正文 龍吟月的房地產基本快速筆記 文 / 吟月

    &bp;&bp;&bp;&bp;王者現在要去那？那里也不想去，因為走到一個盡頭。只有回頭羅！再走一遍，王者之路皆烽火，萬丈熱情沖天高，不羨鴛鴦不羨仙，只願眾生都逍遙！逍遙王─龍吟月。

    房地產筆記︰

    每個人心中一把尺、一個秤，量長短、秤輕重。沒有對或錯，只是立場不同。究竟怎樣的房價才算合理？

    所得衡量房價最常用，買不起不等於不合理。所謂「專家」，是指長期關注房地產業的學者、媒體，或是房地產業者本身，以及相關業者。這群專家，長時間都身處房地產界，成天看房地產、談房地產、思考房地產，算是對房地產深度了解的一個族群。在「接觸多、了解多」的前提下，對房價合理性的見解，應該更具有參考價值。究竟在他們心中，盤算著什麼樣的公式，來看待合理房價、評估進場購屋的時間點呢？

    房價是否合理，個人價值判斷標準不一，但是協助房價判斷的參考數據卻是十分重要，目前民眾對合理房價多所困惑。房價資訊透明化，絕對有助於合理房價的研判，也就是說，如果民眾能夠得知房屋的實際成交時間及價格，就可以進一步判斷，在當時的經濟環境及房市景氣之下，這間房子的實質價值。

    反推到目前的社會經濟及產業氛圍，民眾就可以清楚比較，究竟怎樣的房價才是合理的，或是來研判這幾年來這間房子的增值實力優或不優。

    在房地產經濟體，因為市場規模十分龐大，政府不應該「干預市場」、左右市場價格；換句話說，市場機制的力量勝過一切，所以︰「市價就是合理價」。

    能夠成為成交市價，就表示買方與賣方達到一定程度的共識，只要買賣雙方有共識，便沒有合不合理的問題了。畢竟房屋買賣過程中，主觀因素居多，很難為「合理」房價找一個通則定義。

    如果一定要找出一個法則，那應該是「開發商有利潤、投資者有薄利、消費者買得起」，達到三贏的平衡。房市景氣若下滑，主要還是受制於總體經濟的干擾。

    供需平衡就是合理房價。以供需法則來看待合理房價。

    供給少房價高、供給多房價低，這是自然不變的原理。舉例說鑽石這麼貴，卻很少人會質疑鑽石價格，因為它很稀有；一公升汽油二十五元，一瓶水六百ＣＣ二十元，水都比油還要貴，看起來也似乎是不合理，但是因為有市場需求，水被賦予新的價值，所以不能單用價格來評估價值。

    也就是說，只要買方認同的價格，就是合理價。

    高房價是房市未來無可避免的趨勢，尤其是資源集中的大都會區，就業機會帶來人潮、引進住宅需求，一般年輕人買不起市中心精華區房屋，本來就很正常，每一種商品都有等級，買不起並不等於不合理。

    一般人慣用以所得衡量房價，計算出房價所得比來評估房價是否合理，這是學習國外的評量方式；但是所得資訊若不像國外這麼透明，真正家戶所得收入，大部分不易據實查核，而且是所得愈高隱匿愈多。所以參考房價所得比，數據一定會偏高，這樣看待房價反而是不合理的。

    房屋資訊透明度高，吸引外資相繼投資，房地產蓬勃發展。房價若偏低，也是一種「不合理」。一般人都習慣用「所得」來衡量房價合理性，這是普遍的社會認同方式，可說是對合理房價的第一聯想；但是在爭取最大利益的前提下，買貴，會覺得多付，買便宜，卻不會覺得少付，這是很有趣的現象。

    所謂「合理性」的聲討聲浪，大多是以高價要求降價為主，很少听到是因為低價而要求漲價的。

    買不起，覺得貴，自然產生不合理的質疑；買得起，買便宜了，壓根不會想到賣價的合理性問題。買方總認為，「會能賣這個價格，建商一定有得賺，價格就是合理」，這也是人之常情。

    但是這樣的邏輯套用在房地產上，卻顯得缺乏正義感。都市城市房價普通被認為偏高，以所得衡量房價，降價有理；如果同樣的邏輯從鄉村邊緣的角度來看，一樣用所得衡量房價，那麼，是不是就應該是︰漲價有理？

    房價太高不合理，應該降價；房價太低是不是應該要漲價？

    「寧可在景氣悲觀的時候買好房子，而不要在景氣樂觀時買到不好的房子」

    房子若幾乎是「人人買得起」，只是選擇性的問題，通常絕不是在精華地段。

    「當價值大於價格時，無論何種時期，消費者都會出手購買」，「價值與價格之間的衡量，主要系於區域認定、負擔能力、人口結構及產品競爭力等四大因素」。基本上，買方普遍用這四個要素衡量房屋價值，當價格高於價值時，買方不會出手買；反過來當價值高於價格時，無論景氣好壞，買方都會進場。而衡量價值與價格的這把尺，長短標準就因人而異了。

    談到合理，重點是在合『誰』的理，買賣不成交，就是因為你的理和我的理不同；買賣能成交，就是因為理已相同，就是合理。只是，在市場機制的現況價格下，對未來房價的看法，業者長短期都看多，學者只看好長期房價。

    房市各種論調百家爭鳴，樂觀者，認為經濟已然全面復甦，氣勢銳不可擋，頗有一飛沖天之勢，悲觀者，則認為最壞的時代還沒有開始，房價未來遲早還會重重摔一跤！

    買的人覺得很滿足，賣的人也覺得有賺到，這本來是一場好事，不過，似乎總有些「雜音」，回蕩在市場間，而這些論點與看法，或許都有其「成理」的基礎，但是，只要稍微再冷靜想想，就會發現到在這些說法的背後，有些根本就是狗屁不通！但是大家一片人雲亦雲的結果，好像就變成了真理，事實上，真的是如此嗎？

    如果一個區域各項公共建設完工、交通建設齊備，生活機能完善...各項硬體都OK，這房價究竟可不可以漲？「理論」上似乎是該漲的，但是如果它就是不漲呢？想想，有沒有這種例子？不少吧！...但是實在不好舉例，怕傷了住在這些區域里的朋友們的心..

    反過來說，有沒有公共建設老舊、交通建設普通、生活機能一般...房價卻始終不墜的區域？...仔細想想...也所在多有吧..

    重點是，這兩者都不是極端的例子，而且案例也都比比皆是，那....這理論究竟該站在哪邊呢？如果「原則」與「例外」的比例不相上下，所謂的「原則」，又何來原則之有？

    這房地產市場不還在這兒嗎？套牢十年的屋奴，一波景氣不就解套了嗎？...當對的理論不斷引導出錯的結果，錯的決定又一直出現對的答案...到底誰說了才算數？

    所謂「市中心房價創新高，年輕人再也買不起市中心的房子了...！」所謂「年輕人想買間好城市的房子，得不吃不喝多少多少年...！」這當然是目前成熟的資本主義發展之下的無奈！

    但是如果換種角度，把這句話倒過來說一下，所謂「年輕人只要一畢業或一退伍，馬上就可以買的起市中心三千萬的房子...」，「年輕人想買間國際城市的房子，只要月薪三萬就可以輕松成家...」這說的通嗎？這種說法又合理嗎？這能符合了所謂的社會公平原則嗎？

    這事兒不還持續吵著嗎？這公平嗎？他不就是「年輕人買進市中心」的代表嗎？請問，有誰會覺得這事是公平的呢？

    當社會的價值觀就是只有同一個標準的時候，嚴格近乎冷酷的生存法則，卻造就了目前台面上叱　風雲的實業家！要嘛就認份、甘願，要不就唯有努力打拼，力爭上游！

    認真地「蹲」了下來，一步一腳印地從基層作起，這會兒的年輕人每個都想用「蹦」的！每個都期待做個錢多事少離家近，數錢數到手抽筋的工作，這又是對的嗎？弄到高不成低不就，結果失業，試問，這個社會有欠你什麼嗎？

    這是一場全球的淘汰賽！適者生存的法則再次成為主流，現實的殘酷，冰冷、無奈，但難道就沒有突破傳統、力爭上游、反敗為勝的例子嗎？想想，也不少吧！

    如果從財富的金字塔來看，當許多人在金字塔地下層煎熬的過著苦日子的時候，有多少人在金字塔的上層往上拉著DP這個數字？難道這些人全都是含著金湯匙出生的嗎？這些人的成功都是偷來搶來的嗎？難道這些企業主都沒有經過熬夜打拼、兢兢業業的付出過程嗎？

    如果社會的公理與良知是存在的，您又期待那些靠著買官賣官、攀附權貴，進而飛黃騰達的人，有什麼樣的下場呢？在平均數字的背後，隱藏了多少盲點？沒錯，是有許多令人心酸的悲慘故事，但是，確也有更多憤發勵志的經典！

    不需要再給房地產市場扣上這麼沉重的大帽子！不要再用這麼簡單的人雲亦雲，去解釋原本就存在於市場之間運作成熟的機制與法則！

    房地產市場要的是「健康」！每一種購屋、售屋的目的中，都擁有各自獨立完整的權利！

    「太低不想賣，太高不想買」，是權利！「投資有風險，風險自行承擔」，也是權利！