易会减少，土地交易趋于透明，但是与此同时，土地成本被进一步抬高了。小说站
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富力以3158亿元的标王一举拍到广渠门外的土地，虽然是拿到了地，却也付出了昂贵的代价和成本，当然回头看来这也是一种魄力。
虽然还有些外地开发商通过招投标的方式最终拿到了北京的土地，但确实是付出了昂贵的土地成本。
外地开发商进入北京市场面临的的第二个环境挑战是，北京的房地产开发企业多而杂，增长速度过快，造成了市场竞争压力大。当时北京的房地产开发企业已经有4000多家，并且这一数字后来还在快速增长。这就使得这些外来开发商一方面面临争夺有限土地资源的压力；另一方面，面临着巨大的抢占市场份额的压力。
还有一个现实的问题是，北京市场上高档商品房、高档写字楼的销售总体供大于求，增加了外地开发商在京获取高额利润的难度。
而本身房地产开发商的利润空间也正逐渐缩小。当时有调查机构显示，房地产企业的开发亏损面越来越明显。这主要是由于房地产投资回报周期长，从征地、立项、建筑到销售往往需要两三年的时间，土地成本高，居民搬迁费用高，销售费用高，广告费占销售总费用的38，销售代理费占总销售额的153；如果再加上这些外地房地产开发企业大量涌进北京，企业之间的竞争更加激烈。
还有一个消费环境问题，不同地域消费观念的差异。跨地域开发往往会造成开发商在一定时间内水土不服。对于绝大多数的外地发展商而言，无论是从产品本身，还是从营销策划，都有北京发展商无法相媲美之处，但是令外地发展商不得不重视的是北京市场的消费环境。需要外地发展商解决的一个难题就是，如何融入北京的本土文化。外地的发展商都有这样一个共识，相对于广州、上海等地购房者的理性与务实，北京购房者更感性，更好面子些，更注重文化品味与心理感受。
尽管外地军团进入北京所遭遇到的环境排异问题比较多，但是随着时间的推移，很多外来开发商都很快融入了这个新的市场，而且愈加活泛，终于如鱼得水。
从2002年7月开始，北京市在国有土地的开发上实行土地公开招标的方式，使外地开发商能够以公平的方式获得进入北京的通行证。在2002年西红门地区的土地招投标中，参加竞标的开发商有4个，其中3个的都是外地开发商，最终中标的也是外地开发商湖南电广传媒旗下的鸿坤伟业公司。后来的富力城也是通过进行项目招投标进入北京的。招投标为外地开发商进入北京创造了更多的机会。
除了通过招投标的方式获得土地之外，外地开发商还通过“农村包围城市”的战略方式来获得土地。北京内城区寸土寸金，在内城区得到一块土地的开发是非常困难的，因此郊区的土地无论是开发量还是土地成本的优势都为外地开发商看好。浙江的绿城集团多次在北京终于圈地未果后，2003年的时候城区在房山区圈地百万平方米，迈开了进军北京的第一步。通过这种方式，外地开发商渐渐地突破了在北京获得土地的发展瓶颈。
外地开发商在产品入市时往往会采用横空出世、先声夺人的方式来影响市场。房地产操作周期长，品牌形象是非常重要的。每个进入北京的开发商都要采取各种方式打好第一枪。比如我们的珠江骏景、罗马嘉园等项目，也都在价格上采用低开高走的策略，靠着超高的性价比在市场上掀起了不小的波澜，同时打出了自己的品牌。
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另外，面对北京市场利润缩水的趋势，外地开发商也渐渐地采取了“微利”策略。栗子小说 m.lizi.tw2001年，当珠江合生全面进入北京房地产市场以后，针对媒体对我们低价入市的质疑，我就曾对媒体说过，相对于北京房地产市场，广州的竞争程度远远大于北京，利润越来越低。在广州市场相对饱和的情况下，珠江地产选择了北京。珠江地产进军北京，在房地产开发上讲求的是规模，每平方米赚500元至600元就满足了。
即使异地扩张会有很多因环境排异等原因带来的种种未知的风险，但还是未能阻吓外来开发商进京的热情。曾经的外来开发商孤军深入的状况很快就被大军团联合作战所取代，一时间京城地产界旌旗遍地，军团林立。例如地产湘军，由鸿坤伟业地产、新华联、广华轩为主要成员；福建军团，由世纪金源领兵；广东军团最大，有珠江与合生、富力、星河湾、奥园、万科、金地、华侨城、中海等品牌开发商。这些大军团的出现，促使了京城地产品质短期内得到了一次飞跃，也加速了本土开发商的成长与进步。
作为南派开发商北伐先锋的珠江与合生，由于我当时在珠江极力推行了本土化，并没有出现水土不服的状况。在我一举拿下南三环20公顷土地之后，紧接着，又将珠江绿洲、珠江国际城、珠江帝景、珠江罗马嘉园的项目一气呵成，让京城众多人士着实吃惊不小，甚至惊呼：“华南虎来了”
那时我驾驭的这只刚刚进入京城的“华南虎”不仅没有显示出“水土不服”的态势，反而越战越勇。珠江系首个开发项目珠江骏景，一开盘就热卖，火爆场面也让不少京城地产商投来羡慕的眼光。
不过，就在珠江进入北京的第三年2002年，我离开之后，珠江合生旗下的几大项目就表现得很是疲软。特别是珠江帝景，很多业内人士甚至对其前景不抱什么希望。当时，珠江以及合生内部人员频频变动，让人们明显看出南派地产商进京所表现出来水土不服的症状。
几经调整，到了2003年初，珠江与合生也开始分开，各自运营。这时的合生珠江北京公司许多人马已经更换，合生珠江高层也积极寻求各种治病良方，不过这已经不是我所需要关注的事情了。
2003年2月23日正式开盘的北京富力城，未开盘已引来众多北京人热捧，1月初开始内部登记，不到一个月已发出1000多份认购表，首日在长城饭店开盘就签下了300多套认购合同。另外，在**时期，富力城也出尽风头。在**疫情刚刚稳定不久，7月初富力城在一个上午卖了近50套房子，成了当时北京楼市的一个神话。
但从当时的情况来看，富力城也不是非常乐观。正是因为前期市场表现得太过良好，富力城房价也是一路高涨，没多久就涨到万元左右。这样一来，富力城原来依托的价格优势已经失去。当时富力城开盘价每平方米仅单价7000元左右，在国贸南不到1公里，这样的价格当然是非常具有优势。富力城北边与国贸更近的cbd总部公寓开盘均价在每平方米7000元左右，并且开发商也是京城赫赫有名的大国企金隅嘉业集团。东北不远，就是另一个明星项目张宝全的苹果社区，开盘均价也和富力城差不多。可以说，当时的富力城这条“强龙”也正处于这两条实力强劲地头蛇的夹攻之中。
如何在京城的“军阀混战”中脱出身来，成为国贸区域的市场焦点就是我所急需考虑的问题。在这种短兵相接的竞争中，楼盘推广就显得格外重要。因此，我时常走向媒体，用我热衷的文化方式去阐述和提升项目的价值。小说站
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我感觉到北京在富力的发展战略中将起到重大的作用，而我肩上的分量也远比想象中重。
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兵法云：兵贵神速。富力作为一个民营企业，通过10余年的发展就能从作为改革开放的前沿的广州挟胜利之威北伐京师，可见其尤为擅长此道。当年拿地、当年开工、当年卖楼的快节奏作风已然成为富力的惯常风格，我一到任就要面对开发、销售等一系列紧锣密鼓的工作。
在进富力之前，地产圈和媒体都习惯称我为“拿地高手”，在我进了富力之后面对这么大一个盘，我拿地的那些经验可以先搁置一下，也许很多人都在拭目以待，等着看我“操盘”的手艺如何。
我一想到这么一大片土地之上今后将要呈现给大家一座美丽新城，我就倍感激动。透过那些工地围挡，我仿佛已经能看到其未来焕然一新的容貌。我那时就已经在不断思考，大家对这座还未谋面的新城会有一种什么样的揣测和憧憬呢这座新城又要给大家一种怎样的感受呢富力的产品应该是何种形象出现呢我想，我们的产品形象应该与我们面对的客户的精神特质相契合，应该体现一种踏踏实实，不张扬，却极有分量，一心埋头做事，却奏出绚丽乐章的精神风貌。这些思考就融入了我对富力城这一大盘形象定位的考量中。我认为，操盘的过程就是一个楼盘和市场的双人舞，要树立自己合适的形象，要有得体的着装，要把握好尺度和节奏，要善于展现自己的身姿，要符合观众的审美，并且和观众有一个良好的互动，这样才能实现热销，才能实现一个楼盘的成功。
在富力刚进北京之际，大家都对这个初来乍到的外来户都没有什么概念，看起来很生分，我觉得首先要让大家对我们产生亲切感，之后才能产生兴趣，然后才有进一步了解的可能。
现在很多客户，还有很多北京的市民谈起富力城时首先想到的还是富力城的大“彩蛋”。
这个“彩蛋”是一座酷似国家大剧院的网壳体结构穹顶式建筑，周围是一个开放式的广场，广场内还配备喷泉水池、园林绿地。“彩蛋”前端采用透明设计，主体外观加入了丰富的前卫色彩元素，看起来就是一个色彩斑斓的巨蛋，所以很多人都不约而同地把这座建筑叫作“彩蛋”。这个“彩蛋”实则是北京富力城的销售中心，2003年3月正式投入使用。其彩色椭圆形球体结构的设计曾在北京赚足了“眼球”，成为北京双井地区的乃至东三环线上的一大标志性建筑。
很多人不知道，这个“彩蛋”的创意原本出自张力张老板之手。那是在一次深夜召开的方案讨论会上，当大家对富力城售楼处的方案莫衷一是的时候，张老板抛出了这个“彩蛋”创意，随即得到大家一致认可。虽然我不是建筑学出身，但是，还是被这个独特而大胆的创意所折服。“彩蛋”的创意确实不同凡响，每当我们开车经过东三环边时，目光总是被那镶嵌在水中的“彩蛋”所吸引。
由这个蛋，我想到了一个广告的策划。我们把“东三环下了一个蛋”作为北京富力城亮相的主题，在各大媒体以此为题进行广告宣传，这种极具亲和力的主题形式迅速拉近了富力城与市民之间的距离，很快就吸引了大家的眼球，甚至有很多人慕名而来就为了看“彩蛋”。
“彩蛋”成为了富力城的一段经典，也成为了这座城市的一个记忆符号，以至于几年后“彩蛋”完成历史使命拆除时还成了一条社会新闻见诸报端。
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这个倒映在一片水色中的“彩蛋”售楼处确实给我们带来了好运。项目刚开始销售，有些消费者经常记不得我们的案名，但是他们会记得就是有那个“彩蛋”售楼处的项目卖得好。后来，这个“彩蛋”创意被沿用到富力地产的其他项目，如北京富力桃园、富力又一城、天津富力城、西安富力城、太原富力城等，“彩蛋”已经成为富力品牌的又一个标志，同时被演绎为“富力多彩生活”的象征。
“彩蛋”不仅在外形上独树一帜，在内部结构上也可以合理利用空间，上层为售楼接待大厅，楼下辟为样板间空间。项目若售罄，彩蛋售楼主体为钢结构，可以立即分解，运到下一个在售项目作为售楼部，只花费很少的运费和安装费用，避免了重复建设带来的浪费。在这一点上也可以看出富力当家人的精打细算，目光长远。
从此这个“彩蛋”在很长一段时间里成了我的前沿阵地。我需要通过自己的努力让大家对富力城更加认可，让更多的人来到“彩蛋”里，挑选自己中意的房子，实现自己的安居梦。
我也希望我们的这个项目能够在这个“蛋”里实现热销，孕育出新的成功。
销售在即，定价成了当务之急。一般楼盘的定价采用4种方法：一是成本法：把楼盘的各项成本累计，再加上预期的利润额度，形成售价；二是比较法：与周边在销的竞争对手进行比较，并参考相类似的产品的价格情况制定售价；三是需求法：不考虑自己的成本，市场能接受什么价格，就卖什么价格；四是综合法：把前3种方法综合起来，进行统筹考虑制定。
当初富力城单价定价为7000元左右，而周边项目售价才四五千。之所以敢定这么高，与产品定位有很大关系。首先，从当时的区域发展看，富力城属于cbd区域，与cbd核心区域隔通惠河相望。但因北京南城发展长期不被重视，该地区原来又是老工业聚集区，所以其商业价值长期被人忽视，在开发上有一定的发挥空间；其二，北京南城的地产项目中塔楼的比例很高，这个特征在两广沿线特别是广安门一带尤其显著，第一期开盘的楼盘中大多是塔板结合的，二期、三期都是以板楼为主的，板楼在当时具备一定的竞争优势。其三，广渠门区域由于毗邻东三环bd辐射区，同时也在崇文商圈的辐射范围内，是极具发展前景的热点区域。同时，富力城项目当时是精装修项目，在绝大多数开发商供应的都是毛坯房的时候该项目确实属于比较高端的项目。其四，富力城完整的社区、齐全的配套与高绿化等综合优势也是周边项目难以匹敌的。以往南城的楼盘普遍重视楼盘居室品质，而在公建设施上投入不够。富力城建筑面积达到140万平方米，这种百万平方米的大社区对周边项目将有很大的影响，其中一期30万平方米，住宅部分23万平方米，约2000户左右。主力户型在90100平方米，后期的户型可能要大一些，但对总价的控制较为严格。总体容积率在27左右，住宅部分在25左右；小区的绿化率比较高，整个社区配有16万平方米的园林，同时小区还配有会所、小学、幼儿园、大型超市、沿街底商等公建，从室内精装修，到颇具南派风味的园林，再到优秀会所设置、齐全的物业类别，决定这一项目每平方米7000元左右的开盘售价不仅不高，现在看来确实是比较低了。
富力地产各项目的定价策略一般都是“低开高走，小步快跑”。开盘价格低于成本价，但是随着项目的销售，慢慢提价，每次提价的周期合理，价格幅度也在消费者可以接受的范畴之中。股市中追涨杀跌，房地产销售也一样，如果你开盘卖房不涨反跌，那已经购买的消费者就有了损失。我们富力要达到的目标是和消费者实现共赢，即使你是最后一个购买该项目的业主，你的资产也会有预期升值的空间。现在北京富力城二手房的价格达到多少，大家看看就知道了。
有的销售员对我说，在富力打工几年还没有买一套公司的房子赚的多呢。是啊，房子是固定资产，具有特殊的定价策略和商品属性，老百姓虽然住房不是拿来投资，但是看着自己购买的物业价值增长了，心里也是一件非常高兴的事情。不是吗我敢说，北京富力城的业主不管是一期还是四期，都和我们富力实现了共赢。我们销售的不仅是住宅，还有新的物业管理模式、舒适的环境、新的生活方式，也就是我们的附加值高。
我希望通过我们不懈的努力用项目品质和文化附加值来不断支撑和提升项目的价值，让这个“彩蛋”孕育出更多的价值，让富力的品牌在此如凤凰涅磐般不断升华。
一个文人的地产江湖第三部分“海南五兄弟”与“富力新论坛”1
房地产市场的促销手段一直是层出不穷，花样翻新，到如今大家都已司空见惯，而在2002、2003年之际很多人还觉得新鲜。那时为楼盘注入文化内涵的各类公关活动在北京地产圈开始盛行，很多楼盘搞起了“艺术节”，还有面向客户的“运动会”，也有很多歌舞升平的文艺晚会；有的费些心思搞什么“艺术品茗会”、“烛光晚会”、“热带风情水果节”，还有风靡一时的人体彩绘。为了吸引有能力买单的潜在消费者，还有些楼盘和一些奢侈品联合搞活动，诸如“宝马奔驰车主联谊会”等，社会资源随楼市的繁荣而互动，在一定程度上也为房地产营销提供了新的途径。
富力进北京还不久，很多人对富力还一无所知，所以推广活动是必不可少的。结合富力的品牌形象及富力城的产品定位，我想我们的应该高些，仅靠一般性的市场推广是不够的，我们的活动层次要高，社会关注度才能大。从富力32亿拿地开始，富力就开始成为一个热点话题。为了让热度延续，或者说让热点更热，我萌生了“请各路英雄聚富力，纵论地产风云”的念头。
武侠中有华山论剑，各路英豪集聚一堂，论剑比武，共商武林大事，是为武林盛会。我进入富力不久就想，何不把地产圈里这些大腕们请来，也论一论，一则聚敛人气，二来为富力城的发展把脉、献策。而且，我感觉到在发展商、业主和社会之间需要一个交流的平台，大家需要这么一个平台，能够在这个平台上各抒己见，也可以争论。房子属于大宗商品，寄托着人们的许多情结，居住的舒适度应当是发展商追求的方向，但具体表现在细节上就需要融合业主、专家、同行等各方面的意见。我于是就想搞一个论坛，目的就在于促进项目推广的同时弘扬城市居住文化、探索城市居住文明发展的新方向。
有此动议之后我就付诸实施。活动被我命名为“富力新论坛”，并手书了一匾，在历次的活动中悬挂。2002年11月活动得以启动。我们邀请了冯仑、潘石屹、张宝全、曾伟，共同探讨北京未来楼市发展的趋势、地产品牌的塑造等问题。
我们特意将首次亮相的地点选在了颇有历史韵味的乐家四合院内，几位老总身着唐装，指点楼市，谈笑风生。
主持人称，把几位老总请来，讲一讲房地产操作，为富力城项目号号脉。
潘石屹说，富力给我们每人发了一件衣服，让我们来讲讲
其实“富力新论坛”这种形式只是项目推广方案里面的一项工作。一个房地产项目从买地、设计、推出、卖房子到把钱收回来，有一个重要的推广方案，方案有一条大的主线，富力新论坛只是这个大纲里面活动的一项。但活动本身旨在弘扬城市居住文化、探索城市居住文明，一系
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