司总经理丁新等地产大腕一起走进清华大学，与清华学子零距离接触，亲口揭开房地产业的诸多谜底。
其实我们举办“富力新论坛”最简单的一个目的就是希望大家能够更多地了解富力城。如果大家能在完全知情的情况下选择了富力城，这才说明富力城的房子是真正符合需求的。
在每次论坛上，我都会说两句话：一是希望大家畅所欲言，把问题提得尖锐些；二是大家不要只说富力城，要把思维扩大，说说其他楼盘，说说京城楼市。我这样做的目的就是希望富力城真正能成为北京楼市的品牌，我们追求的并不是暂时的销售业绩，而是长久的发展趋势，也就是品牌的延续力。
后来这个活动还被延续到了富力业务所达的其他城市，都取得了显著的效果。我认为这不仅是一种营销方法，更是一种企业文化和商业文化的表现，毕竟商业是需要以文化为载体进行沟通的，房地产尤其如此。
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战国时代有合纵连横，地产商家混战京城也出现过联手打天下的局面。2003年初潘石屹就曾和我合作进行了一场东区两大房地产项目建外soho和富力城联合招标，面向社会就建设和安装进行公开招标，总金额达到80亿元。这件事引起来很多媒体的争相报道，媒体上有关专家也给予了好评，他们认为这种公开招标将使成本降低和透明化，增强消费信心，并为业主省钱。
建外soho和富力城两个项目的总建筑面积超过210万平方米，招标的内容分别涉及建材、装修材料以及家电等近百种行业，招标总金额达到80亿元。其中建外soho建筑面积70万平方米，招标金额为35亿元人民币，富力城139万平方米，招标金额为45亿元人民币。
很多人评价说这一举动将对整个行业和市场带来一定的影响。毕竟产品的成本最终要摊给消费者，因此每省一分钱实际上是为业主省的。而且，招标等于将住宅产品的成本公之于众。拿富力城来说，我希望消费者算出成本，比照销售价格，就会理性地购买。潘石屹也多次向媒体表示，联合招标是公开透明的，所有参与者平等竞争，有助于选择最好的施工建筑单位、机电设备和材料供应商。
后来国务院经济发展研究中心经济学家陈淮也就此事在媒体上评论说，目前我国整顿市场秩序的重点之一是建筑市场，招标这种资源集中方式让企业用自己的行为影响市场游戏规则，推动了行业进步。建设部住宅产业化促进中心主任沈
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建忠也认为，住宅消费已经从数量的需求变成品质的需求，国家鼓励和提倡用招投标的方式提升行业的整体水平。台湾小说网
www.192.tw可以看出当时的联合招标对市场经济发展中招标形式的普及和推广也起到了一定的推动作用，现在看来甚感欣慰。
其实老潘比我更深谙合纵连横的道道。早在我任职珠江时，搞商业联盟之前，潘石屹已经搞起了合纵之术。
2000年8月，北京两个名噪一时的房地产项目潘石屹的soho现代城和易小迪的阳光100国际公寓宣布“互联共享”。
当时潘石屹就说，今后两家会统一面对供货商。他举的是电梯的例子：“如果一家项目需要50部电梯，两家是100部，那我们就用100部的需要量去同供货商谈，这样，材料成本肯定会降下来。”
单从联手降低建筑成本上看，普通买房人是最直接的受益者。
这两家公司的另一个合作内容是：“共享社区智能化平台”。也就是在两个社区智能化网络上提供的商品、服务，居住在这两个社区的居民可以共享。打个比方，如果住在现代城的居民可以享受到厂家以厂价配送日常用品的服务，那么，对阳光100的居民同样适用。他们两家的合作还有很多实际内容。甚至包括售完现代城项目的销售人员，到阳光100售楼。两家把这项合作称为“客户资源及销售机构的共享及共建”。这两个项目之所以能联手共建，其实与soho和富力城的合作异曲同工，都得益于二者同处北京东部的同一区域、开发相同档次的项目，如果离得远、项目档次差异大，这样密切的合作就会有障碍。对此，这两家合作者认为，他们希望有更多的项目加盟，通过网上购货、网上竞买等方式，降低成本，降低市场风险。
此际京沪两地拥有数千家房地产公司，未来极有可能由10来家主导市场，这是业内的共识，“我们的目标就是要加强联合，争取挤入这10家。”潘石屹当时就有此预谋了。
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“联合”是为了更好的竞争；“共享”是为了更好的生存。能否得到市场的认可，买房人手中的钞票即是选票。
其实众所周知老潘和易小迪以及冯仑都曾是“搭档”。但最终他们还是“劳燕分飞”：钟情商业地产的潘石屹，将soho进行到底，走“偶像”路线；易小迪倾注所有的心血去浇灌他的阳光100；“荤段子”冯仑则忙着“野蛮生长”，冷不丁就在哪儿看见他那充满智慧的光脑壳。
然而，仕途出身的冯仑与村野出身的潘石屹等人今日在地产圈中之“闪亮”却都是源自1988年的海南岛。如果没有20多年前他们的因缘际会，国内的地产界该凭空少去多少故事和风情啊。
很长一段时间，冯仑的口头语是“上岛的时候”。他说的“上岛”不是上岛咖啡，而是中国第二大岛海南岛。
1988年，国务院批准海南设省，并在海南设立迄今为止全国面积最大的经济特区海南经济特区。在初尝了深圳、厦门等地改革开放带来的“甜头”之后，大批“闯海人”乘着梦想之翼，穿过海峡。椰风蕉雨，潮落潮起。一道海峡，成就了一代闯海创业人的激荡青春。
冯仑、潘石屹、易小迪、张宝全、曾伟当人们现在翻开中国各地房地产商名录时不禁会发现，大多数在全国各地叱咤风云的房地产商们几乎都有一段共同且自豪的经历：那就是他们都曾经在海南这座宝岛上留下了有关创业的故事。
那是一个火热的年代。与老大哥深圳不无类似，这里即刻就要被一派热火朝天的建设与开发热情所笼罩。小说站
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就在那个时候，冯仑和潘石屹也分别来到了海南，两个人都是怀揣着梦想，迎接着现实的种种考验。冯仑并不知道日后将会有一个搭档叫潘石屹。“上岛”的时候，冯仑与潘石屹本不是一路人：冯仑为了“仕途”而来，潘石屹则一开始就怀揣着对财富的渴望。
写到此，我想起了我和冯仑的第一次见面。那时，我在海南省政府给常务副省长当秘书，时任海南经济报副总的陈刚给我电话，说北京来了两个朋友，想请我一起出来一聚。于是，在泰华宾馆我第一次见到了冯仑，另一位是“破产专家”曹思源先生。那时，海南来人很多，记得这二位谈论的是大政治、大思想、大智慧，让我大开眼界。那次的会见让我感觉到这二位可以说都是有理想、有抱负，了不得的人物。
这个有抱负的冯先生上岛并非为了赚钱但却“赚”到了钱。彼时，彩电在改革开放刚刚10年的中国还是个需要批文才能搞到的“稀罕物”。那一年，冯仑就是手握着这样一份批文来到了海口；而总共1万台的数量，在当时绝不是个小数字。冯仑将彩电批文倒给了某外贸公司老总。几经讨价还价，双方30万元成交。别误会，这并非冯仑的“第一桶金”，因为他把这30万元人民币用作了体制改革研究所的启动资金；而在特区成立这个研究所，也是当时国家计委、贸易部给予冯仑批文的原因所在。后来，这个被老冯寄予厚望的体改所没办多久就夭折了。
而在冯仑失意时，出身贫寒的潘石屹刚刚从深圳渡海来到海南。他在一个砖场打工。由于在深圳闯荡时其曾做过所谓的经理职位，他被委以砖场厂长的“重任”。管理300多“民工”的日子只持续了1年多，砖场倒闭，砖场老板卷款离去这样的事情，在那个年代的海南并不罕见。
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就在潘石屹万念俱灰的时候，他结识了喜欢参禅悟道的易小迪。于是，潘石屹有机会担任一个重要的职位“海南省佛学研究会秘书长”，这个研究会由易小迪组建。但潘石屹对佛学却没有太多的兴趣，在这里他最大的收获是磨炼出一副平和的心态。更重要的是易小迪曾在短命的体改所工作过，潘石屹得以与易小迪的前同事冯仑结识。加上王功权、刘军、王启富3人，他们便是日后颇为著名的“万通六君子”。像桃园三结义一样，这几位兄弟结识之后就开始了抱团打天下的历程。
当时海南房地产正处在畸形扩张时期，“炒房炒地”占据主导地位。买房人和卖房人玩的是一种“击鼓传花”的游戏。这几位兄弟也开始炒房，并淘到了第一桶金。就在海南房地产看似如火如荼的时候，海口房地局的两个对比数字让他们突然警醒：北京市人均住房面积只有7平方米，海口市人均住房报建面积却已经达到了50平方米。
六弟兄商量过后，决定先派潘石屹到北京探探路。潘石屹是揣着5万元的考察经费来到北京的。现在回过头来看，他会无比感谢那个吃饭的食堂，并且坚信历史是偶然的。他当时听到旁边的人讲北京市给了怀柔4个定向募集资金的股份制公司指标，但没人愿意做。老潘和冯仑他们抓住了那个机会，于是那个属于万通的时代开始了。
随后，在北京的阜成门，有了一个“万通新世界”。冯仑、潘石屹他们由此在地产圈真正站住了脚。
潘石屹那个时候就懂得打广告，并因此取得了令自己都吃惊的销量。在潘石屹逐渐领会到如何卖房子时，冯仑则赢得了一次彻底思考自己和企业命运的机会。分裂由潘石屹与冯仑的分歧而起。万通新世界广场回笼了巨额资金后，冯仑想在其他业务领域投资，因为1992年的海南给他留下了太深刻的印象，很长一段时间以来，冯仑都觉得，只做一项房地产，对于万通而言是很不保险的。小说站
www.xsz.tw而潘石屹因为新项目花钱太多、赚钱太慢，所以不给冯仑钱花。简单的分歧逐渐演化成了万通分家的导火索。这一分不只是潘石屹与冯仑分家，一时传为佳话的“万通六君子”，最终各奔前程。
彼时的广西，已经是易小迪的地盘。1993年后，万通给了易小迪500万元资金，要他在广西开辟万通的新市场。易小迪兢兢业业，不出半年，便给北京万通的账号上汇回了400万元，但那时的易小迪恐怕没有想到，自己拓展出的市场却成为了万通分家的场所。
这个结局合情合理但却让作为大哥的冯仑很是伤感。据说，彼时他用这样一句话总结潘石屹等人与自己的“分家”留下的人拥有的是资产和希望，离开的人拿走的是现金和希望。离开的人拥有现金，可以完成又一次创业。潘石屹最先离开时，冯仑和其他5人掏钱购买了潘石屹在万通的股权，后来潘石屹启动他赖以成名的soho现代城的资金，便大部分来自于此。
1年后，潘石屹注册了自己的公司红石房地产开发公司。这个名称远没有后来的soho名声响亮。soho现代城的原址原本同样有名，那是北京最著名的二锅头白酒厂的厂址。这块地当时在很多人眼里看起来很糟糕，酒糟味老远就能闻到，周围是一大片泥地，后面是淤泥腐臭的通惠河，门前正在修桥修路，显得杂乱无比。但这块地的区位优势毋庸置疑，假以时日必定是升值无限。
做地产，对于土地最需要的就是前瞻的眼光。老潘还是很有判断力的。soho现代城最高日成交额3000万元、数千人连夜排队购房的奇迹使潘石屹创下了40亿元的销售佳绩。
冯仑没有潘石屹如此火爆。他遵循着自己低调、务实的风格，在完成cbd的新城国际、万通国际中心之后，开始转向与天津泰达合作，转向天津开发布局，在一片平静中稳扎稳打。而潘石屹则是一发不可收地成为了地产行业的代言人。
看来，人生经历必定要与许多分与合联系在一起，我们的事业，我们的生活就在这种分分合合中添加了那么多的喜怒哀乐，也给了岁月一段段可以感怀的往事。这些往事慢慢在积淀，最后映照在心里的也许不是生意的成功，不是仕途的坎坷，不是寂寞，也无关洒脱，而是彼此相扶、同甘共苦的真情岁月吧。
我也有点怀念我在海南的日子了。
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2003年，中国房地产行业可谓波澜起伏。“**”疫情给房地产行业带来了无形之手的冲击，国家调控的有形之手也开始频频对地产业进行爱抚。
年初疫情的肆虐使全社会进入了一段非常时期，在“隔离”成了关键词的日子里，大部分开发商的房地产销售也基本被“隔离”了。很多楼盘都从开发建设到销售推广都基本上处于停滞状态。
在疫情蔓延之前，我们在长城饭店举办的派筹仪式上,摇号大厅内摆放的900余张椅子座无虚席，过道内也挤满了客户，连休息大厅内也坐满了人，共有上千人前来富力城以“公开摇号”的方式正式向广大消费者推出北京富力城一期。短短一天时间我们就销售了17亿元。这样的成绩离不开之前的铺垫与推广。
在项目开盘前我们举行的历时4个月的面向大众，通过调查问卷的形式进行了“户型评比活动”，户型结构、面积、园林、配套方案交给大众来品评，并设置了一辆当时价值17万的中华轿车为最高奖项，在吸引了大量参与者的同时，不仅将富力公司和富力城项目介绍给了北京市民，并且通过活动积累了2000多名意向客户。
2003年3月19日，富力城别具一格的“彩蛋”售楼中心开放了。日间从三环路上望去，令人赏心悦目；夜间销售中心灯火通明，给东三环平添了一抹靓丽色彩。“大彩蛋”无异担任了地标性建筑的重任。富力城的“彩蛋”销售中心在京城无疑是绝无仅有的。至此，富力城已将购房者的“眼球”牢牢地吸引在自己的身上，更重要的是将最广泛的目标客户吸引到了“彩蛋”售楼处，看看“彩蛋”内宾客盈门的场景，没有人会担心富力城的房子卖不出去。
5月本是北京美好的季节，本应人流熙攘，商业繁荣，特别对房地产来说更是黄金季节，人们“憋屈”了一个冬天，正是怀着美好憧憬置业购房的时候。但是，一场突如其来的疫情打乱了社会生活节奏。整个城市变得空荡荡的，大街上看不到什么行人，平时人满为患的地铁、公交这时候宽敞得恨不能只剩下司机与售票员。本来大好的形势却遇上了突然而至的“**”疫情。很多人暂时离开了北京，留下的也是人心惶惶。有心情、有胆量来逛售楼处的寥寥无几，很多商场都门可罗雀，更不要说售楼处了。富力城的销售中心也同样显得格外安静。绝不能放任这种状态我想，销售不理想并不是人们没有购房的需求，而是对疫情的顾虑，采取措施消除人们的恐慌，为业主提供放心的购房环境，这样不就可以吸引客户了吗针对这种情况，我们果断采取了措施，于2003年5月推出了“放心购房活动”，首创广场购房形式，把销售现场搬到1000多平方米的售楼广场上，为此还专门从香港买来两台防护仪器，并采取了严格的卫生防护措施，杜绝人员传染的机会，让大家放心来看房。当天即实现50套的认购，此销售形式和当月9000多万元的销售业绩再次引起各方的关注，还赢得了“京城十大畅销楼盘”的称号。在非常时期，富力城能有此成绩，不仅体现了我们销售措施灵活性的优势，更反映出了产品性价比的优势。
“**”是一份大考卷，在难题面前锻炼着人们的勇气、毅力与智慧。我们有克服困难的决心，有克服困难的信心，有克服困难的能力。“同舟共济共渡难关，打赢这场没有硝烟的战斗。”这不仅是一句口号，更是一种实际行动。我们不仅关注自己的市场，关心楼盘的销售，更没忘作为社会公民的责任。白衣战士们为这场战斗付出和牺牲了很多，我们都有目共睹，感动在心。我们把我们的感动付诸行动，公司捐款100万元人民币，慰问抗击“**”第一线的朝阳垂杨柳医院的医护人员。在捐款仪式上，北京富力的主要负责人都来到会场，大家没有过多的寒暄，没有过多的华丽辞藻，只有紧锁眉头间透出的殷殷期望心贴心、手牵手，早日战胜疫情，还我们平静而美好的生活。
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成功往往在逆境之下才更有价值，“**”期间富力的出色表现让我心里感到格外的甜美。差不多就在这个时候，王石成功地登上珠穆朗玛峰。此次登顶，各界给予极大关注。王石在讲到登山的感受时说：“登山的经历和生活关系密切。登山非常困难，越往上越困难，人很容易放弃，你再坚持一下就到顶了，真正到顶，你怎么到的，你都不相信。等你悟出这个道理可能已是二三十年之后了，实际生活不会给你第二次选择。登山往往让你悟出很多，让你在一个礼拜，一个月里悟出二三十年悟不出来的道理。登山会延长人生。”我没有亲自去登山，可我感觉那时我在心里已经登上了一座山，而且我还知道还有很多更高的山在等着我。
肆虐的疫情终于在党和政府的领导下，在白衣战士和广大民众的积极努力下被我们战胜了，大家从心里吐出一口气，同时也更感到生活的美好和健康的重要，在建筑方面引起了很多对于“健康住宅”的关注与讨论。于是富力城配备完善的超5星级的健康会所就显得格外引人注目，成了项目的一大亮点，也吸引了很多购房人群。
战胜疫情之后，我们在富力城的“彩蛋”广场连续举办周末消夏晚会，使富力城的“亲民”作风逐渐成为北京市民消夏文化活动的一部分，让项目真正融入这座城市，融入市民的生活。
当富力城的业主随着销售的深入不断壮大的时候，业主“生日会”、“运动会”便有声有色地接踵而至，富力品牌就在一次次的推广活动中潜移默化地植入了人们的脑海之中。
当波澜已过，房地产的日子逐渐恢复红火，我正期待着更加喜人的业绩的时候，却不料央行121号文件不期而至。
“121号文件”的核心内容是：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金指所有者权益应不低于开发项目总投资的30；商业银行发放的房地产贷款，严禁跨地区使用；商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70，贷款期限最长不得超过2年；承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备，严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。对于个人房贷，121号文件规定：商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋；购买第二套以上含第二套住房的，应适当提高首付款比例，并不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行。
对许多地产商来说，这些规定条条如刀，刀刀见血。有人调侃说，感觉就像我们正在足球比赛，裁判突然吹响了哨声说，改排球比赛了，球再不能落地了，落地就算犯规。
2003年6月以来，整个中国房地产界几乎是被笼罩在一片阴霾之中。央行121号文件，无异于一把达摩克利斯剑。这把剑落下还是挪开，对于全国35万家房地产企业中的绝大多数来说，甚至是一个生存还是死亡的问题。文件对高档房和个人商业用房贷款进行了严格限制，引起强烈反响，有人士甚至公开宣称，房地产业进入寒冬。房地产最脆弱的神经资金链受到打击，震动强烈。企业开始奔走于主管部门之间。
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在很多人看来，央行121号文件并不是一个单纯的货币政策文件，而是细到包括房地产开发贷款、个人住房抵押贷款、建筑施工企业贷款、土地储备贷款等可操作性极强的一个文件。曾有专家质疑，该文件应由新成立的银监会而不是央行来发。121号文件在房地产界激起了前所未有的反弹，用冯仑的话说就是，“商人的声音首次大过了政府部门的声音”。有人说，北京楼市将面临资金链断裂的危险；有人认为，121号文件将使一批中小房地产企业面临考验；有人说，121号文件将抬高房地产企业入市门槛，最终导致供应量的减少而使房价上涨；有人说，121号文件最终打击的是北京房地产的需求市场。首创的刘晓光认为此文件对很多地产商都会有很大的影响。房子明明可以预售，却不让它预售，让它延期按揭，这是浪费资源，是打压
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投资环境，是降低消费需求。台湾小说网
www.192.tw任志强认为，按照121文件，北京楼市将没有二级市场和三级市场没有第二套房，怎么会有二级市场呢把二级市场消灭了，三级市场也就消灭了。没有二级市场、三级市场，也就没有住宅梯级消费市场，北京的房地产市场又将回到计划经济时代。我比较关注土地，我认为121号文件的出台，大宗土地的拍卖也会受到影响。根据已经出台的规定，以后土地都要搞拍卖、挂牌等公开交易，但是买土地的钱怎么办这必将影响到供应量，同时也很可能会拉升起地价。由此，房价也肯定会受到影响，如老潘所言，因为121号文件通过7个途径不给房地产行业资金，一定会影响北京楼市的供应量。当供应量降下来，而需求量保持一定的情况下，房价应该上涨。这里说的是现房的价格会涨，因为现房毕竟没有风险。而期房，随着购买人的风险的加大，期房有可能会出现打价格战的趋势，这是121号文件出台以后对房价的影响。
2003年6月底，任志强代表住宅产业商会就121号文件写了两个报告，一个报告经中央部转交中央，一个直接寄递中央，这个报告应该是起到了一定的作用，国务院后来在即将发布的关于促进房地产市场持续健康发展的通知文件制定之前，由有关部门召集了有开发商代表参加的座谈会，听取了一些开发商的意见。
121号文件迟迟没有出台实施细则，让各开发企业如履薄冰，就好像一直再等楼上的另一只靴子落地，虽然还未等到，事实上，不少地产商就已经开始加紧研究应对之策。
2003年8月，今典集团宣布了一个对其开发项目“苹果社区”购房者提供贴息委托贷款的消息。今典集团董事长张宝全对外称，“苹果社区”预定客户近4000人，其中80以上须通过银行按揭购房。按照央行121号文件规定，购房者要等到住宅楼盖到封顶后才能获得银行按揭贷款，而封顶之后每平方米房价将上涨500元，这势必造成部分购房者流失。为规避央行的规定，该公司在住宅楼封顶之前，自己先拿出2亿元资金，以404的利息委托给商业银行向购房者贷款银行收取手续费，利息归今典集团所有，封顶之后再转为正式的银行按揭。预计到项目封顶之前，今典集团须准备10亿元的委托贷款资金。
潘石屹的建外soho也在行动。8月底，soho中国有限公司与香港东亚银行、大亨银行签订协议，后者向建外soho的境外购房者提供美元3、港币25均低于人民币2以上的低息按揭贷款。潘石屹后来公开评述说，银行贷款也是一个竞争激烈的生意场，央行121号文件要对所有开发项目不分优劣实行“一刀切”，外资银行却乘虚而入。在建外soho约40的外埠购房者中，境外客户虽然只有一小部分，但也增加了建外soho应对121号文件的安全系数。
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121文件出台之后，外资银行立即开始抢夺地盘。任志强曾透露，6月份就有3家外资银行来找他，提出了相当优惠的条件，有的甚至说可以免除前三年的利息。
有这种能力和待遇的开发商毕竟不多。121号文不仅让小开发商步履维艰，各地政府也担心，房产市场一旦回落，将使得刚刚受到**打击的经济增长雪上加霜。另一方面存款持续快速增长带来的放贷压力也让银行颇感为难。事实上，银行对房贷的争夺并未因121号文的颁布减弱。在一片争论之声中，很多人注意到了两次会议，一次是7月30日由国务院总理主持召开的国务院常务会议，一次是次日国务院召开的“全国进一步治理整顿土地市场秩序电视电话会议”。栗子小说 m.lizi.tw据新华社报道，前一个会议听取了建设部关于房地产市场发展情况的汇报，研究促进房地产市场健康发展；后一个会议则就加强土地管理作出了部署。
有金融专家认为，两个会议的基调反映了有关方面对房产业的两难态度：既担心固定资产投资过速引起的风险，又担心整顿房产市场对经济增长的损害。这种两难正是央行试图通过的平衡木，也有人认为，这两个会议的召开可能意味着高层已经就某些问题达成共识。7月30日国务院常务会议对房产业做出了结论：促进房地产市场持续健康发展，有利于扩大内需，促进消费，改善居民居住质量，提高人民群众生活水平。对房贷及房产市场的监管和整顿，会议很具建设性，提出了完善个人住房贷款担保机制、建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系等具体建议。
于是有了后来的“18号文件”。8月31日，对房地产商而言是一个大喜的日子，国务院正式向各省、自治区、直辖市人民政府、国务院各部委、各直属机构下发了首次明确房地产已经成为国民经济的支柱产业、表态支持房地产市场发展的文件国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知国发200318号文，简称“18号文件”。
2003年9月1日，建设部在北京召开“全国房地产工作会议”，曾培炎副总理到会做重要讲话。曾培炎副总理深刻分析了当前房地产市场的形势，论述了促进房地产市场持续健康发展的重要意义，明确了当前的任务，并对贯彻落实18号文件精神做了部署。建设部部长汪光焘在会上就文件的形成过程、起草文件的指导思想及文件中涉及的几点主要问题做了进一步说明。汪光焘强调“这是指导当前和今后一个时期我国房地产市场发展的纲领性文件，下一步的工作重点是把目标变指标”。建设部房地产司司长谢家瑾认为：“文件的核心精神总的来讲是搞活房地产市场”。
9月3日，建设部房地产司、中国房协召集部分开发商围绕文件内容进行了热烈讨论。或许是前一阵的市场压力过大，很多开发商尚未通晓政府颁布的新政策的内容，但闻者都喜形于色。自6月央行抛出被业界人士视为一大利空政策的“121文件”、严格发放房地产贷款并措辞严厉地批评房地产过热以来，开发资金吃紧和地产泡沫制造者的恶名让很多房地产商垂头丧气、深感压力。在业界向来以头脑敏锐著称的潘石屹，从海南博鳌一个房地产商的聚会上归来，连连慨叹：“121文件出来以后，感觉上房地产商没人再把心思用在怎么盖好房子上了，不是想去搞基金做银行家，就是要造镇、经营城市去行使政府职能。”在恶劣的行业发展环境折磨下，背负着巨大压力的开发商们的心态似乎都有些扭曲了。
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所以，国务院适时出台的18号文件所表示出的政府对房地产业作用的肯定、对支持房地产市场发展的态度都让发展商们从内心感到安慰，从精神上受到鼓舞。
一直对此事言论颇多的任志强和潘石屹也相继将个人感想写成文章，一个以水落石出为题抒发了个人感受，一个以中国人从今天开始将不再当蜗牛了为题表达了内心感慨。清华大学房地产研究所所长刘洪玉也立即写分析文章高度肯定了文件的意义与作用。万科集团董事长王石经过周密思考后表达了自己对政策的看法和对政策落实的建议。
任志强在水落石出一文的开头写道：“从冬天到泡沫，从司法解释到121号文，历时近两年多的战火，随着国发200318号文的发布而烟消云散了。小说站
www.xsz.tw虽然来得迟了点，但该来的终于来了。林子大了什么鸟都有，但不能因为有几个烂苹果而否定了一片林。房地产业在经过了20多年的改革开放之后，第一次被国务院的文件肯定了已经成为国民经济的支柱产业的事实。市场发展现状是健康的，对中国经济的贡献是巨大的，应该得到要持续稳定的支持与发展。应该承认局部地区的发展是存在一些问题的，市场的规范和监管还有待完善，但解决问题要靠发展，在发展中完善”。
潘石屹对文件反复强调的“市场化”也感触良多。他说：“我们几十年来用计划和行政的手段去配置资源，今天实行市场经济了，一不小心在一些政策制订和实施上又回到计划经济的老路上去了。实践证明计划经济没有给我们带来财富和社会的进步，只有改革开放后的市场经济才让我们大家过上了好日子。越是市场化早的行业，产品质量和服务就越好。越是市场化晚的行业，产品质量和服务就越差。房地产是属于市场化比较晚的行业之一，因为按计划经济的实物分房结束的比较晚。我的体会是，计划体制老管不该管的事，该管的事又管不好，管不住。公房上市就卡在一个图章上，把中国人变成了蜗牛，人和房子连在了一起，不让你分开。将没有用的东西经过流通成为有用的东西，这就是市场经济，是利人利己又有利于国家的事情。18号文件中，把人和房子分开了，中国人从今天开始将不再当蜗牛了。文件强调的任何单位不得擅自对已购公房上市交易设置限定条件让房子也获得自由了。房子流通得越快越好，房子可以被充分地利用，国家也可以多收一些税金和土地收益金”。
18号文件在分清政府和市场各自该承担的责任上所做了明示，并以“各地要根据实际情况，合理确定高档商品房和普通商品房的划分标准”作为指导思想，让大家非常认同。所以王石评价新政策“控制张弛有度和更加灵活”。
尽管新政策在为房地产打气，让众多开发商松了一口气，但是作为对资金需求量较大的行业，当时的金融大环境并不够有利。可以预见，今后有限的房贷会首先发放给实力强、信誉好的大企业，小企业融资难度会进一步加大。
对大企业而言，出尽胸中闷气后就得抖擞精神迎接更大挑战了到了地产大鳄间拼抢市场份额、排定座次的时候了于是，人人奋勇争先，波澜不惊的楼市又开始风生水起。
2003年10月发布的福布斯2003年中国内地富豪榜犹如惊雷一般把大家的目光全吸引到了那些上榜的地产商上，其中涉足房地产的竟多达35名，与其他行业相比，煞是扎眼。2003年第3季度，作为中国商品房风向标的北京商品房，价格又上涨了13，许多地方的房价居然上扬了20，引起了各方的关注。于是，之声开始在坊间蔓延。
我当时有种预感，以后宏观调控的目光将会频频向房地产投射过来，也许这次只是个开端。
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在业界公认的cbd市场“高压带”上，2003年“战火纷飞，诸侯并起”。主要是因为一方面，国家加大对地产行业的宏观调控力度，拉大了部分消费者期待降价、持币待购的心理。另一方面市场上可供选择的楼盘也比较多，高端市场局部过热，产品结构有些失衡。尽管如此富力城项目却能率先从楼市激战中抢得先手，在短短10个月的时间竟然突破了18亿的销售额。这无疑是富力城营销战略的巨大成功。富力城成功的一个重要原因是在产品上，非常认真地贯彻了富力公司的质量方针：以品质提升价值，以诚信锻造品牌，共创生活新空间。而这一方针的思想之源还是在于创新。
创新是责任与想像力的结晶，创新的结果是让这个世界多一份生机。
南方发展商进入北京，对北京房地产各个方面都有所冲击，可以用一个词来概括，就是创新，各个方面的创新。它包括发展理念的创新、产品的创新、营销推广的创新和服务的创新等等。结合珠江、合生在北京的项目，在对产品进行塑造的前提下，珠江、合生把南方的房地产的一些经验和北京的房地产的经验融合起来其实就是一种创新，它将形成一个既在物质层面满足消费者的需求，又能在精神层面和文化层面满足消费者需求的综合的、复合的产品。
南方开发商多年的发展经验使得他们在做产品前期包括了产品定位、区域调研、规划设计等方面
时有很大的投入。积累的经验也相对更丰富一些。所以，在这方面南方地产商领先一步。而且南方开发商的共性是更注重公共部位、社区公共场所的建设。这些地区业主自身无法组织进行建设，但这些区域对业主们的生活有重要的影响，这时就需要开发商能够体贴一些。在细节上，更讲究实用，尺度也更适度。比如100多平方米的两居室、三居室，在北京销售的主卧设计很少面宽超过36米，几乎没有超过4米的，但客厅的面宽却往往达到5米，洗手间的长宽比也很合理，如此等等。这些细节南方的开发商确实做得细致。当然这些都是市场给逼出来的。
比方说珠江帝景，倡导一种集成式的欧洲生活，以打造纯粹的欧洲商城作为核心的设计概念，贯穿整个项目发展的各个方面；罗马嘉园和珠江绿洲也是专为特定客户打造。我们希望可以给北京的消费者提供优质的生活选择，给市场创造多样的产品。
如精装修。南方的优质房产企业进入北京，大大加快北京楼市的产品创新，以前北京没有精装修住宅，珠江所有项目都是精装修，这在一定程度上影响了北京的市场，给了客户更多的选择。
北京发展商设计的户型比南方的要大一些，但相对不够精致，在产品的一些细节上比南方发展商的产品有一些差距。
南方人对市场有着强烈的忧患意识和生存竞争意识，如何用市场经济观点去思考，如何从客户的角度去思考是开发的出发点和发展理念。万科就曾提出不单纯卖产品，而是做生活方式的提供者。
在珠江时我最常强调的是服务。在土地储备时就导入了客户的需求，前期规划中就开始实施。建设中强调阳光工程，强调与消费者到信息的对称。物业管理方面，我们康景物业一直保持了很高的水准，在广州和北京都是五星级的标准。
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大盘时代。南方尤其是广州的一些企业，对城乡结合部的大盘运作有很强的实力与很丰富的经验，通过在北京开发这种郊区的低密度大盘，使得北京人对郊区的居住方式有了进一步的认识。
产品创新。如我们在一些中小户型中设计的电脑房就得到了很多客户的认可，而在同样面积的户型中，北京本地的很多开发商都没有这样考虑。
在南方市场上，开发商更注重市场定位和在产品细节上下工夫。在规划之初，即坚持建筑要与周边的环境和谐统一，将住宅区与商业区用一条绿化带完全分隔开，而且，无论是住宅区还是商业区，都将停车位全部置于地下。更低的价格，并不是我们比别人拿地更便宜，也不是我们的产品做得差，主要是我们在成本控制上下了工夫。不仅是自己的队伍施工，而且恨不得整个工地和公司都没有乙方，而是一个集团一条龙地营造。这正是持续低价依然有不错投资利润的真正原因。
住宅规划重“人性化”。社区规划张弛有道，楼宇、园林、商业配套交相融合，既形成独特的园区风格，又能与周边区域相呼应。
房型布局重“实用性”，而非纯粹追求面积。房地产市场也经历过一段盲目追求大户型、大面积的误区，凡造楼买楼都想往复式、错层靠拢；而市场成熟的今天，从开发商到购房人都将“面积合理、紧凑实用”作为首要选择，目前市场上已经出现实用率高达100的户型，而由此带来的低总价更降低了购房的门槛。
物业管理已从单纯的“管理”走向“服务”。
更成熟的消费引导。从购房人角度来说，购房人更加注重房屋品质和社区规划，讲究“眼见为实”，不愿盲目跟风和受一些概念炒作的影响；看楼选楼不仅看开发商品牌，更关注产品价值，注重房屋本身、社区管理、会所经营和建筑品质。
按照市场规模与容量，像北京这样的城市拥有一二百家规模像样的房地产企业足矣。但相关资料表明，北京的房地产企业多达好几千家，每年有近千个楼盘项目同时抢食，加上近10年的开发积淀，房地产企业面临同行竞争的压力是不言面喻的。bd的市场也非一直向好。面对迅速变化的市场形势，曾经也有个别开发商开始“茫然而不知所往”，甚至销售滞胀。这种局面并非是需求乏力和疲软所致，完全是因为楼盘的市场定位不准，且定价虚高。bd的提法刚刚露头时，那里的各大楼盘的尾房率不到10，而且各个楼盘的销售周期普遍很短，进入2003年后，bd及其周边市场局势开始变得扑朔迷离。后来在泛bd区域，既有火爆一时的sh楼盘，也有公然宣称拒绝商住的纯住区；既有创造了销售奇迹的小户型，也有倡导至尊生活主张的豪华公寓。市场已进入多元竞争期，这是由多元需求的形势所决定的。作为开发商，必须善于感受和捕捉市场变化的脉搏。但是，市场需求的是容积率较低、品质不俗、呈现鲜明文化个性的楼盘。这就要求开发商必须在众多潜在客户中找准客户群，不仅要洞悉客户群的基本居住需求，而且，还应熟知客户群的文化与精神需求。当时后现代城、炫特区等小户型项目都很热销时，从案名所包含的新锐精神，到社区管理与配套的前卫色彩，总之，客户群需要什么，就提供什么，建立在市场细分基础上的客户细分与产品细分是开发商的面对市场的必然选择，而且必须优化楼盘的性价比。当时我认为，随着bd供应量的不断增加，只有努力提升楼盘的复合品质，才是摆脱同质化竞争局面并出奇制胜的要诀。
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我当时操盘的100多万平方米的富力城是北京有史以来最大的一块公开招标的商业地块，其一亮相，便创造了两项记录：一是bd区域容积率最低的项目，二是开盘均价仅为7000多元平方米，在bd周边同等品质的项目中，价格最低。而且在后来的富力城中，基本均为单体建筑，没有bd常见的较为拥堵的成排布置的楼座，而是多个楼盘相互错开。社区内共有18万平方米绿地，两大主题景观，贯穿小区东西的是半坡水景与特色园林。这一景观规划在泛bd区域独树一帜。小区内设高档会所，其中运动会所达15万平方米，再次书写了泛bd区域的新记录。社区内其他配套设施还有小学、中学、足球场、网球场、篮球场等。我对自己掌控的楼盘的复合品质很自信。结果，短短的两个月时间，
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就完成认购额近4亿元。台湾小说网
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当时有一个现象引起了我的关注：近年来，东部繁华商圈缺少纯居住类高档社区。许多高档楼盘中的居住类客户正在纷纷逃离。比如朝阳门附近的美惠大厦、西大望路边的现代城等，大批公司的进驻与原住户之间产生难以调和的矛盾。这一现象的背后绝不是单纯管理上的问题，其楼盘早期定位便是模棱两可的。我当时就确定了目标，要将富力城打造成东部商圈最大的纯居住类高档物业。我坚信自己的楼盘是充满岭南风味的“橙子”，与“苹果”之类北方产品不在同一竞争平台上。不否认周边另有一些项目的价格更低，但是，那些只能算是萝卜，不在水果之列。不管是橙子、苹果还是萝卜，这种多元竞争的结果是，谁的性价比高，谁才是赢家。
北京是一个特殊的城市，南方的开发商在做产品设计、规划上必须要把南北方的差异结合起来，一方面要适应北京的地理、文化特征，同时还要保留自己固有的精华部分，否则很难在北京立足。当然我们不做太多的概念炒作，而是坚持做中档住宅，踏踏实实地盖房子，并且始终坚持准现房销售，让客户感受企业的务实精神。
景观是南方开发商的强项，但这是与地理、气候特点结合在一起的，在北京做出纯正的南方的园林是不现实的，这就需要我们在做产品时要有更多的考虑。
我对于在北京做项目，总结了两个“新”字：
1新市场思路经营品牌。
当广东发展商来到北京后，带来了一股“南中国”的热风，尤其是把市场上很好的观念带进北京，通过市场化运作对京城楼市起到了明显的推动作用。当时我和冯伦、潘石屹一块聊过，我们从海南来的这些人，包括深圳来的这些人，带来了什么资金吗没有。实际上是带来了自己的一种观念，一种深具个人性灵的运作房地产的模式。这对于北京房地产业的发展非常重要。
富力城的开发模式是走快速、薄利、精品的路子，不去追求过高的利润，而是在合理预期利润下尽可能快地滚动开发，快速回笼资金。靠产品品质树立品牌，靠产品创新发展品牌，力求通过产品的创新，服务的升级全面提升品牌，将一切能与消费者产生联系的环节都以一种主动真诚的心态去面对，走服务升级的品牌发展之路。
在这些新的思路下，富力的品牌表现倍加引人注目。富力城作为广州富力集团在北京的第一个大型项目，秉承了富力集团在广州多年的中档偏上的路线，整个社区以板楼为主，容积率仅在25左右，而且有大面积的园林和水系，相对该区域内的其他项目，富力城的大盘优势十分明显。同时要指出的是，虽然富力在广州开发的众多住宅项目与北京富力城都极其类似，北京富力城从开工建设到销售也算轻车熟路，但作为一个滚动4期开发的百万平方米大盘，富力城在开发过程中能很好地避免施工扰民、配套投入使用晚等一直困扰大盘开发商及大盘业主的问题，一直坚持做精装修，而且还能保持最低的投诉率，“敢于在315那天交楼”也成为一段佳话在京城传颂这一切在外界看来实属不易，正是这些表现充实了富力维系品牌的强大动力。
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2新产品价值引领市场。
作为南派开发商，北京富力城的精细开发为京城房地产消费提升了很多空间，促使北京住宅产品的立面、户型、园林等很多元素都得到了不小的改观，树立了新产品主义典范。
回头去看，当初南方发展商到北京时，北京的房地产水平比南方可能要落后3到5年，而当富力城起来之后，北京市场在产品品质上的地域性差别大大降低了。台湾小说网
www.192.tw差异更多是来自细节。过去北京多是开发毛坯房，现在北京做精装修房的项目也已经有很多了。
很多人都注意到曾经北京商品房首先的外立面普遍不够细致，缺乏美感。南派的富力首先注重的外立面设计。富力城简洁明快的外立面设计，让很多人眼前一亮，在很大范围上博取了大家的好感，同时也影响了北京的开发商，城市的面貌也因此迅速改变。二是户型设计的合理化，主要体现在面积的分配和各个区域功能的合理搭配上，以前北京楼盘的缺点是比较明显的。三是显著园林景观的改进设计；四是采取了南方的落地窗、飘窗等设计，室内采光显著改善。
我当时曾提出“开发一个社区，建设一座公园”的口号，并将其赫然刊登在广告上。而事实上，到过富力城的人都会被它超大规模的精细园林所吸引。这些动人的风景背后是富力对住宅品质的真心追求，仅为园林富力就投资1亿多元，在北京顺义建立了自己的园林基地，专门为自己的项目提供各种树种。富力城绿化率达到50以上，17万平方米的园林绿化，光树种就有80多种，实现了“每个楼座都在园林中”的理想。还有在京城屈指可数的面积超过12000平方米的水系，以及多姿的雕塑小品和与园林、水岸相伴的灵动珍禽，都在人们视觉的中迅速赢得了人心。
完善的社区配套也是富力城的一大实实在在的亮点。投资两个多亿在社区中建北工大附中新址、芳草地小学及幼儿园。社区中建有综合会所，辐射半径达到整个小区，业主“不用到郊区去度假”。同时，富力城的商业配套也应有尽有。这些都为业主提供了生活便利。尤其是富力城的bd及泛bd范围内最大规模的6星级生态会所，拥有2300平方米星光泳池及齐全的球类运动场所，并首创6星级香薰lub，还首次引入了英式花生吧。会所总建筑面积近2万平方米，分地上4层和地下2层，紧邻富力城一期水面，并与“双子座”写字楼相衔接。如此手笔足以能体现欲将北京富力城做成富力代表作的坚强决心。
北京富力城户型也很讲究，朝向、通风、采光等都力求做到最佳，处处体现出高档和人性化，并且根据客户的需要和建议不断地改进提高。房间方正规矩，使用面积比率极高，交通和辅助面积减至最少，充分提高使用率。户型面积从一期中的中小户型至二期的大户型，三期则中大与超大户型结合，直至四期的千余平方米官邸，产品丰富，可选择性也很强。
功夫不负有心人。北京富力城的高品质和高性价比注定会收到良好的市场反应，上市以后销售额一直名列前茅。无论是“天价拿地”还是“联合招标”，一直到后来的“五盘同开”、“六盘联展”，富力城一直是万众瞩目的焦点。随着项目开发的不断深入，产品品质也在逐步升级。富力城的住宅部分是分4期开发的，从东向西，总体规划上充分结合地块性质，围合了近10万平方米的中央园林空间，各楼座全部南北向布置，错落排布，园林空间也流动起来，整体感强，明显的社区性大型组团很直观地反映出产品的升级步伐。从一期到二期、三期，富力城的产品设计、内装品质以及园林、配套都在不断升级，同时不断提升的产品价值迅速反馈在品牌价值的提升上。项目软硬件优势作为品牌价值的强有力的支撑，产生了品牌价值与产品价值的良性互动。
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从富力城落户北京“东五厂”地块起，富力城就开始引领北京房地产市场的新风潮，一步步走过来，到现在大家都还历历在目：
2002年4月24日，北京富力城房地产开发有限公司成立，拉开了富力在北京“筑城”的序幕；
2002年9月，北京富力城在北京朝阳商务节上露出真容，北京bd周边区域真正成为商务人士眼中投资置业的理想区域；
2002年底，富力地产举行了历时4个月的“户型评比活动”，为北京富力城开盘预热。栗子网
www.lizi.tw该活动提出户型结构、面积、园林、配套客户自己说了算，最高奖项为价值17万元的高档轿车，这次活动为富力城积累了大量的准客户。
2003年1月7日，北京富力城与建外soho联合招标新闻发布会在建国饭店大宴会厅举行。两个项目联合招标金额为80亿元人民币，其中富力城45亿元，其金额之高、规模之大在北京乃至全国房地产界尚数首次。后被媒体点评为2003年北京楼市最昂贵的招标。富力城还没开盘就已吸引了关注的目光，激发了人们对这个南派代表项目的期望和兴趣；
2003年3月19日，北京富力城启用新建的占地2000余平方米，外观为一彩色椭半圆球体的售楼中心。至此，富力城已将购房者的“眼球”牢牢的吸引在自己的身上，更重要的是将最广泛的目标客户吸引到了“彩蛋”售楼处。
北京富力城项目开盘伊始，便邀请了业内人士、文化名人、地产大腕、园林设计者、教育专家、规划建筑、媒体、甚至购买北京富力城的业主等各界人士，对项目进行“品头论足”，名曰：“富力新论坛”。并且将富力城的内部刊物也命名为“富力新论坛”，定向赠送给他们的目标客户群。由此，北京富力城成功搭建了与社会沟通的平台，也使富力品牌的传播有了顺畅精准的渠道。
此外，北京富力城还有一些异于同行的举措。比如，每个工地的围墙都被开发商当做一块巨大的户外广告牌，这好像已经成为一种习惯。北京富力城却能利用一面围墙搞成一项公益推广活动：2003年11月13日，“欢乐在富力”儿童绘画活动举行，近500名小学生，在总长400米的富力城工地围墙上，现场绘制了700多幅儿童画，把富力城工地围墙装扮成了东三环双井桥畔的一道靓丽的风景。“举重若轻”是营销销售工作的最高境界，北京富力城的营销团队似乎总有“点石成金”的手段。
2003年7月3日，a5楼样板层对外开放，同时园林示范区对外开放。立体施工楼盘、园林、配套设施同时施工、样板层、园林绿化示范在北京楼市中非常罕见。将客户手中的规划图纸真实的展现在大众的面前。“期房销售，现房感受”。此举有力地推动了项目的销售工作。人们有所了解的是富力集团在南方做了10多年，先后开发了20多个项目，在园林方面十分重视。来富力城看房的人不仅能阅读到楼书，同时还能看到开发商专门为介绍小区绿化而做的一本精美的园林手册。这些本已给人带来了些许惊喜，而现在画面上美妙的风景园林竟已实实在在地呈现眼前。到2003年底，富力城的工地上已经有11座住宅和1个会所拔地而起，这充分展示了富力在运作大盘项目所表现出的大家风范，使人们心中不由得对富力人的真诚生出一分敬意。
在富力城销售过程中，广告上的内容就没离开过“打折”。什么开盘折、99折、教师护士军人折、周末折、抽奖折、封盘折，翻来覆去折上折，却实现了一次又一次的销售小**，一路打到年底，销售额直冲18亿。看来每个客户都欢迎这样的折扣游戏，于是富力城在岁末干脆来了个购房“一口价”。打折在继续，楼盘却在升值。早买的业主们看着升值的房子心中暗喜，准备买富力城房子的客户在享受优惠时也能心理平衡，皆大欢喜
富力城的土地承载了我的梦想与希望，我为这片土地流下了无数的汗水，能够目睹这块光荣的土地涅磐重生，我想我是幸运的，能够参与其中，我更感到无比自豪。
一个文人的地产江湖第四部分被“封杀”了一把1
曾有一本畅销书叫货币战争，描述了国际金融集团及其代言人在世界金融市场上翻云覆雨的过程。货币在金融集团竞争中充当了投枪和炮弹。在房地产竞争中货币尚未达到这个层次，但在营销竞争中同样会使用公共武器，这就是媒体战争。房地产的营销和推广与媒体有着千丝万缕的联系，比其他商品更依赖媒体。
另一方面，目前媒体的主要赢利模式依然依赖广告，从近几年北京、广州、深圳、上海等大中城市主流纸质媒体的广告收入的行业结构来看，房地产排在第一位。房地产媒体进入2003年开始逐渐繁荣起来，再往后几乎所有媒体都开办了房地产专版，专门的房地产杂志、专业网站亦如雨后春笋。报纸媒体依然一枝独秀，竞争媒体摩拳擦掌，地产媒体之间为了争夺开发商有限的广告预算的竞争也日益激烈：一、地产杂志方兴未艾。二、房地产网络媒体不甘示弱。比如搜房网就曾宣称，在它的网站上投放网络广告，平均成本只有报纸的25，建议客户投放广告时，将互联网与报纸、户外广告组合在一起进行媒介策划，从而达到最佳的宣传效果；三、房地产媒体比房地产商还活跃，还能爆料。
有人说房地产和媒体是利益共同体。
其实这是一个矛盾的共同体。无论开发商还是媒体都有自己的利益的底线，有时是为了盈利，有时是为了名誉，有时是为了生存。
某种意义上讲，房地产和媒体有利益一致的时候，媒体能够成为房地产展示和交流的平台，房地产也可以成为媒体的大客户或者说“摇钱树”，但媒体同时又肩负着舆论导向和社会监督的职责，媒体也可以成为反对、揭露、批判开发商的先锋。
其实大家都知道，房地产的宣传推广过程是很重要的，所以媒体选择也就成了经营过程中的重要一环。通常我们要根据项目的定位，来选择相应的媒体组合，以达到最适合项目的宣传效果。但媒体的公信力也是把双刃剑，不仅可以成为商家树立品牌形象的利器，也能成为架在商家脖子上的要挟之刃。其中的关系如何拿捏，双方都各有一本帐。
我是做媒体出身的，自然深知其中的道道。
各大城市媒体在地产这一块都有占有垄断地位的强势媒体，往往也会通过一些手段来巩固这些优势，作为买方的开发商很多是抱着敢怒不敢言的态度，更多的是希望有竞争的局面出现。北京当年一度是北京青年报一统天下，其在房地产领域相当长的一段时期保持了强势，很容易给人店大欺客的感觉。
我操盘北京富力城的时候就觉得这样很不合理，不能一味忍让。此时，冯仑也和我及任志强提起此事，提出应改变这种游戏规则，并决心挑战一下北京青年报的强势垄断地位。于是联合在京的华远、万通、soho中国、今典、太合、当代等地产商发起了一个旨在优化城市发展环境、打造京城品牌地产的“品牌地产联合行动”，我作为大家推选出的代表，先和北京青年报的李世恒副社长谈判，希望能给我们广告上优惠到35，李社长不同意，他认为北京青年报就是房地产广告投放的最佳媒体，最多只能优惠到30以下，无奈，我只能退回来和大家商量。这次联盟的秘书长任志强请大家在西城的一个餐厅吃火锅，商讨怎么办，最后决定将联盟内的60以上的广告投放给北京晚报，但要有一个好的价格。
一个文人的地产江湖第四部分被“封杀”了一把2
这些地产商当时的销售额能占到北京房地产市场的50以上，广告投放量也能超过50，这在当时是很有杀伤力的。
后来还是我作代表，去和北京晚报广告部经理倪宝忠进行了谈判。北京晚报的上上下下的领导都很支持，给了我们一个很好的价格，并相约我们联盟内的各家都与北京晚报签订了一份合作协议，并让各家认缴了50万的保证金。后来北京晚报还在长富宫饭店专门组织了一场盛大的发布会。相关老总们集体亮相，我也在会上作了关于与北京晚报合作的目标与未来的讲话。
在这次12家地产商与北京晚报的合作中，各地产商都把自家60以上的广告投给了北京晚报，而报社会派专人对各家在北京晚报、北京青年报、北京晨报、京华时报等媒体的投放比例进行监督。而我们联盟也相应获得了北京晚报提供的一系列广告价格与配套宣传的优惠。另外，在我们的要求下，北京晚报答应将在一个月内成为飞机上的读物，并在全市300多栋高级写字楼、饭店都有赠送，在地铁、咖啡厅和主要人流聚集处都有赠送或派发，其“楼市专刊”由每周两期增加至每周4期，并且为铜版纸印刷，并增加业界代表性人物的访谈内容。
这次合作的主要内容不仅包括约定了一个更加合理的广告价位，还确定了定期的项目推介和开发商访谈等媒体表现内容与形式。如此大规模的整合宣传，品牌的聚合效应发挥了出来，品牌及产品形象也都得到了一次飞跃或巩固。而且，拉低了商家的宣传成本，提高了北京晚报的宣传效应和竞争力，扩大了其广告市场占有率，从而改变了北京地产媒体市场北京青年报一枝独大的格局。这一事件也在北京的媒体经营发展史上留下了一笔。
我同样也在媒体上留下了一笔，那一笔写出了俩字“”。由于这一事件我是个“出头鸟”，因而被北京青年报所忌恨，于是，我有幸尝到了媒体的这一最高“礼遇”。
曾经他们曾几次抛出了“橄榄枝”，希望我能放弃挑战其权威的幻想和行动，但我还是有些胆量和志气，未为所动，于是人家就祭出了杀手锏。为了让我感受更真切，北京青年报专门组织了一次业界的论坛活动，指名道姓非叫我参加，“盛情”之下，我欣然赴会。会后人家把所有人的照片、言论都高调刊登了，就是我落了个“人间蒸发”的待遇，做了回空气。
好在我对此并不在意。倒是北京晚报的房地产广告的投放量直线上升。“北京楼市”专刊每周增加到4期，而且业内消息和整个信息量加大了许多。当然这只是商业利益的博弈，并没有影响我和北京青年报的那些朋友之间的情谊。这里面还有些小插曲。北京青年报房地产周刊的主编牛金荣约我去亚运村的名人酒店聊过。她曾透露说其实我们的联盟每次开会的细节她都知道。我们联盟中的某某老总每次都跟她透露，我听了很是惊愕，不过并没有把此事张扬出去。因为这种联盟本身就不是件容易的事，各个老总也都有自己的利益和算盘，有一些杂音都是可以理解的。
一年后，我与北京青年报的关系也没有一直僵下去。第二年我们在北京青年报的宣传投放力度也很大。记得那年北京青年报的广告收入为25亿左右，而仅富力一家就投放了2500万，占据了一成。后来北京青年报的年会上，我还成了唯一受邀上台致词的嘉宾。
一个文人的地产江湖
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第四部分被“封杀”了一把3
不过，这件事终究大家还是没忘。栗子小说 m.lizi.tw还有一个传媒大学的老师专门把这件事当作了一个案例，用来说明媒体经营中商家与媒体的关系。
在如今的市场环境中媒体的作用更是有目共睹。尤其让我感触很深的是在2008年金融危机之后。当举国上下还沉浸在奥运盛事的余音中自豪感慨之时，欧美金融危机的波澜已经引来了我国经济的震荡，房地产也随之转入了低迷，人们观望情绪一度也非常严重，楼市笼罩在入冬的阴冷之中，但是我们总需要烤烤火、暖暖手吧。
其实很多问题都在于信息的不对称和不透明，消费者只能依赖道听途说和媒体的论调来作为自己判断市场的依据。很长一段时间以来我们一些媒体习惯了把问题都放大，甚至在有意无意中挑起社会矛盾，将房地产对经济的贡献完全抹煞，取而代之的是“房地产绑架国家经济”云云。有些媒体也推波助澜，地产商的负面报道已经司空见惯；甚至一些没有核实过的报道或小道消息都可以在国家级媒体上出现；更有一些媒体高呼“房价要跌十几年，房价要跌50”，以所谓“专家”的名义大胆地对房地产后市进行占卜。有些媒体长篇累牍地以“房地产崩盘谁先哭”之类的标题进行楼市大跌的预测，大有楼市下跌“皆大欢喜”之意。这些炒作使地产商的行业形象与市场信心都严重受挫。几乎形成了一种只要不说房地产商罪大恶极，只要不说房地产要大跌的都成了“人民公敌”的氛围。
作为媒体，客观报道是前提，不能因为自己的利益讲违心的话，但同时不用刻意夸大我们生活的环境有多悲惨。媒体要以营造良好的舆论环境为己任；引导购房者以平和的心态进行购房决策；呼吁开发商立足本职并确保产品质量，为市场提供更好的服务，才是媒体的正途。只有正确、客观、全面的信息传达，才能让买方明确需求，卖方看清局势，知晓中国房地产行业稳定发展、健康前行之大现状。这就要求我们的媒体要坚守诚实报道、不以局部看整体、共同营造良好的舆论环境，为真实需求和供给开辟顺畅通途。
人有危机意识是好的，危机意识是为了未雨绸缪，防范于未然，而不是让危机把我们打倒如果买不起房子的人希望房地产熊市到底，如果开发商都负债消失，如果想买房的也坚决不买房，买了房子的都退了房还有不负责任的开发商留下栋栋烂尾楼盘，银行遭遇了断供，纷纷倒闭，那么其他的产业呢会安好无恙吗经济民生，经济关乎的每个人的切身利益，大家也不想看到以上种种惨象发生。而且从以往的情况来看，很多大灾大难都是可以熬过去的，如同很多已经快走到沙漠尽头的人，只要再坚持一会儿，世界可能就会不一样了。
想想几年前的香港，后来不也走出困境，走向光明了吗齐心协力的市场氛围将有助于房地产行业健康、持续、稳定地发展，同时也能带动并促进相关行业的平稳发展。
在最近的现实中，地产业刚一萧条很多媒体就跟风唱衰，而地产行情一旦转好，马上就有带有明显倾向性的房地产负面报道频现媒体，国家对宏观经济的调控主旨是希望地产业平稳健康发展，并不希望看到大起大落，而有些媒体的作为却看起来与此不符。
看来媒体与地产业这对欢喜冤家还将继续在剪不断、理还乱的氛围中战斗下去。
一个文人的地产江湖第四部分体外循环1
“身体是革命的本钱。”这话一点不假，进入富力以来，我仍处于“亏本”的状态，开发和销售工作头绪繁多，我经常感到身心疲惫，自己能很真切地感觉到健康在一点点透支着。
好在我的工作还是有些意义的，北京富力城的热销给了我一些安慰。栗子网
www.lizi.tw2003年底力争卖到18个亿的目标已经唾手可得。但就在这个时候，我选择了离开。
细心的人发现我创办的富力新论坛杂志上，悄悄地擦去了我的名号，取代我的是广州总部新任命的总经理吕劲。很多人感到突然，媒体也开始跟风报道，并跑到富力城来一探究竟。
媒体用了这样的描述：富力城的兴衰成败现在似乎都已经与谢强无关，短短的3个月时间内，这里已经抹去了他的印记。这位曾在北京房地产界叱咤风云的人物，在事业高峰期却突然转身离去，匆忙间甚至来不及谢幕，就消失在公众视野里了。
很多人都有这样的疑问：谢强为什么不辞而别
关于我此次离职的原因，在业界流传着许多版本，有说“因病离职”的。当然，这是最官方的解释，也不能说不符合事实。我那段时间确实很累，内心始终想给自己找个假期。在2003年10月，公司就张贴了一个通知，内容是：谢强因病离职很多人还联想到上次我在珠江时因为长期伏案工作和过度劳累，因脊椎神经受压迫造成供血不足而引发的昏迷而住院的事情。
还有一种“文化差异”说。认为自小在北方长大的我，在思想观念和行事方式上，与南方老板有着难以融合的分歧，这是造成最终分道扬镳的深层原因。我想文化差异的问题是有的，但不至于到这种程度，而且并非是和老板之间的冲突。在富力我确实有些不适应的地方，主要是不适应富力的模式。虽然同为广东的开发商，富力和珠江的商业模式大不相同。再有就是人不服管，没有团队精神，有的副总不论是办公例会上还是在会下，常常与我唱反调，甚至常常挂在嘴边的一句话是：你能把我怎样这就使得我的工作效率大大降低，很多事情还受到掣肘，让我有些灰心失望。
其他还有“挑战资本”说和“暗揽私活”说。他们猜测我对于自己帮珠江和富力迅速在京城打开局面，为老板赚得盆满钵盈之后难免心态失衡，从而向资本方提出更高的要求未果。还有人猜测我作为“拿土地高手”，利用工作之余倒腾了手中的资源，而被老板所不容。这就与事实严重不符了。如果真是这样当然就不会再有我受邀重回富力的后话了，但在当时对此我也只有一笑置之。
还有一种“下蛋杀鸡”说。有人猜测，粤派房地产开发商近年来大举“北伐”，极需的就是我这种善于拿地的干将。但现在地也拿到手了、楼也盖起来了、房子也卖得差不多了，就该走路了。地产圈里这种事不能说没有，利义各有取舍，但这种猜测也似乎太短视了些。如果按照这种逻辑，一块地总有开发完的时候，哪个公司就指着一块地过活真是拿地的好手，就不需要他继续拿地了么再说富力能够成为地产界绝无仅有的双老板之企业，足以看到老板的为人，这种猜测显然缺乏智慧。
面对纷纷扰扰的传闻，我保持了缄默。我确实有些累，想退隐一段，从媒体的镁光灯前消失一段时间。从1995年底到此前，我在北京谈下的地不下一二百宗，也如媒体所言，曾经创造过一天谈8块土地的纪录。拿地、操盘都非常耗费精力、体力，尤其当你不遗余力地想做到完美时，你就把自己绑在了战车上，停不下来了。事后看来此时这个刹车实属难得，给了我一个休养生息的机会，对我的身体是一种救赎。而这个刹车却是来自外界，如果没有这个外界的原因，我想，凭我当时对工作的热情我是刹不住的。
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这个外界原因来自珠江。本来富力的工作正搞得有声有色，眼看着春华转变成秋实之际，我却激流勇退，让富力的两位老板也颇感意外，以为我有什么不满和要求，对我诚恳挽留。栗子小说 m.lizi.tw其实我又何尝想半途而废呢，只不过我是有难言的苦衷。因珠江在经营过程中被怀疑有所谓“违规”问题，相关部门需要了解一些情况，就一再到富力公司来找我。虽然事实上并没有什么问题，但文人都是好面子的，我也深知在中国舌头根子的能量。我担心这件事会激发一些人的想象力，另外也担心会对富力有什么负面影响，不愿意给富力这两位老板增加不必要的麻烦和心理负担。另外，我的身心也已疲惫不堪，所以果断决定全身而退。两位老板也看到我身体情况确实不佳，感到很是惋惜，同意了我的请求，并希望我能早点回来，富力的门会为我开着。
我欣然谢过，同时为了富力之后的班子运转着想，向老板提议将在营销方面取得了丰硕成果的得力干将张璇提升为北京公司主管营销的副总，将王志刚提升为销售策划中心负责人，均得到了老板的应允。
于是，我又一次赋闲，享受了一下难得的清闲。离开富力之后，由于我在业界的影响力和名声，很多猎头公司来找我。其中大型国企比较有代表性的是鲁能地产。当时鲁能通过通润地产的爱民先生找到了我，人力资源部的李先生专门从济南总部赶到北京和我前后谈了两次。意思是想让我去鲁能置业做总经理，年薪很可观，集团认为我是这个职位的不二人选。在这个条件下，我还是不踏实。爱民是我在珠江时认识的朋友，鲁能人力资源部的李先生恰是他的大学同窗。李先生通过爱民，先让爱民从深圳给我打来电话约了第一次见面时间，谈过以后，我和李先生说考虑一周给予答复。但是，之后我没有给李先生任何回复，因为我内心太忐忑了。后来，爱民又来电话，又约了第二次见面，地点是博雅园公寓。此次见面我婉言谢绝了鲁能力邀加盟的好意。因为，我感觉自己对大型国企的环境可能会不太适应。
还有一些外资企业、合资地产企业也来和我谈过，但我都没有答应。
很多人多次向我抛来过诸如此类的问题：你是不是想做老板啊你曾经的老部下都当了老板，你就不想做老板么，你那么多资源不自己利用多浪费我知道他们说的是张卫克。
张卫克和我认识很早，大概是1997年我们就认识了。那时候我还在君士公司，君士公司和鲁能合作“时代之光”项目，张卫克时任北京鲁能公司部门经理。我们和鲁能合作后，“时代之光”项目成立了项目公司，张卫克任项目公司的副总，彼时，我们曾经共事过一段时间。
我到珠江后，张卫克向我多次表示想去珠江工作，但他认为自己在鲁能有一定的级别，可能是舍不了所谓的“副处级”吧，此事提了几次便搁置了下来。2001年底到2002年初，张卫克又几次找到我，说阎东君、张玉泉都是鲁能开发部的骨干，现在都到了珠江地产了，他也想开了，想来珠江地产。张卫克来到珠江时，北京珠江已经拿下了3、4个项目，正在筹建合生绿洲公司，我兼任董事长。在珠江，曾加勤任董事长，我任总经理，曾加勤同意张卫克进北京珠江，但是几位副总对此事却颇有微词。当时，我找到朱孟依做朱老板的工作，请朱老板同意张卫克过来工作。那时，正是我和朱老板的蜜月期，拿下了几块地后，朱老板对我非常信任，朱老板力排众议，同意张卫克过来。他过来时，正值我们从北海万泰9层搬到珠江帝景办公楼，在我的坚持下，他去合生绿洲担任主管开发副总，丁永书担任合生总经理，这样，张卫克开始了他在合生的生涯。此时，张玉泉担任北京珠江的投资部经理，阎东君担任北京珠江开发部经理，至此鲁能开发部三员大将同时供职珠江。
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张卫克到任珠江时的第一个任务就是主抓珠江罗马嘉园北京煤炭一厂项目的样板间的工程和项目的规划、设计报建工作，他作为副总，主管工程、前期等方面的工作。
在2002年8月我到富力任职之前，曾经多次向张老板推荐张卫克、张璇两人来富力供职，两人到富力的职位、薪水都是我和张老板谈定的。因为工作交接上的关系，张卫克于2008年6月先我一个半月入职富力，成为北京富力第一任主管开发的副总。后来，张卫克推荐王心力、惠明观二人进入富力开发部。我2002年8月6日到富力上班后，9月中旬，经过阎东君介绍，在东四环六里屯附近有一个建筑面积30万40万平方米的项目，我带着张力、张卫克去看地，当时这块地的所有者是北京建筑系统的国有单位，当时开价楼面价14001500元平方米。经过我的谈判，谈到1400元平方米，张力看了以后感到贵，因为比老板的心理价位每平方米高出了200块，放弃了该块土地。这之后，很快就是国庆假期了，国庆节回来不久，听说张卫克要辞职，我只当谣传，没往心里去。后来，这样说的人越来越多，我才知道，张卫克通过他表哥找到一个投资者李滔共同开发这块土地，即后来的炫特区项目。当时的成交价，据说是1500元平方米。李滔当时许给张卫克分红及各种待遇，高于富力很多倍，又过了一两个礼拜，张卫克回富力归还他的配车时，我才知道他真正要辞职了。当时，我也不奇怪，这种人才流动太正常了。
因为炫特区积累了第一桶金，后来才有了张卫克去做其他项目的机会并成为了老板。
在我离开富力的这段日子里，李思廉和张力两位老板与我的联系始终没断，我仿佛退了下来的一个顾问，两位老板来京时总是百忙之中抽空给我电话，询问我近况，约我吃饭聊天，让我心里很是宽慰。我那时想就这么做个幕僚也挺好，内心比较放松。虽然做老板有更大的决断权，也能有更强烈的成就感，还能有更丰厚的物质利益，但确实太累了，需要在意很多，需要算计很多，可能未必适合我，我一直将内心的自由看得最重，做点事情还可以，但却不愿意背上这沉重的资本枷锁。
那段时间的自由与轻松让我很受用，我只想用自己的专长来帮朋友找一些好地，这种“体外循环”的状态下我有了更多的自由和空间，余下空暇便想沉下来好好理理思路，争取能写出些大部头的文学作品，毕竟文学一直是我人生中最大的梦想与追求。
所以这段闲着的时光我一点也没浪费，我寄情山水，四处游历。观峨嵋雪，赏泰山松，寻长江源，访黄。散文、诗歌，抒情、写意，过足了瘾。碑林更是没少去，那些汇集了书法精髓的老石让我如痴如醉，挥毫泼墨在那段日子里已经不再是奢侈。精神得到了解放，心胸也更加开阔，下笔也更加有神，就是打那之后，我的书法不仅更能自得其乐，也获得了更多朋友的认可，很是欣慰。
我还有机会去了趟横店，应一位大姐之邀去探访他们的剧组。他们在拍福贵，就是那部根据余华的活着改编成的电视剧。大姐在投拍这部戏前选编剧时得知我认识曾做过外来妹编剧的著名编剧谢丽虹，就让我把她介绍过来，成了他们福贵这部戏的编剧。谢丽虹曾任央视中国电视剧制作中心文学部主任，我们早在10多年前就有过合作。那时我刚从海南来北京，接了尤小刚导演的一个活，为其写了一部名为潮涌海之南的22集的电视剧剧本，当时就是和谢丽虹合作的，但由于投资方的原因那部戏一直也没能拍成。我到了大姐她们剧组时福贵的主题歌还没有着落，大姐和谢丽虹都撺掇我给这个戏写个主题歌的歌词。她们知道我早年就曾有过作词经历。毕竟我曾在交响乐队操过琴，懂些音律，所以作词还算轻车熟路，歌词能借助音乐的力量让文字的情感更加热烈和鲜活，所以多年前就对歌词颇为用心，也确实写了不少作品。最近我偶然发现有的网站上还贴着我20多年前作词的歌，有一首我作词，由著名作曲家纪溪坪先生作曲，西安音乐学院彭媛娣教授首唱过的我骄傲，我拥有黄河的肤色还被人剽窃了一番，让人既惊讶又愤慨。很多年没写了，怀着一丝忐忑，在大姐她们的盛情邀约下，我欣然命笔，作了一首福贵：
一个文人的地产江湖第四部分体外循环4
福贵福贵
谁福谁贵
福在无求
贵在实惠
花鼓声声唱江南丝雨
喜怒哀乐听小桥流水
五福临门是天上的云朵
大福大贵是铁树的花蕊
福贵福贵
啥叫福贵
福在平安
贵在滋味
莫道是天上神仙就好
活在人间实在最美
平常事平常心是平常的人
好好地活着就是百姓的福贵
电视剧播出后，这首歌也红了，本来是玩一票，没想到后来导过北风那个吹的著名导演安建先生得闻后也来找我，让我给他的新作，以日据东三省后的上海滩风云为题材而拍摄的上海迷雾的主题歌也作一下词，于是我只得再次献丑，写了首人在江湖。没多久这首歌也随着此剧的播出而在大江南北传唱
身在乱世心在清凉
怎样的天下你胸中装
你也生疑我也猜想
彼此的忠诚无处去衡量
春暖花开花不开
秋阳高照照无光
临风把酒与谁言
心里的话儿无处讲
人在江湖心在远方
怎样的风云你能相忘
你也徘徊我也惆怅
彼此的聚散却那么无常
昨日才见春草绿
今朝就是黄
本是有情却无缘
有谁能听你诉衷肠
好不容易回到了我朝思暮想的文化圈，刚找到点“超脱”的感觉，现实的纷扰就又将我的心往回拉。毕竟是进了这个地产江湖的人，有时候真的是身不由己了。
在我离开之前，我已经帮富力找了白家庄的青年印刷厂的地，也就是后来的富力爱丁堡地块。我走之前已将此地块的方案审批完毕，基本达到了公司的要求，但就此地块与土地方的合作分配问题还没有完全谈妥。我知道这是块好地，如果半途而废非常可惜，所以我离开之后也没有撂挑子，富力的两位老板也一直和我保持着联系，我也继续从中游说，帮着富力继续谈。不断的谈判，不断的交流，通过方案的不断修正，这块地也成就了富力在北京的又一个极富地段价值的经典项目。
我知道我跟土地的交道在很长一段时期内还难以完全停顿。因为我拿地的名声在外，所以经常有人给我推荐地，拉着我四处去看地，很多都是朋友、熟人，也不好推辞，看着看着自己看到眼里又会进到心里，让我又难以割舍。另外也还有人让帮着推荐地、做预估之类的。
我得知富力也在积极拓展土地储备，恰好，适逢我西安的一个已经做了老板的发小，在西安有一块近700亩的住宅用地，正待字闺中，很多人上门“提亲”，我得知后便有意撮合，约了我这位发小和张力在北京的嘉里中心见了面，深入谈了这块地，终究双方还是达成了合议，这便有了日后的西安富力城。
...
随着北京城市格局由“摊大饼”向“多中心”的转变，我认为由此必然会导致新的开发热点的出现。小说站
www.xsz.tw于是我那时也把目光投到了以前不太关注的郊区地块，在顺义马坡附近瞄上了一块400多亩的地，这块地处在中央别墅区距市区30公里，离首都机场8公里，距六环路仅6公里，从101国道和京承高速均可达到；15万人的顺义新城，定位为顺义区的政治、文化中心；66万平方米的新国展创意基地；奥林匹克水上公园，乡村跑马场，高尔夫球场等等都紧邻地块周边，绝对是做高端低密度住宅的好地块。我和土地方的陈老板谈得非常好，最后谈拢的地价也非常优惠，后来我还把陈介绍给了张力。张老板挺高兴，并且诚挚地邀我回去，我还是有些犹豫。
两位老板还是一如既往，来京的空暇之时都会抽时间和我见面、聊天，到了2005年初的时候，二位老板再次找到了我，看我身体、气色都不错了，再三邀请我回去，让我感动。我略作沉吟之后向老板表明了自己的态度：回去我也愿意，但不想再担任北京公司的总经理职务，我想少管一些具体事物，超脱一点。老板表示同意。
当时富力已经在天津老城厢拿了地，但开不了工，方案批不下来。我可以说是受命于危难之时。2005年2月21日我上任的当天就和新任的天津公司总经理朱大洪俩人去了天津，通过两个星期的运作和努力，于3月4日上午天津富力城项目正式开工。而当时同样转战天津的另一个大公司搞了几个月的方案还是迟迟未能通过。
从此，我又回到了富力，结束了这段“体外循环”的经历。
而富力地产此时真正走上了由广州进北京，然后向全国辐射的拓展之路。那块顺义马坡的地也并入了富力的版图，成为了富力地产的首个别墅项目：北京富力湾。
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这次回富力之后，我确实想超脱一些，为此我还做了一个对我职业生涯影响重大的决定，去读书2005年9月我进入长江商学院，成为了长江七期的学员。长江给了我全新的视野，也使我在日常的公司管理实践中有了更多的理性思考。遇到一些问题时，我可以把自己是作为旁观者来看待，用一种“站在月球上看地球”的胸怀和眼界来分析和解决问题。我所谓的旁观者的态度，并不是一般意义上说的那种“事不关己，高高挂起”的冷眼旁观，而是更多通过实践反思再实践的过程凝结一些思想的结晶。我喜欢彼得德鲁克的旁观者，从中感受到了管理大师思想的敏锐和视角的独特。德鲁克说，把人物的某一方面单独来看，人物无不活灵活现，带有鲜明的个性特征。我想，企业或组织也是一样。正如富力公司发展过程中遇到的问题，每个问题都不是单独出现的，都是带有公司特殊历史时期特色的，放在公司运行的过程中来看，问题是单靠某个人的力量难以解决的。我感觉自己的视角更加开阔了。
我的超脱，也与此时富力的境况有关。此时的富力也正如日中天，一路高歌猛进，香港上市、五盘同开、名列全国房地产企业综合实力之冠在被誉为“房地产业冷冬”的2005政策年，众多饱受煎熬的房地产开发企业中，只有富力完成了上述一系列令人艳羡的“创举”。在外界严酷的条件下，富力地产为何能取得如此佳绩，引发了我对富力商业模式的思考与总结。
富力成功在香港上市，五盘同开又一次刷新了热销的纪录，同时还在西安开疆拓土，的确成就了一系列薄冰起舞、逆风飞扬的业界奇迹。富力能取得如此成绩，是因为它拥有了资本市场的杠杆。这种杠杆谁都可以使用，但富力的基础打得比较好，是房地产专业化的企业。台湾小说网
www.192.tw在企业的发展过程中，具有诱惑的东西很多，很容易分散企业的精力。但任你东西南北风，富力就是只做房地产，走专业化发展的道路。低成本、产业链、规模化、做性价比最好的房子，就是靠这一战略和商业模式，富力才取得了当时的成功。
房地产企业选择何种商业模式，决定了其对经济周期的抗跌性强弱，决定了其能否持续发展。战略则是企业根据内外环境及可取得资源的情况，为求得企业生存与长期稳定的发展，对企业发展目标、达到目标的途径和手段的总体谋划。而企业战略是商业模式的基础。
富力的经营战略
富力地产在10余年的发展历程中，根据外部环境变化，把握市场的威胁与机会，充分分析公司内外部的优势与劣势，从而形成了支撑企业快速成长独特的八大发展优势，即富力当时所谓的“八大战略”
1经营形态战略升级：本着对城市发展的前瞻性研究，适度超前地、策略性地选择城市地块发展，同时导入城市运营理念，为城市增加价值，实现从社区开发商到城市运营商的经营形态的升级。
2规模化低成本运营：在条件相对较差的老城区购地，快速抛售，资金迅速回笼。建筑材料及设施等都因大量进货及联合招标而大幅降低建筑成本，形成集团化、规范化运作。
3全谱系多元化精品：产品开发上不局限于某一两个类型的产品，而是全谱系多元化开发，各种类型的产品都有，使客户的选择余地很大。在产品打造上追求设计优势，以人为本，不断创新，追求精品，为客户提供优质的生活方式。
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4共建服务管理体系：利用规模效益创新服务模式，拥有自己的设计公司、建筑公司、监理公司、物业公司等一条龙集团经营，把诚意服务的理念贯穿在每个环节。
5快速滚动销售模式：富力在广州主要做中档楼盘的销售，以快速销售实现迅速回笼资金。项目销售滚动开发，多项目同时运作。
6强化人力资源平台：企业管理系统完善，公司运作规范。人力资源管理有着一套比较完善的机制，对人力资源进行长期规划，以达到选才、育才、留才、用才的目的。
7项目同步迅速推进：以规模化、均好性的产品与服务进行快速开发，即多个项目齐头并进迅速推进策略。拥有自己的土地储备和资源储备，公司的强大实力确保多项目同时运作的安全。
8几级连跳全国性扩张：实现从广州北京全国其他重点城市的扩张，最终把富力品牌打造成全国性知名品牌。
在发展战略、项目开发模式、营销、企业管理等方面富力较万科都有很大的差异，万科经历了多次战略调整，最清晰简洁的概括可能就是“10年加法和10年减法”，即在第一个10年走多元化道路解决了如何生存的问题；在第二个10年放弃综合商社的发展模式，以城市居民住宅为主导业务，解决了专业化问题。现在的万科强调在区域内的集约化经营，以加强对资源的整合利用。
富力则是一直在做“加法”，经过10余年的发展，富力也经历了两个阶段：其前期属于快速增长期阶段，主要以住宅类这种可以短期收效的产业进行支撑，实现了快速成长；2003年之后，富力地产开始了战略转移，意图从以往“短、平、快”的住宅销售转向以稳健、稳固型发展的产业形式，增加了商业地产的开发率。重点发展如写字楼、商场等长期投资型、回报慢、收效稳定的产业的开发与销售。
与万科在不同城市的郊区拷贝单一化产品的路子不同，富力早期的开发模式奉行着“生地不碰、郊地不拿”的策略，主要开发城区中心土地或“熟地”。栗子小说 m.lizi.tw此类土地或许价格高昂，但交通便利，配套极为完善，使项目不必过多炒作“区域价值”而被普通大众接受。因此，从起步开始很长一段时间，富力一直都在致力于对老城区旧厂房的拆迁和新居住社区的建设。但是随着老城区的不断开发建设，旧厂房资源日益减少，市场形势也渐趋饱和。眼看着老城区中能拆的、能重建的地块越来越少，富力集团所担负的“老城改造”的社会使命也即将随之进入尾声。此时，发展势头正旺的富力地产，适时选择了向广州外围、老城外边寻找“生地”的战略转移，而进军北京也正是这一战略的内在驱动，于是富力产品越来越多样化，按照不同的类型建立不同的产品线。
富力的企业家长文化
企业发展过程中，除了实实在在的物质建设，往往需要精神层面的企业文化主线来为企业发展方向掌舵。在10余年的发展过程中，富力形成了自己独特的企业文化。企业创始人的精神对整个企业影响巨大，富力地产也不例外。
富力的创始人是张力先生和李思廉先生。两人之间从未曾签订任何形式的合约，但长期的默契配合使他们形成了一种新型的制衡关系，他们始终以合作的风格经营富力，并以这种精神影响着后来的富力人。富力的企业文化就主要体现在企业的责任心和道德感之上，而核心在于企业的诚信。
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富力实行中央集权的金字塔式管理，可能施行的难度大一些，但是特别有效率，从点到线之间的管理都非常扎实。在富力奉行的家长式管理文化中，两位创始人就是我们的“父母”，而每位员工就是富力大家庭的一分子。富力的管理不是一个老板说了算，而是两个老板在管理上理性制衡、科学决策。公司上市之后，富力个人决策的声音正在逐渐变小，集体决策的声音越来越大。
富力的客户定位
富力的客户是谁根据富力的发展战略，大规模滚动开发，需要资金的快速回笼，这就需要将把眼光放在城市中坚人群。城市中坚人群是指城市中群体规模大、成长性高、对企业盈利高、风险小、购买力大的人群。从年龄看主要集中在2550岁之间，受过良好的教育，收入中等偏上，注重生活品质，职业以外企白领、公务员、企业经理人员、私营企业主、专业技术人员等。
富力靠什么来赢得顾客应该靠的是产品与品牌，为顾客提供性价比最高的产品才应是企业孜孜以求的目标。
针对目标客户的实际特点，富力在获取项目时比较注重地理位置。如北京富力城项目，北距cbd只有800米的距离，辐射二环、三环，周围有地铁及各类交通；爱丁堡项目北临使馆区、三里屯酒吧一条街、盈科中心，东临朝阳公园、团结湖、中央电视台新址，南距cbd仅一路之隔，西面有蓝岛商业中心，三里屯商业中心，体育场及各种大型酒店，项目的辐射半径是“城市中坚”聚集地。
富力的流程管理
在富力的管理系统里，公司业务部门的决策是以销售策划中心为重心的。从项目的选址、设计、施工一直到后期的销售都要参考销售策划中心的意见。这也是我们这么多年以来总结的经验。在此基础上，财务中心和审计部门对于各个项目的资金使用情况都会不断地进行审核、检查。如此才可能达到低成本运营、利润最大化以及为上市公司服务的目的。
富力的业务流程主要分4个阶段：即决策拿地、规划设计、项目施工、销售服务。如下图
在上述4个阶段中，决策拿地和规划设计阶段的增值幅度最大，因此，为了保证公司战略的实现，我们在前两个阶段投入了巨大的精力。
在决策拿地阶段，公司所拿的土地大部分都是“旧厂污染扰民搬迁”项目，这样的土地有以下几个特点：土地国有；不牵涉民居拆迁；拆迁成本低；取得土地之后拆迁容易，可以赢得前期宝贵的时间；政府支持；地理位置好。这样的土地可以使前期开发做到短、平、快，为项目的快速运转创造良好的条件。值得强调的一点是公司凭借过硬的内部管理，建设高层项目从七通一平、环境营造直至交楼，时间最多不超过18个月，多层项目不超过12个月，这样的建设速度保证了项目早开盘，实现了资金的快速回笼。
在规划设计阶段，相关部门根据项目的具体情况和目标客户的特点进行产品创新，给客户提供真正意义上的性价比最高的宜居住宅。以北京富力城为例，在设计上做大型的落地飘窗、空气对流好，采光充沛；在产品差异化上富力提供给目标客户的产品是精装修产品，在提供给客户入住便利的同时，在一定意义上保证了客户购买的是中等价位的住宅而获取的是高价位住宅的品质。针对目标客户的特点，项目设计的主力户型为两居和三居，面积120160，另外还搭配了160260大户型和6590小户型，真正做到了满足不同客户的需要。项目开发分4期，第一期的主力户型为90130高层住宅；第二期主力户型为100180高层住宅；第三期主力户型150260住宅；第四期主力户型为110160服务式公寓、1500独栋城市公馆及250350多层花园情景洋房。几期楼盘由三环沿线向西延伸，产品逐渐升级，建筑形式不断创新：一期以富力独到的扁塔形式为主，一梯多户；二期以板楼为主，强调南北通透；三期，居住舒适，低密度薄板楼，楼座布局合理使中心园林景观最大化；四期在建筑设计上更加考虑住户的舒适性，符合的生活品质的更高要求，推出了6层情景洋房及独栋城市公馆。在园林景观的设计上富力也是不断创新力求完美，一期的景观设计以硬地广场为主，强调中央水系；二期从一期的观赏园林中走出来，推出的是可以参与的小型园林设计；三期以水系、大树为主，强调自然景观；四期随着建筑形式的升级富力对园林的设计加入了更多的私密性考虑。
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楼盘梯级定价，使相同文化和收入水平的住户集中居住在一个区域内，互不干扰。环境营造上为了营造绿色宜居社区，聘请了海外著名的设计院里的著名设计师；在小区设计中富力还考虑到了商业街、附属中学等便民配套。
一切以销售为中心。在决策拿地环节我们就考虑到日后的销售。选址、定位都考虑到周边的环境及我们的目标客户群；在设计环节，策划销售中心根据对北京的目标客户的研究结果给出参考意见，一方面聘请国际重量级的著名设计院所对项目的环境、建筑进行设计，另一方面在户型、内装修设计方面注重人性化，设计环节注重设计质量，将项目设计成真正的宜居之所，以达到满足目标客户的需求。
富力的创新之路
2005年年底由国家统计局提供数字支持的第四届全国房地产业领先企业信息发布会上，富力地产的各项指标均有突出表现，除综合排名第一名外，完成投资额也是第一名，同时销售面积、竣工面积、经营收入和总资产均位居全国前10位。
截至2005年12月30日，富力的股价已由最初的1080港元上升至27港元，公司总市值超过200亿港元，位居中国房地产上市公司前列。同时2005年全年，富力地产总销售金额达82亿元，其中广州19个项目总销售金额41亿元、北京及天津5大项目总销售金额41亿元。能取得良好销售业绩的关键是有好的产品。
在房地产行业由无序竞争逐渐进入品牌竞争的时候，各大企业都在打造自己品牌的过程中各显神通。然而好的品牌不是说出来的。而是做出来的，好的品牌必然有过硬的产品，因为产品品质最能经受住时间的检验，它最能在消费者心目中留下深刻的印象。
在多年的经验总结中，富力的产品已经接近于成熟，这样的产品几乎可以复制到类似的所有项目中。富力的产品具有10大特点：
1交通便捷化：富力所开发的项目大多处于城市核心路段，拥有城铁、地铁、公交等多条线路，保证业主出行的最大方便。
2结构合理化：实用率偏大，秉承了南方开发商务实作风，让业主得到性价比最高的房子。
3外型美观化：采用国际先进理念，多选用大幅度落地玻璃和飘窗，外型设计新颖美观。
4户型实用化：户型方正、搭配合理，全面照顾老中幼三代。
5设计人性化：以人为本的设计理念，把关到每个细节，精益求精做产品。
6用材品牌化：对建筑材料层层把关，选用国内外知名品牌，保证建筑品质。
7园林公园化：公园化的社区环境，着力营造社区景观，使社区美丽如画。
8规模超大化：大规模项目滚动开发，打造超大生活社区。
9配套成熟化：拥有幼儿园、小学、中学全套教育设施，让业主子女受便捷教育同时，营造成熟商业氛围，超市、会所等应有尽有。
10品质高雅化：为中产阶级度身打造，高雅生活情趣与众不同。
品牌的实现不仅仅依靠产品的品质，任何的产品都有其生命周期，因此产品的创新就显得至关重要，而这一点恰恰决定了谁是引领者，谁是追随者。一个创新的例子就是北京富力城。富力在北京市场初期只做完整意义上的住宅，公司倡导的“精装修”填补了北京市场的空白；在户型设计上，公司摒弃了南方的原有模式，新户型设计适应北京人群的居住习惯采用大起居室，厨房、厕所较大的设计；在小区立意和布局上考虑到了小区的文化色彩，富力建造的不仅仅是适合人居的社区还要营造人性化的、服务物超所值的、绿色文明的居住文化；另外富力和业主之间创造性建立了“仆人、伙伴”关系。在我们的社区里，公司物业管理人员视业主为上帝，高标准的社区服务让业主的生活丰富多彩。另一方面，我们将所有购买富力房产的业主当作投资伙伴。这一系列的做法正体现了富力人注重品质、敢于创新、为顾客提供性价比最高的产品的目标。
成熟的、高品质的、规范化的产品铸就了富力品牌的良好形象，从不满足的创新精神也决定了富力能够在竞争中立于不败之地。也只有这样才能使自己从区域性品牌向全国扩张，最终升级为世界级的品牌。
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创新是发展的基石，而学习则是创新的基石。创新之路坎坷而凶险，学习则使其变成平坦的康庄大道。这就是创新与学习的辨证法。
就像万科将美国帕尔迪房屋公司当作学习的标杆一样，国内的许多开发商曾一度喊出了“学习万科好榜样”的口号。雄心勃勃的中小开发商，普遍处于成长期，
这些企业大多是想在房地产有一番作为。中国的房地产市场这么大，而且还如此年轻，所以今后在这些
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成长型企业中再诞生一个或几个“万科”也是可以想象的。栗子网
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富力自2005年当选为由国家统计局评选的“房地产综合实力第一名”的企业之后，至今连续5年当此殊荣。万科和富力同为南派公司，但万科作为带头大哥的地位看起来仍很稳固，而跟在后面的富力也时常爆发出提速追赶的劲头。到底富力要做跟随者还是引领者这是跟在万科之后，和富力有相似境遇的企业都在思考的问题。
和万科的差异在哪里我认为，差异主要在企业的dna，也就是企业文化上。
关于“企业dna”的说辞，最早是由美国管理大师、密西根大学商学院教授诺尔迪奇提出的，他把企业比喻为一种活的非自然生物体，与生物一样有自己的遗传基因。正是这个基因，决定了企业的基本稳定形态和发展乃至变异的种种特征。
支持企业不断发展壮大以及留住人才的动力实际上是一个企业的灵魂，是其dna企业文化。一个好的职业经理人留不留得住，关键是看是否和这个企业的企业文化相融合。不被企业文化融合的企业家，肯定是不能得到企业公众价值所认同的。企业文化又经常是企业家思想的一种反映，大胸襟的企业家，会给长袖善舞者提供一个可以充分表演的舞台。
很多企业把主要精力用在经营和管理上，却往往忽略了解决办企业的根本问题：如企业为什么存在企业要往哪里去企业靠什么打造团队、实现目标在企业管理过程中，很多现象比如员工隐性怠工、内部冲突频发、团队缺乏凝聚力等制度无法解决的难题。这就需要在改造企业文化上下功夫了。
企业需要文化，因为它是企业无形资产的一部分，它无处不在，时时影响着企业的发展。“让我们做得更好”、“我们一直在努力”，并不只是一句简单的广告语或者说口号，它同样传达出企业不懈进取、追求完美的精神，让员工每每感到光荣感和责任感，让消费者在消费过程中产生信赖感和品牌的认同感。可以说，名牌的产生，并不只是建立于产品质量的超越，更是这种企业文化精神的深入人心。
“光棍文化”与“52，白加黑”
企业文化是指企业在市场实践中，逐步形成的为全体员工所认同、遵守、带有本企业特色的价值观念、经营准则、经营作风、企业精神、道德规范、发展目标的总和。
万科倡导“每个员工都应该拥有健康丰盛的人生”，但却在很长的一段时期，让许多员工承受着无休止的加班，万科的员工私底下戏称这是万科的“光棍文化”。加班到连私人生活都受到严重的阻碍，可能是很多人都无法理解的，但是万科领导层中却有一个说法，就是许多管理者的成长是从惨无人道的加班中历练出来的。在他们看来，房地产行业的特征决定了加班的普遍现象，其实以加班的形式来衡定人才，可以说他是对工作的投入态度，是一种生活方式的选择，不仅会让人享受到充实，同时也可以让员工有更多的机会成就自己的事业。可以想象，加班，累的就是那么一段时间，但是出来的成绩肯定不同，同时，人在加班过程中，所磨练的意志，可能对人更有帮助。我想，王石当年也一定没少在办公室埋头苦干到深夜。
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“光棍”一说可能更多的是员工们对万科人才环境的一个调侃方式，但不管怎么说，万科是中国房地产界最优秀的公司之一，公司的业绩和众多优秀员工的云集是最有力的证明。
在敬业这一点上，企业创始人的精神对整个企业影响巨大，富力地产也不例外。在10余年的发展历程中，富力地产形成了自己独特的企业文化。栗子网
www.lizi.tw我进入北京富力之初，就听过张力提出“白加黑，52”的口号，这实际上是富力版的“加班文化”。
房地产企业有其自己固有的规律，每个项目除有自己的销售周期外，还有资金运转周期。当项目运作起来的时候，会有这样或那样的突发问题产生，这就需要经营者及时地想到解决办法。房地产项目每天的运作都有成本在里面，资金成本、人力成本等等，问题解决不了，会给经营者带来许多损失。这就需要员工们加班解决。公司并购的时候，彻夜谈判是少不了的；报方案的时候，加班加点出方案是必然的；土地挂牌报价的阶段，每天的分析、计算、合议是必然的；新公司筹备阶段，琐碎、麻烦的事情需要解决，长时间的加班更是家常便饭。尤其是派驻外地的员工，因为家人不在身边，更多的时间和精力投注到工作中繁忙得没有了自己的生活，成了没有生活的人。可是正是这种不断的付出与努力，才造就了富力“五盘同开”的壮举和跨入“百亿豪门”的英姿，才造就了富力这匹地产业内有名的黑马。
“地产界的黄埔军校”与“富力大家庭”
万科被认为是中国“地产界的黄埔军校”，原因在于万科培养出中国地产界很多职业经理人。万科有一套很不错的核心价值观和企业文化，万科的管理层始终以职业经理人的道德操守严格要求自己，但万科又非常尊重员工的离职。他们认为人才是一条理性的河流，哪里有谷地，就向哪里汇聚。尊重人，为优秀的人才创造一个和谐、富有激情的环境，是万科成功的首要因素。
人才被认为是万科最重要的资源，这个观念在万科被王石提出来时是1988年，那时，业界众多人士认为对于公司当时的发展，土地、资金比人才更重要。但王石却开创了“人才是万科的资本，是万科核心竞争力”的人才观。他们致力要成为学习型的组织，他们要让员工在万科的生活中增值。他们对员工有充分的尊重，他们要做行业的领跑者并让万科成为职业经理人当家的公司。就连王石本人，也是把自己当成职业经理人发展，而不是以企业家自居的。在提倡职业经理人的万科，规范化被称为企业的生命线。不管是空降的，还是内部培养的，让员工机会均等地公平竞争是万科的理想。万科用人，尽可能地给员工足够的舞台去发挥去成长。万科按职业经理人的模式培育了许多优秀的人才，同时，也有不少的人才在成长后离开了万科。业内有种说法，万科是房地产行业的“黄埔军校”。
对于员工的去留，万科认为，对主动选择离职的职员，公司应予以理解和尊重，而如岗位需要在经过能力考察和后，也允许离开的员工再回来。据说万科有很多职员属于“几进几出”。王石认为万科高层管理人员的流动对房地产行业的发展功不可没，他们的离去同时也为万科其他员工腾出了一个上升的空间。万科人事管理制度上最有特色的一个改动就体现在职员手册上，原来提倡为“公司鼓励长期服务，以为职员提供理想之终生职业为己任”，但后来却把这一条款改为“公司为职员提供可持续发展的机会和空间”。后来万科的口号就形成了：“鼓励职员长期服务，反对终身雇佣制”。企业的真正价值在于关键的那部分人才群体，一个优秀的企业家、几个核心的营销、技术人员和几个好的职业管理者加起来可能就是企业的一大半财富。
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由于股权高度分散、机构股东林立，长期以来，万科形成了一套自己所特有的、与资本市场高度结合的职业经理人考核制度，很明显这种考核制度对职业经理起着重要的监督和鞭策作用；但另一方面，也存在一定的弊端。台湾小说网
www.192.tw如当年业绩当年考核，考核不合格即进行调整，这就会使得每一个区域市场负责人都急于开发项目、紧盯短期业绩，而很可能忽视或有悖于公司长远战略。
而富力和万科截然不同，富力倡导的是家长文化，李思廉和张力就是富力这个大家庭的当然的当家作主的人。
富力是国内罕有的双老板企业，李思廉和张力作为富力的创始人，两人之间从未曾签订任何形式的合约，两人股权相当，他们配合默契，彼此忍让，用他们的话说，“这么多年从来都没红过脸”。然而他们又互相制衡，各有分工，始终以合作的风格经营富力，并以这种精神影响着后来的富力人。富力不会随意开除员工，当员工犯了错误，只要不是违反公司的“天条”危害公司利益，老板都会给他机会予以改正、弥补。富力的管理不是一个老板说了算，而是两个老板在管理上理性制衡、科学决策。但是公司上市之后，企业文化需要进一步调整和适应，个人决策的声音应当逐渐变小，而集体决策的声音应该越来越大，只有通过适度的放权，公司各职能部门才能更加有效地实现各司其职、有机配合，在企业运行中充分展现出管理的优势。
富力的企业精神我曾经概括为富有战斗力、富有创新力、富有凝聚力和富有生命力。和大多数公司一样，富力十分注重培养企业的团队精神，力求让公司的每一个员工从销售、设计、施工、财务甚至前台的工作人员都能认同是企业的一分子，并共同汇成企业发展的合力。在管理过程中，公司对每一流程、每一员工都尽量高标准要求，期望让每个员工的潜力得以最大限度地释放地出来，形成了一支能打硬仗、富有凝聚力、战斗力和生命力的“铁军”。但在实践中分权分责又不能做到有效的统筹兼顾，往往就容易形成各自只关心自己部门的利益的弊端，而形成管理壁垒和企业内耗。表现在企业文化上，就是企业不能形成统一的价值观和强大的向心力。我在富力的企业文化中尤其强调的是创新，创新是企业的生命之源，创新是企业发展的第一动力，创新与否，决定了谁是引领者，谁是追随者，只有富有创造力的企业才能进一步的发展壮大。
在长江商学院的学习，使我更能理性认识到企业文化对企业长远发展的重要意义。我希望富力也能够象万科一样有自己独特的企业文化，可以培养大批的职业经理人为富力所用。想起了“天下无贼”里那句经典台词“21世纪什么最贵，人才”房地产业虽然是资金密集型、资源密集型产业，但是人才的力量仍然不可小视。有能力、有战斗力的核心团队往往能够创造出来常人不可想象的价值。
富力的企业文化是一种原生的自然性企业文化，很容易受到环境的影响而发生变异，从而变成一种消极的负面文化，这将是很可怕的事情。因为一旦消极文化持续太久就会像病毒一样侵入企业的肌肤，甚至深入骨髓，那样企业必将会走上不归路。
其实从严格意义上说，富力并没有一个健全和成形的企业文化，仅仅靠的是一种家庭传统原则的理念去指引。“上阵父子兵，打仗亲兄弟”，这是中国亘古以来的至理名言。在富力创建初期，由于资金和其他各项条件的限制，家族式的企业文化以及共同经营确实在那个时期让大家一起拼搏，给企业经营者带来了安全感，让企业得以生存和发展。然而企业发展到一定规模和时期后，富力的家文化及管理模式就给企业带来很多制约。这些方面表现在高层的决策的随意性，管理人员的专业性不足，越权管理、员工与管理层沟通障碍等多方面。
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虽然富力发展到一定规模后使用了部分经理人员，但是由于职业经理人的专业水平参差不齐，因此在岗位的表现上也各有长短。由于表现的差异，导致企业决策者对职业经理人评价不一，信任程度也随之出现差异。但是无论职业经理人表现如何，在企业家长的心目中的信任水平都应有个恒定位置，不能因裙带忠诚而厚此薄彼。在实践中往往只要职业经理人在出现工作失误之后，在企业中的裙带忠诚立即就将以爆发式表现，给予相关人员很大的思想和工作压力。然而裙带员工在企业中如果因为工作能力或者绩效被调整岗位或者处罚时，往往职业经理人都战战兢兢，甚至出现“刑不上大夫”的局面，而不受管理监控，不能与其他员工等同，由于身份悬殊，在处理这类问题时，往往“殃及池鱼”。这就是很多职业经理人为什么不能在富力长时间发挥其效用和企业员工快速流动及缺乏对企业的忠诚度的一个重要原因。
企业竞争可以分为4个层次：产品竞争、营销竞争、战略竞争和文化竞争。企业产品竞争的成功是一种短期成功，营销竞争的成功是一种中期成功，战略竞争的成功是一种中长期成功，只有文化竞争的成功才是企业长期成功的根本保证。企业要想获得长足的发展，作百年老店，就必须确立适应企业发展、更加合理健康的企业文化，对企业文化中不合时宜的地方要及时发现并改造。
富力与万科典型的大众持股不同，王石能够上天下海，做一个撒手掌柜，其胸怀和度量并不是一般开发商老板能相比的，如果没有完善的管理决策机制，如果没有规范的职业经理人运营机制，亦是根本不可能做到的。
相比之下，富力则是典型的私人持股公司，两位当家人李思廉和张力各占总股份的30还要多，已发行的股份只占公司总股份的27左右，在业务管理上具有集权特色。张力分管操作层面的业务，侧重区域拓展及拿地开发；李思廉则侧重资本运作及商业。“双子星”能够交相辉映，把朋友间的信任和创业伙伴间的默契发挥得淋漓尽致，不能不说是中国式企业治理中的一个“另类”。
俗话说“小型企业靠能人老板、中型企业靠制度管理、大型企业靠文化”，在中国这么一个私营经济刚刚兴起的国家，许多成长型企业仍然是靠能人老板在带领前行的绝对不可否认能人老板的重要性，但许多私营企业寿命不长的原因，也恰恰是在其成长时期过早患了“大企业病”：制度的缺失、文化的荒芜造成了管理混乱、战线过长、层次过多，错综复杂；同时也由于中国职业经理人的机制尚未成熟，许多老板不敢放手给“外人”去做，最终落得心力憔悴、分身乏术，企业陷入泥潭，令人扼腕而富力能做到今日仍是两个大股东两个联席董事长，不能不说是一个特殊的成功案例。
富力和万科有着许许多多方面的差异，比如说资本运营、风险控制、企业文化、盈利能力、产品结构等，作为都想做百年老店的企业，决定企业未来前途的除了这些方法论之外，最为关键的就是企业的灵魂问题，也就是企业发展的内核，一个企业的核心理念。
作为内地最具知名度的品牌开发商，万科的企业核心理念到底是什么有人说是营销随需应变，有人说是物业管理，有人说是产品技术不断创新但是在万科人自己看来，以人为本，为客户创造价值，才是他们这个团队的共识。
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面对业主的投诉，万科明确了4个原则：1当成本与质量发生矛盾时，确保质量第一；2当工期与质量发生矛盾时，确保质量第一；3可以直接砸掉质量粗糙的部品；4如果因为修正设计缺陷导致无法按正常时间交付，首先确保品质并获得客户认同，同时愿意按合同约定承担违约赔偿责任。
万科的客服体系以客户关系中心为主导，该中心除了负责处理对万科楼盘与企业的投诉外，还肩负着客户满意度调查、员工满意度调查、各种开盘风险评估、交付风险评估、客户回访、投诉信息的收集和处理等工作。投诉论坛与万科体验中心是其中两大重要的职能部门。在万科，客服并不仅仅是客户关系中心和物业管理中心的事。万科更提倡全员参与的客服意识。
在万科，所有员工都要积极参与为客户服务。每一个员工都有义务接待客户，记录客户提出的问题，并负责处理客户服务中心安排的任务。客户服务中心从中起到组织协调的作用，接到各方面反馈的问题，派发成具体的任务交由专业部门来处理，在任务处理过程中还要进行必要的监督，直到任务完成。
在万科人眼中，自己1的失误，就是对客户100的损失。这种以客服意识为中心导向的业务文化，从结果上看，一直让万科在业务急剧调整变化中持续赢利，过去如是，在历经房地产冬天时如是，或者未来也将如是。
其中两大核心价值观：1客户是我们永远的伙伴；2人才是万科的资本。
万科的管理，点点滴滴中都透露出由此而带来的专业、专注和细致、严谨。这种价值观和文化，甚至成为万科产品的特色包装和特有的品牌价值。万科的“企业视角、人文关怀”特别好地表达了经理人文化的内涵，同时也恰到好处地观照了白领的文化趣味，使一批白领对万科情有独钟、趋之若骛。其实很多时候赚钱的决定性因素往往并不是钱本身，公司的核心价值观才是根本，这一点，国外有关百年老店的实证研究充分证明了这一真理，一间公司由优秀变成伟大，其核心竞争力的最重要的组成要素之一就是正确的价值观。我们完全有理由相信深植于万科经理人当中的企业文化和价值伦理才是最重要的获胜基因。
万科总是习惯把目光向前看，对于所有的荣誉和挫折也都归于历史，所有的外部评论都将随风而去。万科的目标很明确：成为中国房地产行业持续的领跑者，任重而道远，万科给自己强化了压力，并且提出必须突破过去的经验，实现跨越式发展，才能到达光辉的彼岸。
万科总经理郁亮曾说：万科的主题词“颠覆、引领、共生”，其核心是颠覆。所谓颠覆，就是要“清零”，从零开始。万科过去是将自己放在高处，有大胸怀和大眼光。现在我们意识到，同行也有很多的长处，万科需要将自己放到低处，吸收人家的长处，需要容忍文化的差异性，不一样的不一定就错了，这一点万科以前做得不够。而且在企业发展方式上，联手发展有利于获取资源。颠覆包括管理体制的变革和企业文化的变革，万科需要在包容性的文化上更进一步。
富力已经在自己的发展道路上越走越远，面对新的市场环境和内部外部因素的挑战，必须在企业的上升阶段对企业文化进行梳理和改良，不然很容易患上大企业病，而削弱企业的实力，企业的品牌价值也无法得到相应的提升。在这方面万科已经走在了富力的前面，想要追赶，唯有更加用心，去改造我们的文化。
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可能是两位老板一直忙于开疆拓土，也可能是无暇顾及这个层面，富力始终没有特别注重企业文化的梳理和提炼。公司在2002年前后也曾经请过专门的管理公司来为富力集团作了一本“企业文化手册”，但是，外人总
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归是外人，凭短短几个月的访谈、调查做出来的东西能否是企业文化真正结晶还真得在心里打个问号。小说站
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作为一个文化人，我相信企业文化的力量；作为一个职业经理人，我相信企业文化可以实现企业制度所不能达成的目标。
企业的首要使命和最主要的使命就是活着，要活着你就必须适应周边的环境，并且当环境变化时，你依然必须得适应。企业文化塑造主要通过让企业提高对企业成员的凝聚力和对外部环境的影响力来实现这个目的。
富力人大多数都能吃苦、能战斗，具有我所提炼出来的“四力精神”富有战斗力、富有创新力、富有凝聚力和富有生命力,但如果不加凝聚与引导，精神最终将会涣散。企业需要文化阵地，弘扬企业精神需要载体。
富力在广州曾有一份内刊富力号，回富力之后，我感到不仅南、北方消费者有文化上的差异，而且南、北方员工也有一定的文化差异，于是我感到有必要创办一本更加具有文化特色的企业内刊了，于是新富力应运而生。
新富力发端于“富力新论坛”。我们的办刊初衷是希望新富力能够像五四时期的新青年一样始终是中国新文化运动的旗手和新思想宣传的主要阵地，成为宣传富力企业文化的一个阵地和鼓舞士气的另一个战场。
我们是想在既定的富力模式中，借由企业内刊的力量，一是搭建一个企业内外交流的平台，加深富力与业主、富力与媒体的相互了解；二是成为企业内部思想集思广益的一个平台；三是为富力鼓舞士气、为富力呐喊。
每一期的卷首语都是由我来撰写。往往是凝神静气酝酿良久之后下笔千言，还嫌不够。这些文章里有的是对地产大势的预测、有的口号抒发是职场感怀、有的是对公司存在的弊病进行剖析、有的是鼓舞士气的迎战语、有的是年终对来年的展望新富力倾注了我深厚的感情，这些情感皆源于我对富力的深沉的情感。
如今新富力已经成为富力员工文化生活中不可缺少的重要组成部分。员工们可以在新富力上发表工作感悟、基层生活、合理化建议等类文章；也可以看到市场动态、团队建设、培训进展等资讯；既有理性的分析，又有感性的释放，还有幽默的调侃在这个舞台上，我们可以看到富力人闪光的智慧，也可以发现富力人思想的轨迹，另一方面也能看到富力人对自身不足的困惑和探索。
在新富力的创办过程中，张老板给予杂志以高度重视。每次出刊，他都会让秘书在他北京、广州的办公室摆上几本，处理公务之余翻翻，通过刊物来了解员工的思想动态、精神面貌等等。除了在人力、物力上给予支持外，张老板还对新富力的编辑提出过一些建议和想法，使我们的工作更加有的放矢。
同时，我们的刊物也面向我们的客户。希望我们的客户也能参与我们的文化建设与改造。在与我们分享进步喜悦的同时也对我们进行鞭策。
我们在创造城市中凝固的音乐的同时，也在创造并引领着新的居住文化。当我们看到业主们高兴地入住我们的社区时，每一个富力人都在体味着付出的快乐。我们希望可以实现自己的经营理念，在提供顾客住所的同时还能给予消费者另一种价值，这种价值更适合社会发展的需求规律，也是对社会的一种责任感，通过这样的付出企业才能实现与社会共赢的目标。
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我希望我们建造的房子不仅是物质的，更是心灵的，希望我们的富力人能把人文关怀融入在富力的工作当中，让富力不仅能有良好的业绩更能收获丰硕的精神财富，为此我写过一篇名为心灵的房子的卷首语发表在新富力上，用它来结束此章吧：
我们脚旅于四方，游走于中国名城市井，为的就是去建筑那城市的房子，安得广厦千万间嘛那当然是物质的所在。小说站
www.xsz.tw可你有没有想过，有一种房子比物质的房子更重要，那就是心灵的房子。
房子乃人类生存的基本资料。没有居所便无栖身之地，无法安居乐业，安全感和归宿感也更是无从谈起。我们是盖房子的，当然知道房子在城市人们生活中的重要性。对于我们，能够将自己的公司品牌、能力集成一体，建造出让人称道的房子，使公司成为业界的引领者，那便是成功。但对于在城市中生存的人之个体，能拥有一套自己的房子，并且是让自己心仪的房子，那该是多么重要的事情
因为是自己的房子，它便不再是那种过客匆匆的驿站，也不再是那种风起四壁的寒舍。拥有了自己的房子，人便拥有了一个**、自信和属于自己的心灵空间，即使生活得不容易，但他的心是愉悦的、平和的。
人生不在于渴求什么，渴求多少，更重要的是你有没有一种平静祥和的心态。只有在心灵中拥有一栋亲切的房子，才能真正体味到家的涵义，才能让你醒悟：心与灵的契合，使整个身心都律动着无以言说的温馨与欢畅。因为你的心灵已经走入了使你安然的房子，何时何地都会感受到家的存在，享受到家的温暖。即，心灵有了一个大安的地方了。而人若没有盖好心灵的房子，他便心无所依，灵魂便会出壳，心没准成了脱缰的野马，或许干出不可思议的傻事来。有时候，对人而言，心安比身安重要，精神比物质更为重要。因为，精神的力量可以超越时空。
一个企业，它同样是生命的存在。国外众多的百年老店，经久不衰，其内在的原动力，便是一个企业一代又一代员工灵魂的关照。这种企业是有灵魂的。而在中国，能触摸到企业的生命之魂而且让人为之感动的企业能有几多就说我们做房地产行业的，都说它关系到国计民生，是国家的支柱产业之一，可又有哪家公司能与国外的同行匹敌呢所以，我们别总喊着自己如何如何的了不得，别总认为自己已经涅磐成凤凰了，别总感到自己充满了成就了。这一切都是外在的东西，让人有着一滴水见太阳的浅薄。我们，是有了一些成绩，但内心深邃的东西还很不够。李思廉曾言，做受人尊重的企业，将企业做到最好；张力亦提出让员工读于丹论语心得的要求，其不敢说是让员工修身、齐家、治国、平天下，单凭修身养性，起码让员工内心光亮起来，使之更懂得去爱客户、爱公司、爱大家，以谋求个人与企业共同发展和完善。这也正是佛家的“自我觉醒”，成就员工光明庄严的内心世界，从而圆满了企业、个人的自我实现。王守仁曾说：人心是一个天。如果，人的心灵都亮堂了，那他的作品也必然是亮堂的。
当然，房子是物质的，心灵的房子是源于物质之精神的想象与提升。可房子是为家而设置的。富力就是个家，富力这一大家子人聚在一起忙忙碌碌，起早贪黑，不正是为了圆更多人的安居之梦，让更多的人有机会去体味和享受更多的家的感觉么我们为别人盖物质的房子，同时也为富力盖着心灵的房子，这房子凝聚了我们的灵魂和力量，是我们精神的家园。它需要耗尽我们毕生的精力去建造，它的地基深厚，墙壁笔直，是每个富力人责任和道德的写照。
作为房地产的从业者，我一直崇尚佛家的偈言：盖一所心灵的房子。这个比喻真好，这可比将心做成茧的俗人高明得多了。佛是让我们心无旁骛，心无所异，并且亮堂堂、活鲜鲜跳动跃动着的一种力量。栗子小说 m.lizi.tw人，谁能无心，只是那心里装得是什么，心便有了天壤之别了。
我们多么需要一所心灵的房子啊无论是个人或是企业都是需要做这种建造心灵房子的努力的，否则灵魂和心绪如何安宁让我们双手合十，双目紧闭，不妨试着走一遭心灵沐浴的心路：点滴的琐事，深情的回忆，感恩的泪水便会悄然溢入你的心海，你在寂静中听到了灵魂的召唤，把自己领回了家。一种醍醐灌顶，清洁无垢的心灵的房子便开始了营造这该是我们在纷嚣忙碌的世界中一次多么可贵的精神之旅啊如若我们每位员工都怀有了这种境界，这种菩提，那外在的物质的房子何愁不能建设美好菩提本无树，明镜亦非台。心里无物身外就无物，心里有物身外也许无物，这便是心即是佛的力量。
我一直认为心灵的房子是装有价值道德和人格力量的所在，是人和企业一辈子打造的最伟大的工程。富力人一定要坚信：我们建造的不仅仅是物质的房子，而是给人们改变生活方式的“心灵的房子”，业主别样的心灵体验，是富力人的责任，道德和情感的灵与物的放映。当然，我们只有建造好自己心灵的房子，才能盖好物质的房子。这是对富力人最难也是最大的命题。
此文发表后，在企业内外都引起了强烈的反响。长江商学院的金融学教授梅建平先生还特地来电，说感觉此文情真意切，点出了房地产开发过程中的灵魂问题。希望诚如斯言，藉此文能让我们的更多的地产中人关注一下我们的行业、我们的事业有关灵魂的问题。
一个文人的地产江湖第四部分纪念成长1
2005年对地产界来说是一个特别的年头。这一年对于地产界来说，注定是喜忧参半的一年：承接2004年的走势，2005年上半年，全国房地产市场价格继续攀升，据国家发改委、国家统计局2005年7月公布的调查数据显示，2005年二季度，全国35个大中城市的房屋销售价格同比上涨了8，位居第一的上海平均房价是每平方米8355元。针对房地产市场投资规模过大，房屋价格上涨过快，需求偏大、供应结构不合理，市场秩序比较混乱等突出问题，国家采取了一系列的宏观调控措施。通过金融、税收、调整土地供应、住房供应结构等政策，使房地产业投资规模过大、房屋价格上涨过快的局面得到了遏制，引导房地产市场走上了健康、平稳发展的轨道。
从1990年国务院发布55号令，中华人民共和国城镇土地转让和出让暂行条例出台，到当时七部委“关于稳定房价工作的意见和地方细则”的实施，中国的房地产从市场化到产业化，已经走过了15年的历程，也许是由于中国的经济建设习惯以5年为单位这样来规划其发展，所以等我们步入第十五个发展年头的时候，我们感觉到北京房地产市场步入到其发展的节点的位置。
昨天是今天的历史，今天又会是明天的历史。在历史长河中15年不过沧海一粟。中国到汉代的时候叫大汉文明，中国的汉代是中国的少年时期，那个时候充满生机，充满希望，所以留下了非常丰富和灿烂的文化，我们现在所说的汉字，汉语、汉人都是与之有关。因而可以说，中国人在历史少年时期就充满了那么美好的生机，我们的地产也是正处在充满着生机勃勃的少年时期。
哲人们说，时间可以使人成长，成长中孕育着成熟。时至此时，掐指算来，我们为之奋斗的房地产行业已经风雨兼程地走过了15个春秋。回眸这段成长的历程，总会有些意外的惊喜和意外的伤感出现在眼前。如同你我的青春，一个可以肆意发散出欢乐的年纪似乎渐渐远去，似乎生命中最初的纯真的情感随着时间的流逝而慢慢地湮没了。当要面对这世界层出不穷的复杂局面时，终于后怕担心起来了。在强忍住了眼里泪水时，我们知道那就叫青春的无奈，也理解了那句诗：我眼里蒙着泪水就像蒙住了幸福。对比起孩提时光的可贵，少年更会真切体味成长的烦恼与阵痛。
因为众所周知的原因，我们真正意义上房地产产业从先天不足的状态中开始成长起来的，中国房地产进入市场化阶段后，试图用15年时间弥补过去40年的欠账，仓促应战的开发商、仓促应战的建筑师以及仓促应战的城市政府站在一起，共同完成了吸纳过去十几年改革开放所积蓄的巨大房屋购买力的现实任务。在这段时间内，强大的市场推动了开发商，开发商又推动了建筑师，整个房地产行业在风起云涌中成为国民经济支柱产业。反观在过去10多年间，房地产产业发展速度之迅猛不得不令人称奇，让许多亲历了这一过程的业内人士唏嘘不已。房地产作为一个产业，其发展历程自然是受社会经济大势的综合影响，就像鲁迅先生说过的“煤的形成”，每个参与其中的房地产人就是那些成千上万的树木之一，每个人的懵懂，每个人的努力，每个人的反思，每个人的成长汇成了当日之房地产产业发展现状。
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走过15年，我们的房地产依然富有激情，因为他还是很年轻。如同人越是年轻的时候越会产生对成熟的渴望，总是希望有所成就并尽己所能。然而时间并不会自动带来成熟，成熟就需要不断的成长，一旦我们停止成长，可怕的衰老就会随之而来。这个成长的过程就是我们不断学习、发展、贡献、创新的过程。我始终深信，行业人士成熟，需要走向去接受，去承担，去挑战，波澜不惊，宠辱不惊。
许多曾经很特别的经历都会在脑海中慢慢平息，甚至消失得没有了踪影，或许这就是成熟了的心态吧。成长的过程是灵魂和万物的一种感应和共鸣，是一种进取和过程的美丽，是一种内心对环境的感觉和领悟。偶尔有些回忆都如风掠过平静的湖面微微地荡漾。就像一条奔流不息的大河，经历了一处处美丽的风景想驻足都不行，想回头也是已不愿或者已是不能了。于是只有继续朝前走，即便是已经身心疲惫但那些风景我们还是会铭刻于心的，可以用它作为我们成长的纪念。然而时间是不会停的。只有把得到与失去，当作是一种经历，当着是一种磨练，当着是一种收获，这样才能在以后的日子里过得快乐，过得美好，始终保持给我们力量的激情。
成长需要力量，也需要目标和方向。荷兰社会学学者勃纳德利维古德说过：“人生的每一阶段都有它自己的意义和目的，发现它和接近它是人生最关键的问题之一。”谁知道还会有多少“世之奇伟瑰丽”在等待着我们。一路上的风景指引着我们，青春之后，继续成长。
当然，这条终身成长的道路不会是一帆风顺的，它的风险、压力、难度，也许并不亚于人在青年时期起步创业时的艰难。但也许正因为如此，人生的整个过程才会显得波澜起伏，让人百味丛生。可以借鉴的是，美国学者利波特是这样阐释的，他认为：“发展指的是成长和才能在时间上变化的过程，这是成熟和同环境的相互作用这两者的函数。”仔细品味他的话，中心意思还是以自己的资源为本，努力寻求与周围环境的和谐互动。
在此之前，我一直以为成熟是成长的必然归宿，也是发展的顶点，“百花凋零是为秋”。但又发现，只要意志不减，即使是在肃煞的严冬也可以如沐春风。“梅花香自苦寒来”，人可以终身成长，我们的事业也一样。
富力作为企业、作为品牌也在成长着，到2005年富力北上已经三度春秋了。富力继2003年取得43亿元、2004年取得64亿元的业绩后，2005年再次获得高速增长，共获得82亿元的销售金额，比2004年同期增长28，其中广州19个项目总销售金额41亿元。北京及天津5大项目总销售金额41亿元，这个从改革开放前沿阵地摸爬滚打过来的地产民企此际已经成为创下国内民企香港h股融资之冠的上市公司，成为综合实力名列全国之冠的地产先锋，这时人们形容他，总喜欢用诸如“蒸蒸日上”、“前途无量”等字眼。然山不厌高，富力还有攀登更高山峰的激情与替质。
富力作为南派发展商企业运作以稳健著称，纵观富力10余年的发展历程，富力进京绝对可以说是富力发展史上具有里程碑意义的一个重要步骤。而成为富力北京代表作的富力城项目则为富力品牌全国扩张战略奠定了坚实的基础。富力城项目是对富力品牌的完美诠释，是富力全国扩张的桥头堡，富力城项目的成功运作使富力的品牌知名度和美誉度都得到了巨大的提升，并且作为外来开发商也给新的市场带来了新的气象。
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在广州经过了将近10年的经济与经验的积累，在“规划与时俱进，紧扣城市化建设”拓展原则指引下，2002年，富力集团正式启动面向全国的发展战略。在区域拓张模式上，富力和万科走的是泾渭分明的道路，万科的路子是“全面开花”，形成了聚焦以深圳、广州为核心的珠三角地区，以上海为核心的长三角区域，以京、津为核心的环渤海区域的全国化布局，但在京城确显得有点小打小闹，这不能不说是一个尴尬。
而富力以近32亿元拍下北京广渠门外地块、成为全国“标王”的一场战役使富力在全国的房地产行业中一夜成名。而此际，从广州大本营至北京、天津、西安、重庆、成都、沈阳直至海南，富力地产已成功布局多个核心城市。
作为民营企业，富力进京与全国拓展体现了中国民营企业普遍具有的敢打敢冲，勇于进取以及团结作战的精神，就仿佛一支所向披靡的球队：不停奔跑、不懈努力、拒绝平庸、永无止境地竞争与进攻，永无止境地追求完美可以给足球下千百种定义，但绝没有一种定义可以涵盖足球的全部精神。
足球传递的精神被无限放大和复制，在富力的品牌拓展历程中都可见足球精神的影响力
首先是扎实训练。
2003年前后，北京的开发商还在琢磨如如何提高技战术水平加强防守之际，一支带着全新技战术打法的南方劲旅突然在北京爆出冷门。富力城这个名字像是一夜间从北京城里长出来一样：精装的房间和园林、完善的配套和高品质的物业费让富力城迅速成为京城房地产界的明星。
1994年，富力地产在广州成立时只是一家开发中低住宅项目的小型公司，由于产品质量好，高性价比，很快就打开了市场。8年磨一剑8年里，富力磨产品质量、磨运营模式和管理经验。2002年，广州富力的资金和人员储备日渐充足，富力军团挥师北上，以近32亿元摘得中国住宅用地标王，富力带着自己的标准打法开始驰骋京城赛场，并由此开始了所向披靡的全国联赛。
其次就是标准的打法。这其中又包括：
一、控制成本、完善机制：
作为富力地产进京的先锋一脚，富力城开盘之初，每平方米售价只有7000元，而这一脚有力地刺激了北京三环以内不断飙升的房价。当时有人说：“富力城赔了。”我们当然不会赔，售价不
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高，是因为管理机制完善，成本控制严格。小说站
www.xsz.tw高价不代表高质，平价不代表质差。
富力惯用低开高走的策略，这也是最有效的策略。不仅是富力城项目，富力旗下的所有楼盘都会用这样的策略，早期参与投资我们这些项目的购房者，越早参与得到的回报也越大，这个我们不会改变，我们把利让给最早捧场的客户。所有的消费者都是明白人，一个项目挣了他多少钱，事后他都会明白过来。所以，一个暴利发展的项目，迟早都会让消费者感觉到上当受骗，至少心里不平衡。而一个微利发展的项目，最后都会得到消费者的极大认可，成为品牌公司的追随者甚至忠诚拥护者。
而对于富力而言，为市场提供“高性价比”的产品是其进入市场屡试不爽的法宝。这也是由其项目客户消费群特性决定的。早在“旧城改造”的时候，富力的产品最吸引消费者，凭借的是优质地段的高性价比产品；同样在北京以近32亿元拿下富力城地块时，也采取了低价入市的策略，短短10个月即实现13亿元的销售额。但是，富力的价格优势是并不仅仅是牺牲利润为代价的，而是通过对产业链的垂直整合得以实现的：自己买地、自己设计、自己提供泥沙、水泥、钢材、自己建设、自己卖楼，富力对成本的严格控制是其实现“高性价比”产品的最大保障。也就是说，别的开发商外包的成本早已成为富力利润的一部分，价格当然具有极大的竞争力，实现产品的价格优势也是必然。
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此外，富力在产品设计上也颇费功夫，其户型设计多为“紧凑户型”，虽然舒适度降低，但面积相对较小，总房款因此较低，高性价比的产品对消费者尤为有吸引力。高销售速度也缩短了大盘的运作周期，有效降低大盘运作因经济周期的波动而产生的风险。小说站
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房地产企业能不能持续地保持竞争能力，关键就看能不能把握住客户，同时为客户创造价值。而产品的价值是贯穿于开发的全程，最终通过市场价值决定的，开发商在拿地前如果不研究客户需求，不锁定目标细分客户，也就没法体现客户价值。
随着富力地产的稳健发展，除了总资产规模、销售额还有土地储备等硬性指标外，最突出的优势，也是最被业界称道的就是富力的盈利能力了，而这一点正是取得商战胜局的关键。李思廉就常说：“控制好成本，保证一定的利润率，比什么理论都重要。”在富力地产香港上市首日张力曾表示：由于上市后富力地产融入了公众的资金，所以今后企业在运作上必须更加透明化，每一分钱都要对股民有交代。今后富力的利润率要更高，成本控制要更严，赚的钱要更多，在当时就成了管理层的共识。
二、销售从设计开始：
富力只要盖房就不愁卖房。无论市场冷暖富力城总能迎来客户的追捧，创造出一个又一个销售奇迹。原因在于我们推崇的销售方式不同于常规的推销式卖房，销售从设计就已经开始。产品定位和设计、采购施工、配套建设销售全面参与每个环节，这种参与甚至精细到门把手的挑选。销售及时将市场建议和客户需求传达给设计施工单位，设计施工单位再迅速作出调整，使得富力产品一入市场便得到认可。说白了就是不在后期的吆喝，而在于前期的介入。我们为项目目标开辟打造适合他们要求的产品”，“根据市场需求，做合适的产品”，我把它归纳为四个字：“产品主义”。正是在这一理念的指导下，无论在广州还是在北京、天津、西安等地，富力地产都坚持在周密的市场调研后，做符合市场需求的并能和公司核心竞争力相结合的产品，不玩概念，不耍噱头，踏踏实实，实实在在地做产品。小说站
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三、以美誉度促品牌建设：
在品牌价值方面，富力由一个区域品牌逐渐跃升为全国品牌，甚至开始走向世界。企业的社会责任感不断提高，“企业公民”形象日益深入人心。2005年11月，李思廉作为广东省慈善会推荐的唯一代表获得中华慈善总会颁发的“中华慈善奖”。十几年来，富力的各类捐赠遍及文教、卫生、治安、敬老、扶贫等多个领域，捐赠金额累计超过人民币15亿元。良好的企业形象，也为富力赢得了市场的口碑。但在这方面，富力似乎依旧无法超越万科。毫无疑问，优质的物业服务对早期万科市场口碑的建立，品牌形象的提升起着至关重要的作用。王石从索尼的经验中引进和变通得来的“物业管理”模式和“优质服务”口号的运用和推广，因为首创而迅速形成强烈的影响力，万科的物业管理模式的创立正是其独特的品牌标签，并由此拉开了房地产优质服务的卖点，掀起物业管理浪潮，为众多房地产开发商所效仿。这是万科品牌之路的起始，这个开始使得万科在品牌个性和品牌知名度上获得了双丰收。此后万科在开发新项目时对这一模式的坚持事实上具备了无形的外部传播力，使得万科品牌的印象在市场中得以扩展和加强。而富力在建筑品质、服务水平方面都有很大的改进空间，这方面已经得到了富力的高度重视，必将会成为富力品牌成长与升级的利器。
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此外，还有团队精神。
在足球场上，每个人都有自己的位置，都有自己明确的任务，各司其职，或进攻或防守。每个位置的队员都要严格遵守主教练的战术安排，协同作战，互相配合，并给予同伴充分的信任。当球被攻到本方禁区时，将球踢到远离自己球门的位置是守门员和后卫的职责，而其他的队员也有义务去帮助后卫和守门员将球踢出危险地带。将球踢到对方的门里就是前锋和其他进攻队员的职责，而后卫们也可以适当插上助攻。
足球队和企业有一个共同点：都要拥有团队精神。作为企业要注重团队精神，就是要求我们不把公司的成就简单看成是哪一个人或者哪一个部门的功劳。足球比赛是集体项目，个人表现也是和团队配合是相辅相成、缺一不可的。一个企业的成功要取决于决策者怎么带好这个团队，让整个团队的力量发挥到最大化。
10余年来富力地产在李思廉和张力两位老板的带领下脚踏实地，“富而思进，力创新高”，以科学的管理理念为工具，建立起现代企业制度。以现金流为核心，在专业化中做精细化和集约化，走上健康、稳定的可持续发展之路。富力军团是一支强有力的、高效、善战的团队。只有大家拧成一股绳来做事，互相补位才能保证了团队的高效运转。富力强调责任感、凝聚力，团队的荣誉和精神支撑每一个人，这是前进中最重要的力量。
一切问题，人是关键。只有团队成员都带着精气神，那这支队伍才能够越战越勇。
除此之外，还要敢打客场，敢于挑战国际赛场。
北京是富力品牌走向全国市场的第一站。大获全胜，壮大了富力地产的实力以及客场作战的信心。之后富力全国化战略展开，富力地产带着低成本运作、高效率管理的成功模式客场作战于其他城市。产品线的丰富和多样化让富力地产更加富于挑战精神。事实上，富力地产从成立之初就一直在不断地向市场挑战、向自身挑战。从最初在广州单一项目起家，到全国多个项目同步开发；从在广州单区域开发，到走进北京、走向全国多区域开发；乃至从国内市场运作，走上国际市场运作，富力地产都是凭借着独到的眼光、精准的决策、良好的资金运作能力、稳打稳扎的工作态度，在每一次挑战中取胜并不断壮大的。
之后富力还要涉足商业地产，标志着富力谋求“一体化地产运营商”道路的发展和延续。这个领域里富力再次如客场作战。在北京，富力的商业重点放在了东三环商务综合体项目上，这个项目和富力城、富力双子座、富力星光大道围合成“富力城商圈”。泛cbd区域中高档商业配套设施不足、人均商业面积匮乏，使得“富力城商圈”的成功，有水到渠成之势。
面对新的挑战，富力地产并不否认，这对公司在资金和人员等资源积累方面提出了很高的要求，是一次并不轻松的考验。但富力有信心通过自身资源整合的强大能力战胜挑战，相信经过这几年的历炼之后，富力将完全进入一个成熟阶段。
最能考验一支球队综合实力的赛场是国际赛场。富力地产进军香港资本市场，就是一次向国际进军的尝试。上市的成功不仅可以保证富力地产更加充足的资本实力，有助于富力地产进一步做大做强，而且有助于企业运作更正规化。更重要的是，此举迅速提升了富力地产品牌在国际上的知名度与美誉度，不断创新开拓，使富力成为一个国际性品牌。
富力的成长是在市场的风雨洗礼中完成的，这支球队靠着灵活机动的战术和勇于拼抢的作风赢得了一次次的胜利，“富而思进，力创新高”的企业座右铭让富力人有胸怀、有气魄去不断挑战新的赛场。当然，强手还很多，老将新秀都将成为富力的对手，只有不断成长才能战胜新的挑战。
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