當代物權法百科全書小辭典
不動產登記地方立法的依據
一、基本理念
1、定義
不動產登記制度地方立法的依據，系指不動產登記制度地方立法的法律依據、立法權利與義務的依據、客觀情勢和立法需要的依據、立法總原則和地方立法一般原則的依據，以及其他的立法、執法程序等方面的依據。栗子小說 m.lizi.tw
具體地說，制定地方性法規時應當遵循的原則，根據《立法法》的規定，主要有兩大原則︰一是根據本行政區域的具體情況和實際需要“按需立法”的原則；二是不同憲法、法律、行政法規相抵觸的原則。
不動產登記制度地方立法的依據，主要有兩個︰
第一個，是遵守《立法法》規定的“相互協調、適當補充”立法原則。
地方立法適用于“下位法服從上位法”原則，不動產登記地方法的規定不得與行政法的規定相悖、相 牾，需要在上級立法機關授權的前提下進行立法，地方法規的文本需交由上級立法機關備案，以便于監督實施。不動產登記制度地方立法如有需要，上級立法機關應當給予下級立法機關以批準實行，並給予適當的指導與幫助。
上級立法機關可以對于下級立法機關及其地方法進行跟蹤調查，對于可以繼續實行的地方法進行鼓勵，對于不能繼續實行的地方法建議予以修正或者廢除。這是對于一般性的不動產登記法之地方法的處理辦法。
對于香港、澳門特別行政區之不動產登記法，推定其法律效力，適用于特殊性的法律標準，只能由全國人大常委會有權決定其去與留。這兩個特區是高度自治地區，享有獨立自主的立法權，所確立的地方法只要不與憲法和其他上位法相 牾，就應當準許他們制訂與實施。
對于海南省、深圳市、廈門市、珠海市和汕頭市這5個經濟特區，過去30多年來為了便于招商引資、發展經濟，中央給予一些相對特殊的立法權。隨著07年企業所得稅法頒布實施，已經不再給予外資企業以超國民優惠待遇，經濟特區某些特殊性立法權會有所收斂。不動產登記法敏感性強，統一不動產登記制度是個大方向，今後經濟特區也不例外。
憲法、物權法等法律法規規定的“城市土地歸國家所有，農村土地歸集體所有”的規定，這是國家、集體土地雙軌制和二元化的規定，並不完全適合香港、澳門。
一則，這兩個地區都是城市地區；二則，這兩個地區並不存在集體經濟組織。因此，這兩個地區完全可以推定為土地所有權國有化地區。事關不動產登記法，以及事關《立法法》和地方立法的辦法，必須考慮到土地所有制與中國大陸土地所有制的重大差別。
第二個，是遵守本法的基本要求。
本物權法第246條“法律、行政法規對不動產統一登記的範圍、登記機構和登記辦法作出規定前，地方性法規可以依照本法有關規定作出規定”的規定，就是開誠布公地授權地方進行有針對性的立法，借以彌補法律規定不完全和照顧地方實際立法需要的問題。
誠然，遵守憲法規定和其他法律、行政法規的規定，是題中應有和必須之義。沒有立法規矩不能成方圓，衡量地方立法的質量與效力，關鍵在于依法立法、嚴謹立法。
《物權法》是不動產登記制度立法的重要向導與領路人，不僅僅對于地方立法具有指導意義，而且對于中央立法和部門立法具有指導意義。
《物權法》頒布不到1年時間內，就密集性了頒布了《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》等部門法，為“統一登記依據”打下了堅實的基礎。2014年8月中旬，國務院法制辦主持制訂、國土資源部起草的《不動產登記暫行條例（征求意見稿）》閃亮出場，為建立“統一信息平台”邁進了一大步。所有這些，與《物權法》第10條關于“建立統一的不動產登記制度”的大政方針，與《物權法》第246條關于“適當允許地方立法”的指導思想密切相關。上述兩部部門法和一部行政法，都聲稱根據《物權法》的相關規定而制訂。
對于《立法法》之立法依據而言，主要是一種抽象的原則性規定，至于具體規定則在所不問。
對于《物權法》而言，既有原則性規定，也有具體性規定；既有“建立統一的不動產登記制度”的規定，也有“適當允許地方立法”的規定。這種規定並不是臨時性的規定，至少要管用幾十年的。
關于“建立統一的不動產登記制度”的問題，並不是一蹴而就的，是需要不停地努力、不停地改善和完善的，追求的目標可以說是永無止境的。
關于“適當允許地方立法”的問題，可以分為兩種情勢來對待。
當“建立統一的不動產登記制度”實現前和實現後、大陸地區與海外的香港、澳門以及台灣等地區，可以分為兩種情勢來對待。
當“建立統一的不動產登記制度”實現前，地方性立法還可以繼續進行或者繼續保持，一般不會清理、廢除地方性的不動產登記辦法，除非有那麼必要。
當“建立統一的不動產登記制度”實現後，中國大陸的某些地方法有可能會被法律、行政法所取代，某些會仍然保留。
對于香港、澳門特別行政區來說，是不動產立法的最大地方自治區，法律內容很有特色、很有成效，一些不動產登記法至少可以穩定地管用幾十年。這兩個特別行政區，而且是土地所有權國有化的地區，也是全國唯一的兩個土地國有化的省級市區，不動產物權關系非常清晰，已經成為“建立統一的不動產登記制度”的全國示範地區。
反觀中國大陸，依然是土地所有權雙軌制、二元化地區，不動產物權關系極其復雜，官員的廉潔自律指數及其排名遠遠落後于香港、澳門和台灣省，“建立統一的不動產登記制度”阻力非常之大。
有的專家學者認為，“建立統一的不動產登記制度”需要與行政體制改革配套進行，這一點沒有錯。如“統一登記機構”與此項改革確實密切相關。關鍵在于，這只不過是問題的一個方面。“統一登記機構”是比較容易解決的問題，而“統一登記信息查詢”是很不容易解決的問題。現在仍然有很多官員以各種借口，一貫反對“建立統一的官員財產申報制度”，千方百計地隱瞞、藏匿、轉移自己的財產，企圖逃避法律和人民的監督。其中就有很多的大貪官污吏，最害怕“建立統一的不動產登記制度”，最害怕建立健全“統一登記信息查詢”制度。
“統一登記信息查詢制度”與“統一的官員財產申報制度”，是密切相關的。“統一的官員財產申報制度”沒有建立健全，“統一登記信息查詢制度”即使是建立了，也會影響到具體實施。
“統一的官員財產申報制度”建立健全後，官員所謂的隱私保護權和保護範圍會大大縮小，建立健全和貫徹落實“統一登記信息查詢制度”就會比較順利。
“統一的官員財產申報制度”建立健全前，官員所謂的隱私保護權和保護範圍不會大大縮小，反而會大大擴大，建立健全和貫徹落實“統一登記信息查詢制度”就會比較困難。
2、關聯
物權法是普通法，但是規範和調整不動產和動產的專門法，而且是經過全國人民代表大會通過的另類財產權法。並且不動產登記法貫穿于制度物權法和普通物權法、擔保物權法的各個方面。
物權法關于“法律、行政法規對不動產統一登記的範圍、登記機構和登記辦法作出規定前，地方性法規可以依照本法有關規定作出規定”的規定，與城市房地產管理法、立法法的規定是一致的，同樣是有效的，是無可置疑的。栗子網
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城市房地產管理法第62條規定︰“經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發統一的房地產權證書，依照本法第六十條的規定，將房屋的所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權的確認與變更，分別載入房地產權證書。”
立法法第63條規定︰“省、自治區、直轄市的人民代表大會及其常務委員會根據本行政區域的具體情況和實際需要，在不同憲法、法律、行政法規相抵觸的前提下，可以制定地方性法規。”
“較大市的人民代表大會及其常務委員會根據本市的具體情況和實際需要，在不同憲法、法律、行政法規和本省、自治區的地方性法規相抵觸的前提下，可以制定地方性法規，報省、自治區的人民代表大會常務委員會批準後施行。”
“本法所稱較大的市是指省、自治區的人民政府所在地的市，經濟特區所在地和經國務院批準的較大的市”。
省、自治區的人民政府所在地的市為省會城市，經濟特區所在地和經國務院批準的較大的市為國家計劃單列市。國家計劃單列市，國家根據需要和可能進行一定數量的增加與變更，並賦予國家計劃單列市以一定的自主立法權。但是過度的下放立法權會起反作用的，如美國將立法權基本下放到51個州，造成了全國的法律和法規很不統一，有些地方法非常的怪誕。
不動產登記制度屬于重要的制度物權法範疇，對于普通物權法和擔保物權法有著十分重要的指導意義。無論是中央立法或者是地方立法，都要從不動產登記的一切實際出發，遵循一定的立法原則，不能逾越立法權限。
二、地方立法權主體
（一）概述
地方立法權主體，是由法律規定的下位法立法權主體，替國家、替人民、替法律、替上級立法機關負責，要求正確地行使立法權利，履行立法義務，為建立全國統一的不動產登記制度盡心盡力，認真履行立法、執法、修法和廢法的法定程序，不得以法謀私、以權謀私，不得制訂與上位法相抵觸的法規的條文。
地方立法權主體，根據《立法法》的規定和參考《中華人民共和國地方各級人民代表大會和地方各級人民政府組織法》規定的對象，不能隨意擴大立法權規格。
國家根據需要和可能，根據法律規定，可以適當增加或者調整、變更地方立法權主體，但原則上應當是“寧缺勿濫”。
地方立法權主體及其依據如下。
中國各種法的等級，分為憲法、法律、行政法規、地方性法規（自治條例、單行條例）、規章等幾大類型。其中，地方性法規由具有地方立法權的人大會議或人大常委會制定。
根據立法法的規定，具有地方立法權或者說被授予某種法立法的權力機構主要分為兩個層次。地方立法權主體在更新過程中。
一是省、自治區、直轄市人大會議及其常委會立法機關，為國家一級行政區人大會議及其常委會立法機關。
目前，中國共有23個省、5個自治區和4個直轄市、2個特別行政區，行政區劃級別為正省部級。由全國人民代表大會審議決定設立的國家一級行政區及其立法機關一共34個，這是不動產登記制度地方立法的最主要的義務機關。這種地方立法權主體是否下放立法權，應當經過全國人大常委會批準執行。
以上34個正省部級立法機關，關于不動產制度立法和不動產登記制度立法方面的自主權程度，大概可以分為以下幾種類型。
1．最自由散漫型。
為台灣省，這是中國唯一脫離中央領導的省級地區，自從1949年以來一直是與新中國的中央分庭抗禮，故各種立法一直是最自由散漫的。
台灣省基本上是沿用舊中國國民政府“六法全書”那一套規定，民法體系包括不動產登記法是相當健全的。說這里是私有化地區，那只不過是生產經營領域是如此。有人估計台灣的土地國有化水平高達40%以上，高于中國大陸的土地國有化水平。主要是抗日戰爭結束後，國民政府沒收並接管日偽政府以及大量日本僑民資產和通過大量贖買當地大地主土地所至。
台灣省的土地管理可能是世界上最為嚴格的。台灣土地法第16條規定︰“私有土地所有權之轉移、設定負擔或租賃，妨礙基本國策者，中央地政機關得報請行政院制止之。”第17條規定，農地、林地、漁地、牧地、狩獵地、鹽地、礦地、水源地等，“不得設定負擔或租賃于外國人。”
所有這些關系國計民生的重要土地，連出租、抵押給外國人都不行，更無需遑論轉讓給外國人。這種規定非常重要，對于抵制外國金融、地產大鱷的掠奪和房地產泡沫危機起到了決定性作用。上世紀八十年代日本過度開放房地產市場，由房地產泡沫所導致的經濟衰退長達30年；2008年美國金融危機即房地產泡沫危機，也是因為沒有抵制外國金融、地產大鱷的掠奪所至。08房地產泡沫危機重創了美國經濟，也重創了世界經濟。台灣由于強化了土地管理，就沒有出現美國、日本和東南亞那種房地產和金融危機，經濟上一直平衡地發展。
2．最支持型。
香港、澳門為特別行政區，中央最支持他們獨立自主地立法，基本上保留了舊的不動產制度和不動產登記制度立法方面的自主權。
很多人只知道香港、澳門特別行政區是個資本主義制度的地區，殊不知他們的土地所有權百分之百是國有化（公有化）的，不存在所謂的國家所有制與集體所有制的土地所有權二元化模式。他們在不動產方面的公物權與私物權界限是很明顯的。他們的不動產管理水平和不動產登記制度地方立法水平並不落後。
香港、澳門兩個特別行政區，由于英國當局100年的租借和葡萄牙當局400年統治中國政府主權下的土地，故土地所有權不能自由轉讓和設定擔保負擔，只有土地使用權才可以自由轉讓和設定擔保負擔。
就是說，在香港，單位、個人所取得的土地產權不是土地所有權，而是地產權，所適用的法律是英國法，即信托地產制法。英國法的地產權，包括佔有地產權和將來地產權、殘留地產權和復歸地產權、完全擁有的地產權與租借地產權，均為信托財產權。
英國財產法中的土地所有權是屬于國王的，其他任何人也不能取得土地所有權。這跟中國封建社會的土地管理與土地登記制度如出一轍。國王代表國家並不代表個人行使土地所有權，土地所有權與國家領土主權是一致的。這對于大陸法系來說是不可思義的，而大陸法系的私人土地所有權更是不可思義的。很多法學家認為，地產權比土地所有權的概念更加精確，具有更深刻的法理意義。
盡管統治澳門的葡萄牙當局是大陸法系國家，不是英美法系國家。為了殖民地統治的需要，他們跟英國一樣，采取“信托地產制”，私人只能享有信托式土地所有權或者一般的土地使用權，而將澳門的土地所有權定義為“王有制”（封建式的國有制）。
香港、澳門這兩個特別行政區回歸祖國以後，中央立法機關並沒有專門規定他們的土地所有權歸屬問題，也沒有對此進行公開宣傳，是悄悄地實施土地所有權國有化的。栗子網
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土地所有權與土地使用權，是兩個完全不同的物權概念，前者是自主權性質的地產權，後者是他主權性質的地產權。
至今仍然還有很多人不懂得這兩個概念的等級制度，常常犯常識性的錯誤。只有懂得《物權法》的人，才能消除誤會。
至今仍然有許多人認為中國大陸的土地制度無比優越，殊不知，香港、澳門特別行政區的土地制度才是真正的優越。
香港、澳門特別行政區的土地權屬關系是“國家的土地所有權+私人或者單位的土地使用權”，物權關系就是這麼簡單。不動產登記法的對象，就是這麼簡單。
中國大陸的是“國家的土地所有權+集體的土地所有權+集體的土地使用權+私人或者單位的土地使用權”，物權關系就是這麼復雜。不動產登記法的對象，就是這麼復雜。
確切地說，中央支持香港、澳門特別行政區地方立法。反過來，他們的立法經驗成熟後，也支持中央立法，主要是把他們的立法經驗傳授到大陸方面來，實現優勢互補和相得益彰的好效果。
3．最寬松型。
西藏自治區和新疆自治區地廣人稀，許多地方農牧民的自留地、自留山、宅基地面積，可以適當地比其他地方多分配一些。
飼養牲畜的家庭，有的每戶多達數十頭只，有的每戶多達數百頭只，宅基地面積小了根本不行。牧區實行新農村建設後，地方政府和地方立法機關都必須滿足牧民生活與生活需求。
關于什麼“違章建築”之類的定義，城市地區與牧民地區應當有所區別。發展生產，改善生活，方便群眾，服務人民，才是執政為民的第一要務。
4．一般的自主權型。
全國立法自主權最大和較大的正省部級立法機關應當不超過10個，不到總數的1/3。其余是應當是不動產制度立法和不動產登記制度立法方面的一般自主權。這只是個大概的估計數字，一般自主權正省級立法機關只會增多，不會減少，這是與全國土地管理制度和不動產登記制度越來越嚴格的發展趨勢有很大的關系的。
二是較大或者較重要的市人大會議及其常委會立法機關，行政級別相當于副省級，或者屬于正廳級而立法權限卻擬定為副省級。所謂較大或者較重要的市，分為省會市、經濟特區市、特大型經濟開發區和條件比較特殊的較大城市三個類型。目前，中國一共有18個副省級行政區。
副省級城市是中華人民共和國的行政區名錄之一，受省級行政區管轄，立法權限僅次于正省級行政區的立法權限。但是，就不動產登記制度立法而言，涉及到國家的經濟扶持政策和土地等不動產優惠政策，這些立法權限，有可能在個別方面甚至于比國家一級行政區立法權限還略大一點。如廈門、深圳這兩個經濟特區享受了國家的特殊政策，與福建省和廣東省的立法權限有得一比。
目前中國共有27個省會市、4個經濟特區所在地的市（深圳市、廈門市、珠海市和汕頭市）、18個較大的城市。其中海南省為省級經濟特區，省會海口市。香港、澳門為特別行政區（正省級），無省會。
經國務院批準的《中華人民共和國地方各級人民代表大會和地方各級人民政府組織法》規定享有地方性法規制定權的城市有（更新中）︰唐山市、大同市、包頭市、大連市、鞍山市、撫順市、吉林市、齊齊哈爾市、青島市、無錫市、淮南市、洛陽市、寧波市、淄博市、邯鄲市、本溪市、徐州市和甦州市。
其中，10個省會城市之哈爾濱、長春、沈陽、濟南、南京、杭州、廣州、武漢、成都、西安，5個計劃單列市之大連、青島、寧波、廈門、深圳，一共15個為副省部級城市。
新疆伊犁哈薩克自治州為全國唯一的副省級州區，上海市浦東新區、天津市濱海新區為副省級區。
一共有18個副省級行政區。經過全國人大常委會授權，也可以比照副省級城市的權限行使地方法規立法權。
同樣是地方性法規，正省級立法權優于副省級立法權，副省級立法權優于非副省級立法權。
根據立法法的基本要求，下位法不能與上位法發生抵觸，否則就不能發生效力，需要修正或者廢除。
這18個副省級行政區是全國最重要的經濟區，國家在土地開發與使用政策和不動產登記制度立法方面，在不同時期具有不同的傾斜政策，經過省、自治區、直轄市立法機關和全國最高立法機關批準，可以作出個別性的調整。
（二）注意事項
不動產登記之地方性立法，政策性、敏感性強，對于科學性、時效性有著特殊的要求，需要注意堅持原則和把握分寸。
1、必須堅持以原則性為主、以靈活性為輔的方針。
就全國的發展形勢來說，建立健全統一的不動產登記制度，這是一種發展趨勢，也是大家共同的追求目標和必要措施。
不動產登記之地方性立法，可以認為是過渡性的立法，不能違背《立法法》的基本原則、指導思想，也不能與建立健全統一的不動產登記制度的做法相抵觸。
地方性立法始終是過渡性、輔助性立法，不能因小失大，更不能顛倒主次。
譬如，目前全國的立法中心在于建立健全全國統一的不動產登記制度，正在緊張有序地進行之中，不動產登記之地方性立法與全國性立法爭搶地盤、搶風頭，只能適可而止。否則，就是無用功的做法，也是得不償失的結果。
還有的地方立法也是開後門性質的。有的城市以試點小產權房進入市場自由流轉“改革”為名，趁機給受讓小產權房登記發證，在全國造成很不好的影響。最後被中央叫停並進行登記清理，不再進行這種開後門的做法。
所謂小產權房，是指改革開放初期，某些農村地區的土地未經行政規劃許可，利用農村土地修建的集資房。集資人，有農村居民，也有城市居民。
倘若允許小產權房在一級市場自由流動，這對于有償取得國有建設用地使用權的產權人是很不公平的。前者的土地使用權，是未經法定程序、未付出什麼代價或者象征性付出代價而取得的，而且修建房屋時是沒有合法的報批與規劃手續的。後者的土地使用權，是經過法定程序、已經付出很大代價或者巨大代價而取得的，而且修建房屋時是有合法的報批與規劃手續的。
更有甚者，所謂的小產權房及其使用的建設用地，很多是以權謀私的產物，財產來源本來就不清白。倘若允許小產權房在一級市場自由流動，就會使得非法財產合法化了。總之，這種做法，既不是公平合理的，也是違法的。
地方立法時，既要尊重歷史事實，又要區別對待。一般而論，不動產登記時，可以保留小產權房的居住權，而不是登記為承認其房屋所有權。這就是“必須堅持以原則性為主、以靈活性為輔的方針”的本義之所在。
2、不能假借地方性立法之名，行以權謀私之實。
不動產登記之地方性立法，粗看起來是非常簡單的事情，其實不然。這里面牽涉到各種各樣的地權關系、產權關系、物權關系、佔有關系和利益關系，要求地方立法機關運用系統工程原理與一般均衡原理，正確處理這些復雜的關系。
長期以來，地方政府無良官員、無良村干部與無良開發商一道組成金三角、鐵三角，在房地產開發過程中肆意損害國家利益、集體利益和群眾利益，而地方的不動產登記法卻成為這些違法犯罪分子的保護傘。
最近落馬的腐敗市長、區長、鎮長和村長等大小官員，很多是與開發商利益輸送和貪污受賄有關。其中有一個副市長，在任職鎮長期間擅自將政府征收利用的農村集體土地截留18%，在城市中軸線黃金地段賤賣給志同道合的開發商，他同每個村干部一道貪污受賄，而無良開發商因此而賺得盆滿缽滿。因此，國家、集體和群眾財產損失高達數億元至數十億元。
該市以往制訂的“村鎮留用12%”的規定，是一種錯誤的地方法。國家政策規定，征收集體土地後應當采取采取“招拍掛”的方式公開轉讓國有土地使用權。而集體未征收的土地，鎮政府和村集體不能私自轉讓。
從以上例子中，我們可以領悟這樣一個道理︰所謂的不動產登記法，不僅僅指不動產登記法本身，而且還包括權源法在內。該市以往制訂的“村鎮留用12%”的規定是一種權源法，這種引導法不合理，必然導致登記法錯誤。
相關法律︰物權法第246條
相關名詞︰
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不動產登記制度地方立法的依據，系指不動產登記制度地方立法的法律依據、立法權利與義務的依據、客觀情勢和立法需要的依據、立法總原則和地方立法一般原則的依據，以及其他的立法、執法程序等方面的依據。
具體地說，制定地方性法規時應當遵循的原則，根據《立法法》的規定，主要有兩大原則︰一是根據本行政區域的具體情況和實際需要“按需立法”的原則；二是不同憲法、法律、行政法規相抵觸的原則。
不動產登記之地方性立法，政策性、敏感性強，對于科學性、時效性有著特殊的要求，需要注意堅持原則和把握分寸。
1、必須堅持以原則性為主、以靈活性為輔的方針。
2、不能假借地方性立法之名，行以權謀私之實。
附錄三︰
不動產登記暫行條例（征求意見稿）
第一章總則
第一條為整合不動產登記職責，規範登記行為，方便群眾申請登記，保護權利人合法權益，根據《中華人民共和國物權法》等法律，制定本條例。
第二條本條例所稱不動產登記，是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。
本條例所稱不動產，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。
第三條國家實行不動產統一登記制度。
不動產登記遵循嚴格管理、穩定連續、方便群眾的原則。
不動產權利人已經依法享有的不動產權利，不因登記機構和登記程序的改變而受到影響。
第四條下列不動產權利，依照本條例的規定辦理登記︰
（一）集體土地所有權；
（二）房屋等建築物、構築物所有權；
（三）森林、林木所有權;
（四）耕地、林地、草地等土地承包經營權；
（五）建設用地使用權；
（六）宅基地使用權；
（七）海域使用權；
（八）地役權；
（九）抵押權；
（十）法律規定需要登記的其他不動產權利。
第五條國務院國土資源主管部門負責指導、監督全國不動產登記工作。
縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區域的不動產登記機構，負責不動產登記工作，並接受上級人民政府不動產登記主管部門的指導、監督。
第六條不動產登記由不動產所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理。
跨縣級行政區域的不動產的登記，由所跨縣級行政區域的不動產登記機構分別辦理。不能分別辦理的，由所跨縣級行政區域的不動產登記機構協商辦理；協商不成的，由共同的上一級人民政府不動產登記主管部門指定辦理。
國務院確定的重點國有林區的森林、林木和林地，國務院批準項目的用海、用島等不動產的登記，由國務院國土資源主管部門會同有關部門規定。
第二章不動產登記簿
第七條不動產以不動產單元為基本單位進行登記。不動產單元具有惟一編碼。
不動產登記機構應當按照國務院國土資源主管部門的規定設立統一的不動產登記簿。
不動產登記簿應當記載以下事項︰
（一）不動產的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；
（二）不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況；
（三）涉及不動產權利限制、提示的事項；
（四）其他相關事項。
第八條不動產登記簿可以采用紙質介質，也可以采用電子介質。不動產登記機構應當明確不動產登記簿惟一、合法的介質形式。
不動產登記簿采用電子介質的，應當定期進行異地備份，並具有惟一、確定的紙質轉化形式。
第九條不動產登記機構應當依法將各類登記事項準確、完整、清晰地記載于不動產登記簿。任何人不得損毀不動產登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項。
第十條不動產登記機構應當指定專人負責不動產登記簿的保管，並建立健全相應的安全責任制度。
采用紙質介質不動產登記簿的，應當配備必要的防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護設施。
采用電子介質不動產登記簿的，應當配備專門的存儲設施，並采取信息網絡安全防護措施。
第十一條不動產登記簿由不動產登記機構永久保存。不動產登記簿損毀、滅失的，不動產登記機構應當依據原有登記資料予以重建。
行政區域變更或者不動產登記機構職能調整的，應當及時將不動產登記簿移交相應的不動產登記機構。
第三章登記程序
第十二條因買賣、設定抵押權等申請不動產登記的，應當由當事人雙方共同申請。
屬于下列情形之一的，可以由當事人單方申請︰
（一）尚未登記的不動產首次申請登記的；
（二）繼承、接受遺贈取得不動產權利的；
（三）人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產權利的；
（四）權利人姓名、名稱或者自然狀況變化，申請變更登記的；
（五）不動產滅失或者權利人放棄不動產權利，申請注銷登記的；
（六）申請更正登記和異議登記的；
（七）法律、行政法規規定可以由當事人單方申請的情形。
第十三條當事人或者其代理人應當到不動產登記機構現場申請不動產登記。
無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產登記的，應當由監護人代為申請。
不動產登記機構將申請登記事項記載于不動產登記簿前，申請人可以撤回登記申請。
第十四條申請人應當提交下列材料，並對申請材料的真實性負責︰
（一）登記申請書；
（二）申請人、委托代理人身份證明材料、授權委托書；
（三）相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書；
（四）不動產界址、空間界限、面積等材料；
（五）與他人利害關系的說明材料；
（六）法律、行政法規以及本條例實施細則規定的其他材料。
不動產登記機構應當在辦公場所和門戶網站公開申請登記所需材料目錄和示範文本等信息。
第十五條不動產登記機構應當自收到不動產登記申請材料之日起5個工作日內進行初步審查，並分別按照下列情況辦理︰
（一）屬于登記職責範圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應當受理；
（二）申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當告知申請人當場更正，申請人當場更正後，應當受理；
（三）申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場一次性告知申請人需要補正的全部內容；未告知的，視為符合受理條件；
（四）申請登記的不動產不屬于本機構登記範圍的，應當當場告知申請人向有登記權的機構申請。
不動產登記機構不予受理的，應當書面通知申請人。
第十六條不動產登記機構受理不動產登記申請的，應當按照下列要求進行查驗︰
（一）不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致；
（二）權屬來源證明材料和有關證明文件與申請登記的內容是否一致；
（三）申請登記的不動產是否存在權屬爭議；
（四）登記申請是否違反法律、行政法規的強制性規定。
第十七條屬于下列情形之一的，不動產登記機構可以對申請登記的不動產進行實地查看︰
（一）房屋所有權初始登記；
（二）在建建築物抵押權登記；
（三）因不動產滅失導致的注銷登記；
（四）不動產登記機構認為需要實地查看的其他情形。
對可能存在權屬爭議，或者可能涉及他人利害關系的登記申請，不動產登記機構可以向申請人、利害關系人或者有關國家機關進行調查。
不動產登記機構進行實地查看或者調查時，申請人、被調查人應當予以配合。
第十八條不動產登記機構應當自受理登記申請之日起30日內辦結不動產登記手續，法律、行政法規另有規定的除外。
同一不動產權利有兩個以上主體申請登記的，不動產登記機構應當依據受理時間的先後順序辦理登記，法律、行政法規另有規定的除外。
第十九條登記事項自記載于不動產登記簿時完成登記。
不動產登記完成的，應當依法向申請人核發相應的不動產權屬證書或者登記證明。
第二十條登記申請有下列情形之一的，不動產登記機構應當不予登記，並書面通知申請人︰
（一）不符合法律、行政法規規定的；
（二）存在尚未解決的權屬爭議的；
（三）申請登記的不動產權利超過規定期限的；
（四）法律、行政法規和本條例實施細則規定不予登記的其他情形。
第四章登記信息共享與保護
第二十一條國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平台。
各級不動產登記機構登記的信息應當納入統一的不動產登記信息管理基礎平台，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。
第二十二條不動產登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批、交易等信息應當實時互通共享。
國土資源、公安、民政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門應當加強不動產登記有關信息互通共享。
不動產登記機構能夠通過互通共享取得的信息，不得要求不動產登記申請人重復提交。
第二十三條權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料，不動產登記機構應當提供。
有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、復制與調查處理案件有關的不動產登記資料。
第二十四條不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員應當對不動產登記信息保密。
查詢不動產登記資料的單位、個人不得將查詢獲得的不動產登記資料用于其他目的；未經權利人同意，不得向社會或者他人泄露查詢獲得的不動產登記資料。
第五章法律責任
第二十五條不動產登記機構工作人員損毀、偽造不動產登記簿，擅自修改登記事項，串通他人進行虛假登記，或者有其他濫用職權、玩忽職守行為的，依法給予處分；給他人造成損失的，依法承擔賠償責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十六條偽造、變造或者買賣不動產權屬證書、不動產登記證明，或者使用偽造、變造的不動產權屬證書、不動產登記證明的，由不動產登記機構予以收繳；有違法所得的，沒收違法所得；給他人造成損失的，依法承擔賠償責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十七條不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員、查詢不動產登記資料的單位和個人違反國家規定，泄露不動產登記資料或者登記信息，給他人造成損失的，依法承擔賠償責任，對有關責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章附則
第二十八條本條例施行前依法頒發的各類不動產權屬證書和制作的不動產登記簿繼續有效。
不動產統一登記過渡期內，農村土地承包經營權的登記，按照國家有關規定執行。
第二十九條本條例實施細則由國務院國土資源主管部門會同有關部門制定。
第三十條本條例自年月日起施行。本條例施行前公布的行政法規有關不動產登記的規定與本條例規定不一致的，以本條例規定為準。
（來源︰國務院法制辦網站）